龙斌：限价政策应尽快退出

zhang33 · 发表于 2014-4-27 08:00:00

最近，广州市房管局出台新规范，针对楼市“双合同”较多的现象，要求开发商在申请预售证时须先签订《商品房预售承诺书》，承诺不采用“双合同”进行销售，并接受价格指导，才能获得预售资格，否则开发商面临违规行政处罚。这就是大家议论的所谓“叫停双合同”。

  商品房销售本来一房一价，为什么开发商要搞双份合同(一份是正式的《商品房买卖合同》，而另外一份则是以“装修合同”或者“装修提升合同”，将房屋总价分开成两块)？

  原因在于去年4月，政府对全市即将预售上市的楼盘实行限价，由主管部门来规定楼盘的批准预售价格。而开发商为了能够获得上市资格，只能申报政府限制的价格。当政府限定的楼盘价格与市场可以接受的价格出现落差时，“双合同”出现了：以《商品房买卖合同》来满足政府定价，以“装修合同”来实现市场价值兑现。

  政府为什么要对楼盘的预售价格进行限定？根源还是去年的房地产调控关于“房价调控年度目标”以及政府问责的规定。

  怎么来看待政府“叫停双合同”、“双合同”现象？

  本人不是法律专家，先撇开“双合同”是否合法的争议不论，我认为应该从房地产调控、行业健康发展这两大维度来认真探讨“双合同”现象、背后的原因以及解决的途径。

  第一，双合同背后的原因在于政府不当干预微观商品交易活动的价格。

  从房地产调控角度看，十三届三中全会确立了中国经济体制改革市场化的大方向。全会《决定》中指出，“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革”，“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”。《决定》明确提出，全面深化经济体制改革，“核心问题是处理好政府和市场的关系”，“必须积极稳妥从广度和深度上推进市场化改革，大幅度减少政府对资源的直接配置，推动资源配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化。政府的职责和作用主要是保持宏观经济稳定，加强和优化公共服务，保障公平竞争，加强市场监管，维护市场秩序，推动可持续发展，促进共同富裕，弥补市场失灵。”

  政府过分干预市场，特别是政府直接干预微观商品经济活动的价格，与三中全会的市场化改革大方向背道而驰。从这样的高度来评价去年广州以及其他城市实行的商品房“限价”规定，我们会看到，由政府部门来确定一个楼盘的销售价格，而不是由企业主体来依据市场定价，本身就是极大的角色错位，政府干了不该干的事，管了不该管的事，过多地干预，会导致市场出现很多扭曲的行为。双合同就是政府不当干预具体楼盘市场定价的市场扭曲。

  实际上，去年政府直接限价的缘由在于一年一度的房价控制目标。房价控制目标政策本身的科学性存在相当大的问题，它是政府有形之手伸得过长的典型，今年国家已经不再提这个目标，说明新一届政府意识到，房地产调控及其政策需要重新思考和定位。

  去年政治局第10次集体学习会上，总书记在报告中提出，“住房问题既是民生问题也是发展问题”，“解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题”，提出要加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。决策的焦点不再是房价。

  在今年两会上，建立房地产的长效机制摆到重要位置。总理以“房地产是个大问题”来概括其复杂性，提出政府要用更多的精力、更大的力度来解决好群众的基本住房需求问题，加快住房保障建设，同时，“对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”。很显然，新的调控思路不是直接去频繁干预商品房价格，更不是进行价格管制。

  可以说，本届政府与过去十年政府不断地强化直接干预房地产市场需求、价格的调控思路和做法有实质性不同。商品住宅有民生属性，这是毫无疑问的，政府需要从供应、需求、市场秩序展等多方面发挥其作用，但毕竟房价是供求关系的反映，是市场的价格，是配置资源的工具，而非政府部门的价格。也就是说，政府对房地产市场监管完全必要，有规范市场的职责，但是，政府部门直接对一个住宅具体项目、地段、某一类产品来定价，则完全是错误的，越界了，把自己当成资源配置的决定方了。政府责任和市场定价完全是两回事，不能等同。

  所以，双合同的问题，解决的方法就不是简单叫停、签订承诺书或者处罚，而是政府要认真思考怎么有序地退出具体的微观经济活动干预，逐渐退出政府定价，这才是根本解决双合同现象的方向。也就是说，当政府停止为楼盘直接定价的时候，市场主体开发商凭空再多弄出一份合同就完全是多余的了。

  第二，政府如果长期直接干预商品房定价，后果可能危及房地产行业健康发展。

  双合同是政府直接干预商品房价格带来的结果，过去是没有的。

  自从限价以来，我们看到房地产市场信息开始混乱。政府限价还有一个直接动机，就是让价格低的房子更多进入网签数据，以便拉低市场交易的平均价格，以求满足媒体“均价平稳”的报道要求，所以，在选择性网签的条件下，在房地产的数据信息里，我们看不出市场供应、需求的真实结构，也看不清市场价格走向。双合同更是加剧了房地产价格信息的失真度，市场真实的房价变得模模糊糊。

  长期限价还会带来房屋市场与土地市场的不衔接。在商品房这个环节限价，但是土地市场不限价，企业需要竞投土地、竞投配建，这就意味着，企业在拿地阶段是市场定价，但到了房屋销售阶段却是政府部门定价，房屋市场和土地市场游戏规则完全相反，脱节，时间久了，这个游戏就有可能没法玩了。房地产行业的健康发展可能受到影响。

  目前广州多个区域的土地市场竞拍价接近房价，这是基于企业对于广州市场未来乐观的预期，但是，如果政府部门一直坚持限价，那么，企业可能无法判断等到两年后，它的产品价格究竟是市场说了算，还是政府部门说了算。当房地产市场机制无法良好运作的时候，不仅企业的投资决策受到影响，而且很可能直接影响广州的房地产的营商环境。

  因此，为了房地产行业能够健康平稳发展，政府现在就应该全面评估限价政策的必要性和可能出现的负面效应。

  总之，我相信，政府也应该很清楚地看到，双合同现象只是末不是本，是限价政策的副产品，真正从健全房地产长效机制、房地产行业健康发展计议，需要尽快妥善安排限价政策的退出。

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