二手房买卖双方心理价差超5%

扎根

“一手楼市的降价潮波及二手楼市，二手买家的降价心理预期再次加大，但在实际议价过程中空间并不大，成交价并未见明显下跌。”广州市房地产中介协会、合富置业等机构8日纷纷发布最新的广州二手楼市报告。广州市房地产中介协会分析称，广州作为国内一线城市，取消限购可能性不大，但不排除接下来政府会有微调动作。预计第三季度市场仍处于调整状态，第四季度楼市或将筑底成功。

  大多业主宁愿转租亦不降价

  广州市房地产中介协会的报告显示，广州市中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为8.45万平方米、9.61万平方米，分别下跌12.47%和11.17%，成交均价18322元/平方米，微跌2.77%。成交价方面，上月的中心六区中介促成二手住宅成交价下跌2.77%。“一手楼市的降价潮波及二手楼市，二手买家的降价心理预期再次加大。但在实际议价过程中空间并不大，多数二手业主心态宁愿以租代售亦不愿再降价出售，因此造成成交量持续收缩，但成交价并未见明显下跌。”

  广州市房地产中介协会指出，楼市成交局面受困已经数月，成交的上升通道迟迟未能打开。一手楼市成交淡静，开发商以价换量，降价面再次扩大；一手降价浪潮波及二手市场，抽离了部分刚需买家，同时也加剧了买方对后市的观望情绪及等降心态。

  广州市房地产中介协会分析称，上半年的楼市受信贷收紧、利率上浮及“穗六条”等的影响，成交萎靡不振，一手楼市开发商以价换量，二手楼市则陷入胶着状态。目前其他城市已经有取消限购的传闻，但广州作为国内一线城市，取消限购可能性不大，但不排除接下来政府会有微调动作。预计第三季度市场仍处于调整状态，第四季度楼市或将筑底成功，出现向好的转折点。

  二手车位成交放缓

  值得一提的是，住宅市场成交乏力，二手车位成交也在放缓。6月中心六区中介促成的二手车位物业的新增放盘面积与签约面积分别为0.06万平方米及0.07万平方米，成交量环比下降13%。相比前两个月，车位成交虽然放缓，但除了一些郊区大盘外，广州几乎所有的小区都会出现停车位紧缺的情况，而在未来一段时间，紧缺现象难以改善。

  合富置业的报告则指出，二季度以来广州二手楼价涨幅明显较之前有所收窄，国家统计局公布的“5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，5月份广州二手住宅价格环比和同比分别上涨0.1%和8.7%，而4月份环比和同比分别上涨0.7%和9.8%，数据反映广州二手住宅价格环比和同比涨幅双双趋缓。

  合富房地产经济研究院院长龙斌表示，从现有政策以及中央对房地产调控的“不打压、不刺激”思路来看，下半年的二手楼市估计也难有政策上的转机。不过，随着一手房行情的整体回温，地方政府对限购政策的微调以及信贷额度的放松，下半年的二手楼市虽不见有起色，但也不会比上半年更糟。

  刚需二手房仅降价5%

  尽管整体成交价并未见明显下跌，但是随着一手市场频频有楼盘打折促销，有的二手小业主终于愿意放低身段调价，不过与买家心理预期的降价幅度仍有一定差距。来自合富置业的成交数据统计，二手楼市业主愿意给予的平均让价幅度已由年初不到3%增大到年中超过6%，不过，买家对业主给予的让价幅度并不买账，现时买家希望业主给予的让价幅度在10%甚至更高，因此，现时买卖双方对价格的心理预期约有5%或以上的差距，促使市场交投继续处于胶着，只有让价幅度明显的笋盘才稍稍获得买家青睐。

  从笋盘分布情况来看，大面积的高总价物业让价幅度较明显，平均可达10%左右，而刚需的中低总价物业让价幅度平均仅5%左右。从市场需求情况来看，尽管刚需的中低总价物业让价幅度不大，但二手楼市交投的热点还是主要集中在这类中低价物业上，不过，随着楼价的上升，这类中低价二手房成交占比较去年同期明显下降。来自合富置业的成交数据统计，今年1—6月总价150万元以内的二手住宅成交占比为54%，而去年1—6月该总价段物业成交占比为62%。

  从单价段分析，与去年上半年相比，今年上半年中低单价段物业成交占比下降亦较明显。来自合富置业的成交数据统计，单价在1万—2万元/平方米之间的二手住宅成交占比，今年1—6月为39%，去年1—6月为56%，两者相差17%，而2万元/平方米以上各单价段的成交占比随之亦有不同幅度的增加，如单价2万—3万元/平方米之间的二手住宅，去年1—6月成交占比为25%，而今年1—6月成交占比上升到32%。

  一次性付款比例处高位

  合富置业成交数据统计，由于房贷偏紧一次性付款购房比例保持高位，1—6月单月一次性付款购房比例最高达45%，而其他月份单月一次性付款购房比例亦基本保持在42%左右。反观2013年1—6月单月一次性付款购房比例最高仅36%，其余月份单月一次性付款购房比例仅保持在25%—34%之间。

  影响按揭买家入市的因素除了房贷额度是否偏紧外，房贷利率也是相当重要的因素之一。与去年初首套房贷利率还有85折优惠相比，今年上半年首套房贷利率不但没有了优惠，基准的情况亦相当少见，大多银行的首套房贷利率甚至出现了5%—10%的上浮。与商贷相比，利率相对较实惠的公积金贷款更加受市场青睐，据合富置业成交数据统计，今年1—6月非一次性付款的二手住宅成交个案当中，高达六成多以上是涉及到公积金贷款的，纯商贷购房个案仅占三成左右。