利率七年最低供楼真的好平

teng08 · 发表于 2015-5-15 09:38:32

在目前“刚需”主导的市场环境下，年轻买家对利率下行更为敏感，有助刺激需求。

  根据近几年的经验，降息6个月左右楼市均实现触底回升

  央行自5月11日起下调人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。此前，央行已分别于2014年11月22日和2015年3月1日两度降息，这次也是近半年来的第三次降息。调整后，存贷款的基准利率分别下降为2.25%和5.10%。

  早在4月20日央行降准之后，市场关于降息的传闻就一直未中断，尤其在宏观经济的提振速度没有预期快的大背景下，对于此次降息，市场分析人士普遍认为是如期而至的利好。由于消息出来当天恰逢“母亲节”，因此，有网友调侃称这是“央妈”趁“母亲节”送来了大礼。

  目前商业贷款（5年以上期限）的基准利率为5.65，公积金贷款的基准利率为3.75。从最近20次房贷利率调整变化看，现在已经跌破了2009年历史最宽松时期所执行的5.94与3.87基准利率的最低历史纪录。如果再不出手买房，恐怕会再次踏空，错失行情。

  涨不涨？触底反弹几无悬念

  业界普遍认为，“央妈”此次降息既利好股市也利好楼市。世联行的分析报告指出，在目前“刚需”主导市场，以及“80后”客户占比高达六成以上的购房群体年轻化趋势之下，客户对利率下行更为敏感，降息有助于刺激需求。

  回顾近几年以来的走势可发现，降息6个月左右，商品住房销售量均可实现触底回升——2008年9月开启降息周期，2009年2月商品住宅销量累计同比增长1.1%、由负转正；2012年6月开启降息周期，同年11月商品住宅销量累计同比增2.3%，实现正增长。本轮降息从2014年11月底开始，叠加今年3月、5月连续降息的影响，预计5月销售量的累计同比将触底回升。

  楼价看涨呼声再起

  易居研究院副院长杨红旭表示，2014年11月的一次降息，让大城市的住宅成交量“飞”了起来；今年3月的二次降息，一线城市房价加速反弹，深圳房价已涨得红了眼。现在第三次降息之后，一线城市房价估计反弹更明显。预计今年年底相比年初，一线城市的房价将至少平均上涨两成，其中深圳将至少上涨三成。另外，绝大部分二线城市和部分三线城市，房价也将上涨，总体看涨一成左右。

  同策咨询研究部总监张宏伟也认为，本次降息之后，楼市会出现一波入市的行情，市场信心将进一步提升，尤其是那些已经呈现出基本面复苏态势的城市，如北上广深四大一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，接下来几个月成交量短期反弹是“板上钉钉”的事，价格有可能会逐渐坚挺。而对于库存量偏大的二线城市和大部分三四线城市而言，也将加速去库存，预期去化周期将回落至15个月以下，短期市场基本面将回归合理。

  买不买？趁全面回暖前入市

  就广州市场而言，合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江的意见显得谨慎，他认为，降息不会对广州楼市成交量有太大的影响，也不会对房价有太大影响。因为央行降息但没有降准，银行贷款额度没有增加，即便市场的购房需求增加，消费者也不一定能够向银行申请到贷款，楼市成交量不会扩大。同时，广州目前限购没有放松，成交量难以有明显扩大。此外，“3·30”新政的二套房首付四成的规定，在广州市各银行都尚未实施，这也导致成交量难以扩大。但无可否认，在后市成交看好的趋势下，楼市必有价格上涨冲动，能否具备价格上涨条件，库存量与消化速度是关键参考指标。

  有中介人士建议想入市的市民，应该把握好市场节奏的变化规律，趁当下市场在回暖，但短期还没有全面复苏的阶段入市购房，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张、购房性价比仍然较高的时机入市，这样即便没抄到底，但也避免了未来或将在“山顶”上入市的懊悔。

  中原地产首席分析师张大伟直言，看信贷宽松的幅度选择入市时机不会错，只要看到信贷全面松绑，买房就是对的。信用消费时代，人可以提前安排自己未来的收入，今天的你月收入5000元不代表明天你还这样。买房一定要努力一把，否则肯定后悔。

  半年三次降息

  贷100万可省12万利息

  对于购房者来说，这次降息主要是利好个人房贷。降息等于降低了房贷成本，比如30年期的房贷，降息25个基点可节省总还款额2.5%左右。

  对按揭购房者而言，最实惠的显然就是月供的减少。按照商业房贷100万元、20年等额本息还款计算，以降息前的基准利率，月供为7106.74元；此次降息后，月供将降至6963.87元，减少月供142.87元，全年可减少支出1714.47元，20年整体可减少支出34289.35元。需要特别指出的是，在连续三次降息后，贷款100万元、20年将减少利息总支出超过12.5万元，这确实是一笔大数目！

  郊区虽旺

  价格却难涨

  从近期的签约面积看，南沙、增城、花都位居前三，郊区成交面积占了全市总成交面积的90%以上，这显示低总价的住宅成为市场消费的主力。合富辉煌首席市场分析师黎文江对各区的楼价走势作了分析：南沙整体价稳走量，部分项目或会上调价格；番禺好地段的小户型项目或涨价；萝岗因后续供应大，价格或会平稳；中心区的中小户型供应不足，大户型会消化得比较慢；花都的去库存压力最大，价格难涨。记者王荔珏

  买楼金句

  塞钱入你袋

  金句1：只要看到信贷全面松绑，买房就是对的。

  金句2：打算换房的人，千万别总以为自己的房子最好，迟迟不卖，最后可能多卖了10万元，却要多花20万元来买新房子。

  金句3：战略上城市包围农村，战术上农村包围城市。买得起大城市的不买小城市，买得起中心城区的不买郊区，任何时候位置决定一切。

  节后首周网签大涨超四成

  南沙四盘跻身前十

  “五一”楼市回暖开始在签约数字上得到体现，据网易房产数据中心数据显示，上周（05.04~05.10）广州全市网签2377套，环比前一周的1665套上涨43%；但成交均价则从前一周的14377元/m2下跌至13858元/m2，环比跌4%，显示出绝大部分开发商在近期仍未敢提价，部分楼盘在“五一”期间还推出了特惠或者一口价单位。

  从区域看，不管是中心六区还是外围五郊区，上周签约量均有上涨，其中南沙是上涨幅度最大的区域，环比上涨85%至501套。在上周网签套数TOP10中，仅南沙就占了四席。签约均价方面，中心六区和外围五区环比分别下跌4%和3%。

  推新货后继乏力

  新增住宅预售大减

  在经历了前一周（4.27~5.3）4158套新房源“抢滩”红五月的盛况之后，上周广州新批上市房源量出现环比大幅度回落。据搜房网数据监控中心统计，5月4~10日，广州十一区共发放7张住宅预售证，新增住宅房源894套，环比下跌78.5%，为近四周最低值。商业房源共获批4证，新获预售房源936套，环比前一周上涨6%。

  住宅新房源主要集中在61~120平方米的中小户型，共610套，占总获批套数的68%，可见目前市场推出的单位仍然以中小户型为主。户型最丰富的新项目为黄埔区的腾飞园·中新里，有90~132平方米两房和三房。

  政策叠加再叠加

  楼市质变差小小

  母亲节“央妈”也没歇着，和市场预期一致，降息的靴子又落地一只。央行在半年内第三次降息，分别下调人民币贷款和存款基准利率25个基点。据测算，三次降息的效果叠加相当于房价下调了5.6%。

  业内人士认为此次降息并无神秘感，预计后续还会推出降息、降准等政策。对房地产市场而言，降息能够直接带来按揭贷款成本的降低，加快购房者的积极入市，进一步推动“3·30新政”以来的成果。在4月份全国市场逐步升温的情况下，楼市会继续明显回暖。事实上，从去年“9·30”新政出台后，回暖一直是楼市主旋律，但高库存压顶，楼市升温的速度显然不如预期，政策在不断加码，但始终未见楼市进入大热状态。数据显示，上市房企一季度业绩整体走弱，业绩前20名的企业中仅有6家实现业绩同比增长，其余均出现不同程度的下滑。同时，一季度GDP实际增速已降至2009年以来的新低、GDP平减指数同比下跌了1.1%。4月份CPI通胀率徘徊在低位，而PPI继续大幅下跌。这些都是促使央行降息的主要原因。

  有机构预测，经济增长低于预期，通胀偏低，此次降息非常温和，只有0.25个百分点，央行可能很快不得不再次降息。央行未来将继续使用现有工具放松货币政策，年内（可能在三季度）至少再降息25个基点，以将实际利率拉回至2014年的平均水平。此外，央行将再降准至少100个基点，以抵消资本外流、将货币市场利率维持在低位。降息将对房价再次构成支撑，目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张，贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息，意味着从银行贷款的利率更低了，融资的成本降低了。可以看到，政策的叠加作用在慢慢发挥作用，逐渐改变人们对楼市的预期。但在目前的经济环境下，楼市升温还有一个过程，就像烧开一壶水，从量变到质变还需要持续的供热。

大洋网-广州日报作者：王荔珏陈白帆刘丽琴