楼市分化加剧 “虹吸现象”显现

乐居

  记者近期在多地采访了解到，在政策利好推动下，全国楼市整体呈现企稳之势。不同城市出现明显分化，信贷、人口和投资的“虹吸效应”在城市间房地产市场进一步显现。专家认为，房地产行业仍为国民经济支柱行业，在当前房地产市场总体弱复苏的局面下，应辨证施治，通过综合举措推动房地产行业健康发展。

  城市间分化加剧“冷暖不均”

  为应对去年下半年房地产市场“量价齐跌”的局面，相关部门先后推出“930”新政和“330”新政。在一系列政策利好的助推下，全国楼市整体呈现企稳之势。1－10月，全国商品房销售额同比增长14.9％，销售面积同比增长7.2％。

  记者在一些地方采访了解到，楼市整体企稳回暖的同时，不同城市间分化加剧，其中需求旺盛的一线城市房价再度飞涨，大量三四线城市房价尽管环比有所上升，但同比仍为下降。

  首先，一线城市楼市明显转暖。记者近期在北京和上海调研发现，去年至今，京沪部分地段的楼盘上涨幅度超过3成。

  北京一家大型房企的销售人员告诉记者，由于房源紧张，国庆期间五六个客户抢一套房的情况时常发生。部分开发商为了“捂盘”，开始采取以楼为单位开盘甚至以单元为单位开盘。刚刚在孙河刷新区域“地王”纪录的首开销售人员告诉记者，由于此前在此区域开发的“首开琅樾”大部分期房售罄，未来都将“一栋楼一栋楼”地开盘去卖。而在朝阳区临近望京的一个现房项目，新开盘的一栋楼只卖两个单元。

  在上海，由于成交持续火爆，许多开发商明确表示“拒绝让利”。浙江一家大型房企代表表示，“9月份以来我们的房源销售十分紧俏，大家对新推项目的售价很有信心，所以不会让利。”

  二手房市场同样预期回暖。在北京、上海的住宅较为密集板块，每条街几乎都会增加2－3家门店。链家在上海仅用了半年时间，门店就从200余家迅速扩张至800余家。

  而三四线楼市则是“惨淡经营”。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，9月全国100个城市住宅价格中，76个城市同比仍在下跌。国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市，大部分三线城市房价仍在下降。

  以安徽芜湖为例，记者走访发现，芜湖的多数楼盘均大力促销，如中建地产旗下的“中建500米”项目推出“存5000元抵2万元”活动。位于芜湖汽车南站附近的“新亚特花园”、市中心的“锦天天和苑”的售楼中心等均门可罗雀。在芜湖的熙龙湾小区，销售人员告诉记者，前几年最高卖到过6000多元，今年以来房价也已经下跌了500多元，现在的平均价格不到4500元。与此同时，芜湖市中心区域的房产中介更是所剩无几，有的店面甚至仅剩招牌。

  城市间“虹吸现象”显现

  记者在多地采访发现，在当前房地产市场总体弱复苏的局面下，城市间房地产市场已显现出信贷、人口和投资的“虹吸效应”。大量房地产企业重新布局开发战略，加速各类开发性资金向一二线城市集聚，三四线城市房地产市场进一步萧条。

  贷款资源高度集中于重点城市。今年1－6月，个人购房贷款增加1.12万亿元，同比多增1767亿元，为有记录以来半年度个人房贷首破万亿元。在楼市火爆的上海，2015年上半年上海全市个人住房贷款增加462.4亿元，同比多增84.8亿元；而来自东北、中西部省份的金融运行数据均显示，个人中长期贷款增长较为缓慢。

  购房人口持续导入重点城市。易居中国执行总裁丁祖昱认为，目前大量三线城市人口处于流出状态，如东三省每年净流出的人口约200万人；而一线城市平均每年人口导入68万，二线城市平均每年导入22万。“一线城市拥有发达的产业，可以吸引大量外来人口，从而形成持续强劲的住房需求；二线城市的房地产市场发展则根据供求情况明显分化；三四线城市整体房地产市场普遍较为暗淡，排名靠后的城市多为人口流出现象显著的城市。”上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰认为，东三省、湖北、四川、重庆等省份人口流失严重，很多中西部地区的常住人口出现负增长，这无疑会加剧部分地区的房屋过剩情况。

  开发性资金向一二线城市集聚。从土地出让金情况来看，据中原地产数据，2015年上半年，20大标杆房企在一二线城市购入土地金额占其土地总支出的90.1％。中原地产首席分析师张大伟认为，为规避三四线城市库存过剩的风险，众多房企聚集一二线城市拿地，在全国土地出让金普降的情况下，一线城市高溢价成交甚至地王频频出现。而三四线城市土地市场则较为低迷，流拍现象屡见不鲜。房地产投资资金正快速转向一二线城市市场。

  接受采访的专家普遍认为，三四线城市楼市低迷，其本身购房需求不足、供应过剩也是重要原因。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，全国各线城市商品房存量大多持续处于高位。虽然一二线城市库存逐渐去化，房价逐渐回归上升轨道，但对于部分三四线城市来说，由于前期的过度城市开发，造成严重供应过剩，使得城市新建商品住宅价格难言上涨。

  宜辨证施治稳定房地产投资消费

  专家判断，尽管全国商品房销售在开始好转，部分一线城市商品销售甚至出现较大幅度提升，但整体仍为“弱复苏”阶段。房地产投资通常占我国固定资产投资20％左右，如果房地产投资增速下降一半，我国GDP增速要下降0.35－0.4个百分点。考虑到房地产行业的产业关联效应，稳定房地产投资、消费对于“稳增长”具有重要意义。专家建议，应因势利导，妥善利用市场机制恢复供需平衡，保证住房市场的健康稳定发展。

  首先，加大房地产投融资制度创新。陈杰认为，在降低地方政府对土地财政过度依赖的同时，必须防止地方政府出现财政危机和债务危机，创新地方政府的融资来源。可探索地方政府通过市场化手段发行债券，以透明公开的融资渠道为其提供资金来源；推进资产证券化、按揭贷款证券化和房地产投资信托基金的尝试，在增加流动性的同时，给民间资金增加一个投资渠道；大力发展住房市场政府和社会资本合作（PPP）模式。

  其次，差异化完善保障住房供应体系。专家认为，未来中国的住房政策要以住房民生为主要政策目标，大力解决城市化中的住房保障需求。在保障住房的建设与管理中，在住房资源的配置上仍然要坚持市场为主。另外，要逐步发展租售并举的制度，将住房保障方式逐步从实物建房为主转向以货币补贴为主，多种保障方式相互补充，逐步推动住房保障方式转型。

  第三，完善金融政策，规避利率风险，加速政策性住房金融创新。陈杰认为，有必要实行差异化的地区金融政策，加快大城市向中小城市的产业转移，从根本上增加三四线城市的住房需求；应加速政策性住房金融创新，落实住房公积金制度改革，推进公共住房银行的建立，构建稳定住房市场的长期政策性融资机制。

  第四，差异化调控，实现有控有放。专家认为，房地产市场调控差异化应成常态。从长期来看，三四线城市过高的库存未来主要依靠城市化和改善型住房需求消化。房地产调控政策应改变当前简单宽松的导向，针对不同的区域采取不同的治理：一线城市适度控制，防止价格过度上涨，同时给予三四线城市住房消费政策扶持。

来源：经济参考报 作者：邓中豪 郑钧天 杨毅沉 罗政 傅勇涛