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 近日，一篇有关“房地产税加快进入立法、中央取消房产证70年权限”的文章，吸引大批网友围观。虽然相关部门随后就进行了辟谣，但是，70年后房子该何去何从？如果要延续使用，又该如何缴费？房产税呼声渐起，房产税是否存在重复收费等系列问题引起了专家的热议。   热议1   房产70年后或不用收回   记者：70年土地使用权到期后，我们该怎么办呢？   邓浩志：土地到期之后需要补交地价，也就是重新租用国家的土地，如果地上物业仍能够使用还是属于业主本人的。因为土地使用权到期之后，只要地上物业然能够使用，国家就应当继续续约把土地租给业主，不得以任何理由强制回收土地，否则地上物业将得不到保证，就不是土地拥有70年使用权，也仅有70年使用期了。   肖文晓：1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。   2007年10月1日施行的《物权法》第一百四十九条明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，可以自动续期。由此可见，70年土地使用权到期后，我们将面临土地使用权由国家无偿收回或者有偿续期两大问题，其中自动续期的可能性最大，但是有关法规并未规定续期的具体方式和具体费用。   热议2   房产税是不是重复缴费？   记者：不动产登记是否和70年年限相矛盾？   周峰：不动产登记制度是为了开征房屋持有税种打下基础，这个持有税种（俗称房产税），是对房屋产权人开设的每年必须征收的税种，每年按该房产的评估价值去计算相应的持有税。但由于开发企业在购买土地使用权时，已交纳了土地出让金，且摊分到小业主头上，等于小业主已缴纳了70年的持有费用，若再开征房产持有税，就是重复交费了，故有矛盾。   严跃进：不动产登记制度实际上不是简单的房地产市场的范畴，当然很大的内容是集中在房地产市场领域。准确地说，不动产登记制度早已展开，不存在登记的问题，关键是做统一登记的问题。通俗地说，就是把过去的土地证、房产证等证书进行合并，而且要实现全国信息的联网。里面主要涉及过去国土和房产登记部门的行政层面的人事调整、职责归并，最后是一本统一证书。这主要是给住房的权属进行登记，实际上和住房的产权年限没有太多联系。住房产权年限是另一个范畴的问题。   肖文晓：2007年颁布实施的《物权法》确立了不动产统一登记制度，其根源是随着经济社会的快速发展，我国原有的不动产分散登记体制，已不能适应社会管理和社会经济活动的要求。由原来的分散登记变更为统一登记，并不存在新的矛盾。但是客观来看，不动产统一登记之后，也没有解决原来房屋所有权和土地使用权分离的根源矛盾。   记者：大多数声音认为，房产到了70年后业主需要自动缴费，那根据现行的情况，该如何收费比较合理呢？   邓浩志：到期的土地应该考虑根据当时的基准地价作为参考，补交部分费用。房产是不会到期的，只要能够使用仍然属于业主所有，到期的应该是不动产下面的土地。至于补交地价既可以根据当时的不动产所在地段的基准地价，也可以参照周边土地价格和不动产价格。   周峰：房屋属于小业主所有的，在使用期限达到70年后，小业主可以向房管部门递交补地价申请，并与房管部门协商缴费年限，可以是10年、20年或者其他年限，房管部门一般不同意业主每年一次的补交地价。   肖文晓：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定：经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。关键是土地使用权出让金的支付标准是按照市场价还是基准地价，亦或是有一套新的标准。目前来看，由于地价飞涨，如果用市场价征收预计会有较大的难度，市民很难接受，因此用定价标准较低的基准地价征收更为合理一些。   热议3   “老房子”增值空间然很大   记者：如今市场上很多房子，从拿地到开卖已经“用去”了十几二十年，是否会让该房产市值贬值？   周峰：房屋的价值不仅仅看其使用年限已过去多少年，还要看其周边的配套完善程度，像一些位于名校周边的房产，楼龄超过40年，仍旧会卖出相对较好的价钱，且比其在很多年前“房改”时要增值不少。   肖文晓：目前来看，由于住宅建设用地使用权是70年，年限较长，已经超过了现有房屋质量的使用年限，加上物权法有“住宅建设用地使用权期间届满的，可以自动续期”的规定，因此一些楼盘即使开发周期较长，导致土地使用权缩水，只要年限不要缩水太多，并不会对房价产生太大的负面影响。相对而言，商业用地因为只有40年使用权，并且物权法未有提及自动续期的相关规定，一旦使用权年限缩水太多，就会对物业的价值产生较大影响，投资者需要谨慎考虑。   记者：广州老城区有不少楼龄接近70年的房子，目前市场情况如何？   周峰：目前像老西关都有不少老房子是超过50年的，市场行情在1.9万～2.4万元/平方米之间，而像老东山板块的一些“高龄”楼梯物业，现在市场行情在2.6万～3.5万元/平方米之间，但具体使用年限，需要看对应的房产证标注，不能说楼龄接近70年，其使用年限就将近完结。   网络调查   近四成网民   赞同房产   延续使用年限   商品房70年土地使用权到期之后，我们的房子该怎么办？是自动续约再延长几十年的使用权，还是根据当时的地价补缴土地出让金，或是还有其他新办法？在“以房养老”政策开始在一些地区试点时，“房子70年后怎么办”的问题再次变得迫切和现实起来。日前，安居客发布网络调查显示，超6成网民认为商品房70年土地使用年限不合理，仅有一成网民认为“合理”。对于“70年后我们的房子你持什么态度”的问题中，有近4成网民表示“自动续约再延长几十年的使用权”。有近三成的网民认为“房随地走，国家补偿”。 信息时报 作者：罗莎琳
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发表于 2015-5-30 09:30:51
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