王锋：没有一座城因高房价衰落

乐居 · 发表于 2015-9-21 10:59:33

 今日，深圳市房地产研究中心主任、国务院特殊津贴专家、王锋博士向深圳新浪乐居独家供稿，发表题为《关于我市高房价与人才安居问题的思考》一文。文中，王锋提出多个重要观点：

1.深圳房价总体水平超过北京和上海不客观

2.北上广深房价均有领涨全国可能

3.房价高低是城市竞争力的实际体现

4.没有一座城市因高房价而衰落

5.深圳房价继续快速上涨的可能性不大，近期房价涨幅已经开始回落。

6.深圳建立“高端有市场，中端有支持，低端有保障”三分法住房供应体系

7.继续加大人才租房货币补贴的发放力度，发挥存量住房（含城中村）的安居功能和货币补贴的灵活特征

8.深圳终将打造“宜居”、“宜业”的城市核心竞争力，形成人才在深圳 “安心创业”、“生活无忧”的发展环境。

以下为全文：

  关于我市高房价与人才安居问题的思考

  深圳市房地产研究中心王锋

  2015年09月15日

  今年以来，深圳房价涨幅较快，远远超出国内其他城市。有网文认为，高房价、高房租不仅造成现有人才流失，也会造成高新技术企业“招工难”等问题，不利于高新技术企业成长，进而会削弱深圳的竞争力。

  客观讲，不管从国家统计局70个大中城市，还是从百城房价指数，深圳房价连续数月领涨全国，25%左右的新房价格同比涨幅、25%-30%的主城区二手住房价格涨幅，远高于国内其他城市10%以内的涨幅水平。

  但是，认为深圳房价总体水平超过北京和上海，这是不客观的。若从百城房价披露的样本均价看，尽管深圳新房价格在8月份达到38000元/平方米，第一次超越了北京和上海的房价水平，但北京、上海二手住房价格均超过了深圳；8月份，深圳主城区二手住房样本均价为33438元/平方米，低于上海42009元/平方米和北京41460元/平方米的水平。

  此外，北、上、广、深四个一线城市，近年来均属于房价上涨较快的城市，均有领涨全国的可能。比如2013年，北京房价涨幅位居全国第一，而深圳房价涨幅则在北上广深中排名第四。

  应当说，我国的房价基本上是由市场决定的，房价高低也是城市竞争力的实际体现。近10年来，深圳一直是我国特大城市中的人口增长中心和资金增长中心，深圳同时又是全国大城市中最早完成产业结构调整升级并持续保持经济快速增长的城市，深圳的城市竞争力多年来也一直排在内地城市首位。

  目前，我国大城市在人口、资金方面的争夺是空前激烈的，人口、资金流向哪里与城市的竞争力密切相关。深圳在城市竞争力不断提高的条件下，在市场化、国际化程度不断提升的背景下，其城市生活成本（包括房价）自然会出现上涨，也自然会有一些人离开；但同时也会有另外一些更加具有竞争力的人群进入这个城市。

  因此，我们很难说是房价左右了竞争力？还是竞争力决定了房价？在当前我国经济社会发展中，我们需要担心的是：房地产有没有出现整体性泡沫？有没有产生对宏观经济的巨大危害（如金融危机）？有没有出现城市整体性的住房问题？纵观世界一些著名城市，还没有出现哪个城市是因为高房价而衰落的（如纽约、东京、香港等城市）。

  今年以来，深圳房价快速上涨，既有长期因素，也有短期扰动。长期因素有：土地供应紧张，城市更新周期长、成本高，人口结构偏年轻化，存量房供应效率偏低，限购政策较北京、上海和广州要宽松等因素。比如深圳近一半住房是原农村私房（俗称“小产权房”）、深圳人口平均年龄仅30岁左右、深圳外来人口占比超过70%，但限购政策在北上广深中却是最宽松的。

  短期因素，就是今年以来的股市财富效应。在大众创业、万众创新的激励下，加上多层次资本市场的支持，深圳迅速成为互联网之都、创业之都。2014年，深圳市新增中小企业19.6万家，上市备案企业达940家，中小板和创业板上市企业总量，连续8年位居国内大中城市首位，并迅速出现了一批富裕群体，他们是深圳近期购房的主力。

  再加上，今年以来，深圳是全国股市新开户数最多的城市，上半年股指快速上涨带来的财富效应，驱动楼市购买力迅速提升，这是今年深圳房价快速上涨的重要原因。

  为了缓解供求矛盾、稳定住房价格、满足百姓购房需求，今年以来深圳市积极增加住房供应，促进市场平稳发展。为了增加供应、稳定市场，今年以来我市加快了商品房批准预售工作，1-8月份，全市新建商品住房批准预售面积达到386.9万平方米，同比增长72.5%；为了保持今后住房供应的持续性，结合本市实际，我市在年初城市更新商品住房计划供应3.7万套的基础上，再额外增加1万套，增幅达到21%；

  此外，今年计划出让的 “招拍挂”商品住房用地，各区正在抓紧选址，近期将按计划向市场推出。应当说，当前及未来我市住房市场供应是充足的，房价继续快速上涨的可能性不大，近期房价涨幅实际上已经开始回落。

  此外，为落实“人才立市”、“人才强市”战略，2010年以来，我市全面实施人才安居工程，创新性地将人才安居纳入住房保障体系，并作为公共住房政策的主体，有针对性地降低人才的居住成本，实现了人才安居与产业发展、城市发展的有机结合。

  近年来，我市保障性安居工程力度不断加大，人才在深圳创业和生活环境越来越好。2006—2010年，全市实物分配的保障性住房仅2.2万套（主要是低收入家庭），发放低收入住房补贴、人才住房补贴仅0.5万户和1万户；但2011—2015年，全市实物分配的保障性住房就已快速惠及9.8万个家庭（其中人才家庭不低于50%），同时在对约1.5万户低收入家庭应保尽保发放货币补贴的基础上，全面扩大人才补贴力度，新增人才补贴达25万户，是“十一五”期间的25倍，人才家庭的住房问题得到明显重视和解决。

  “十三五”期间，我市将进一步深化住房制度改革，建立“高端有市场，中端有支持，低端有保障”的三分法住房供应体系。

  高端有市场:主要面向高收入人群，通过市场商品住房供应，满足商品住房购租需求。

  中端有支持：主要面向购租市场商品房有一定困难且符合享受住房优惠政策的“夹心层”居民家庭，包括新就业大学生、符合政策的人才群体，以及其他符合条件的“夹心层”群体；对于这些需要住房政策支持的群体，我市将以销售具有共有产权性质的安居型商品住房，发放人才租房补贴，实物供应公共租赁住房（含人才公寓），满足其购租需求。

  低端有保障：主要面向国家和本市规定的、可以享受基本住房保障的低收入住房困难家庭，主要通过公共租赁住房和低收入租房补贴满足其基本住房需求。

  “十三五”期间，我市将有效供应包括人才安居住房、人才公寓在内的各类保障性住房约20万套，这一规模将比“十二五”有效供应总量翻一番。

  同时，我市将继续加大人才租房货币补贴的发放力度，继续发挥存量住房（含城中村）的安居功能和货币补贴的灵活特征，解决人才的租房需求。针对房屋租金上涨问题，“十三五”期间，我市将进一步规范住房租赁市场的管理，完善租赁契约管理制度，加强租赁市场监管，合理引导市场租赁价格，加快住房租赁体制改革，营造规范发展的住房租赁市场，满足居民多层次住房需求。

  我们相信，随着我市“高端有市场，中端有支持，低端有保障”的三分法住房供应与制度体系的建立，深圳终将打造“宜居”、“宜业”的城市核心竞争力，并形成人才在深圳 “安心创业”、“生活无忧”的良好发展环境。

来源：新浪房产