楼面单价超3.5万元卖5万才有利润可言

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沉寂已久的广州土地市场终于在8月迎来了“小高峰”。16日上午，下半年第一宗宅地荔湾区华大物流地块（AF010734地块）以35216元/平方米的楼面价被广州番禺雅居乐房地产开发有限公司收入囊中，加冕广州新地王。

  上一任广州地王还要追溯到2013年，越秀地产竞得海珠区南洲路地块，楼面价34590元/平方米。此次华大物流地块刷新广州地王记录，不少业内人士分析，该高价地块可能带动周边板块房价进一步上涨。

  竞拍▶▶近30家开发商参与竞拍

  7月15日广州市国土资源和规划委员会挂牌出让荔湾区岭海街12号AF01074地块，起始楼面价折合16810元/平方米，限价217338万元。

  8月5日竞拍开始，该地块吸引了近30家开发商参与竞拍。截至8月9日下午4时，仅5天时间，竞买出价已超出了地块的最高限价，楼面地价从16810元/平方米推高到24375元/平方米。该地块采用“限地价、竞配建”的原则竞拍，网上竞拍环节主要竞拍的是配建面积。

来源：南方日报

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 根据竞买规则，16日上午10时网上竞拍开始后，将直接进入竞配建拆迁安置房环节。凡接受最高限制地价的竞买人均可参与，竞价阶梯为450平方米同时不少于5套的拆迁安置房，参与竞配建的竞买人报出配建面积最大者为竞得人。而配建的拆迁安置房建成后须无偿移交给广州市土地开发中心。

  经过了1个多小时的激烈厮杀，地王强劲出世，扣除配建面积折合楼面价35216元/平方米。这一“天价”甚至超过地块周边现在的房价。

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  据统计，8月广州将共有16块土地出让，总出让面积约62万平方米，总起拍金额约49亿元。而这16块宗地中，有4宗优质的住宅用地（其中番禺一宗为转让用地）分别位于荔湾区、白云区、黄埔开发区以及番禺区，总起拍金额近32亿元。

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分析▶▶“三地铁一城轨一电车”是最大卖点

  华大物流地块为何如此受追捧？合富辉煌首席分析师黎文江认为，虽然该地块不大，但确属中心区稀缺宅地——北临珠江，与如意坊和大坦沙隔江相望；南近芳村大道中路；西临塞坝涌口。值得一提的是，该地块临江，可以直接看到江景，是居住用地的一大优势。

  从交通方面看，地块所在的石围塘地区，是未来“三地铁—城轨—电车”交会的交通枢纽。根据规划红线，地块为11号线地铁上盖，而11号线石围塘站就在这里设站，一站路就可以到达对面的老荔湾如意坊。未来还规划有广州地铁22号线、佛山地铁5号线，除了地铁，石围塘还将引入广佛江珠城轨的石围塘站以及有轨电车广钢线。目前，离地块最近的地铁站是5号线滘口站，步行大约需要15分钟。未来距离地铁11号线石围塘站仅500米。

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此外，地块西边还规划有预留的过江隧道或者高架桥，可以直通荔湾。除了交通配套之外，地块周边学校有广州市第九十三中学等学校，广州中医药大学第三附属医院，周边没有大型商圈，较为依赖周边小区的配套。

  黎文江表示，广佛同城趋势加强，白鹅潭经济圈将成广佛CBD，十多年后，随着未来广州东部CBD写字楼老化等问题出现，广州CBD可能会从珠江新城、琶洲等转移到这边来。“广钢新城目前有的项目已经卖到4万元/平方米，这块地两年后预计可以卖到6万元/平方米以上。”

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在中原地产研究部分析人士看来，虽然华大物流地块内部已经平整并达到开工条件，但为配合周边规划道路的收储和建设工作，预计不会快速开发，可能像越秀地产南洲路地王一样，延长开发建设工期。因此，房企买的是2016年的土地，但卖的可能是2020年楼市的价格。

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趋势▶▶或推高周边楼市价格

  地王一出，有消息就称，距离地块最近的华发荔湾荟，已经酝酿涨价，并等地王一出就开盘，享受地王带来的红利。据悉，该地块周边的新房项目有新世界凯粤湾、华发荔湾荟、珠江鹅潭湾，均价在2.8万—3.3万元/平方米。初步测算4—5年后，片区一手住宅均价可能达3.6—4.8万元/平方米。“预计会对广钢新城的房价形成巨大冲击，广钢各大楼盘涨价的可能性均较大。”上述中原地产研究部分析人士表示。

  合富置业业务总监关文德认为，地王拍出后，业主看楼面价都这样的价位，将来楼价肯定破5万元/平方米，会对业主产生一定的心理支撑作用，对后市楼价的走势会有比较好的预期。对购房者来说，则会加强其入市的信心。

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 合富置业数据显示，现时华大物流地块周边的二手房市场，基本以楼梯楼居多，价格从1.4万—1.8万元/平方米不等，而电梯楼的二手均价则在2万—2.3万元/平方米左右。

  关文德表示，在接下来一段时间内，在华大物流地块高溢价拍出的带动下，其周围板块二手市场将受到利好，买卖双方对后市楼价走高的预期也会随之增强，这将有利于桥东板块二手楼市发展及楼价继续向好。

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 但在方圆地产首席市场分析师邓浩志看来，该地块这么高的价格仍旧存在不理想的成分。在同板块，有同样性质的楼盘在销售，目前均价也就是3.5万元/平方米左右，现在已经出现“面粉比面包贵”的情况。“目前的价格，需要销售单价达到近5万元/平方米，开发商才有利润可言，但是广州两年内房价连续上涨20%，这样的可能性不大，所以，这块地拿下，风险很大。”