2014年以来的楼市泡沫及其后果

乐居

 所以每次房地产的市场杠杆也好、放量也好，一定是中央这只手起了很大的作用，我说的是中央银行。

  但是从整个政府的角度来讲他是要量，不是要价，你一个地方涨到天上去100万一平米了，其它地方如果都萧条了，这不是政府要的。另外一个，不能因为你这个东西搞垮了实业。

  国务院有前几天有一个文件，说怎么样为实业降低成本的文件，这个时候可能房地产的成本也要降掉一部分，政府会放到自己的维度里面考量。

  政府是为了稳就业，房地产拉动起来是让你去拉动一些家电、家装、家居这种产业链，如果说只有价格而无量，那么这个产业链是拉动不起来的，都是一手房的量。

乐居

还有一个切换资产的概念，从长远来说，政府就想从创业板搞起来，为什么这两年对互联网的支持力度会这么大，真的是希望这些东西能起来，里面包括新生物经济、原来的LED光伏。

  新兴产业不是这两年出的概念，09年出了一大波，那个时候搞的新兴产业到目前为止几乎都还没有成功。当时投了大量的钱去搞，LED、光伏、智慧城市、智能装备等等这些东西。

  包括今天大家看到的渤海钢铁要破产了，债还不上了，债转股这些东西，这都是当时要组建的搞钢铁集团、高精尖的科技这些东西。我倒希望资产能够切换到一些高端工业、高端装备，和一些新兴的实体产业里面、以及互联网经济里面，不会永远依托于炒房子——大家炒房子炒成一个发达国家，不可能的，政府不希望是这样的效果。

乐居

长期呢，房地产市场还能怎么看？

  这个时候我的一个判断就是，从中期来讲，2018年是本届zhengfu换届的时间，这个阶段之前是一个稳定的阶段，整个房地产出现一个大的兴风作浪的状态很难。

  长期来讲，如果2018年换届完了，后面要看一个变量。变量还是增量人口。

  深圳的人口2千多万，这是非常多的，是不是后面还能到5千万，如果没有这种增量预期的话，你就要考虑这里面只是一个存量市场了。这2千多万人里面不断有新的增量进场，他的增量效应不像以前那么大了。

  换一个角度来说，来深圳的人是不是都是有钱人，如果都是，这样也是一个新鲜血液的补充。但如果都是这样的话，三四线城市就被掏空了。以后如果说中国2千多个县级市和县级行政区那些地方扶不起来的话，只是一线城市的狂欢，国家经济层面也好、中央政府也好，都是忍受不了的。

乐居

还有一个资产比价回报率的概念。房地产市场相对股市和期货市场、大宗商品市场，你的回报率能用一个相对比价的优势，也就是买房子投资回报率比其它产品，像黄金这些都算上，比这些回报率要高。目前来说算不上，股市里面很多是20倍甚至五六倍的市盈率，房市是1：50倍的市盈率，2%的租金回报率。

  从2014年起来以后到2015年的7月，每次股市最多延续不超过2年的时间，股市资产的质量确实不是非常坚挺。但是楼市，一个是他的资产市场坚挺，另外房地产上面绑定了医疗、教育、城市里面的公共资源，卖的实际上是你的学位，卖的是行政资源、公共资源、很多一些其他的东西时候，他就存在这么一个门槛，就像你在城市里面生活必须要有这么一个东西。买不买得起，最后你要这么一个条件才能上学的话，都得买。

乐居

另外一个是汇率，现在的人民币汇率从去年到现在经常往下挫一下，近两天下降了400多个点，如果人民币汇率全是这样的走势要小心了，钱不是因为贬值了之后资产价格会上涨，而是你贬值了之后中国富人的这些资产货币他会出逃，他尽量会逃到外面去。

  最后一点是长期变量，最根本的是一个税政。有一条消息是，前两天加拿大温哥华的房产突然暴跌了20%多，他出台了一个政策，他是通过税政。

  对中国来讲，这一点永远是一个保证长期机制体制灵活和市场健康的一个保底的东西，就是你出台的一个比如房产税，比如你持有资产的税收，当然这个要合理，我也不建议首套房出房产税，比如你有两套房多套房，多出来的部分。

乐居

 除了房产税，还有资本利得税。你很多时候通过炒作经济获利，这部分的资本利得，在中国的课税也是比较低的。大家之所以愿意去囤货和炒货，不愿意去创造和研发就是因为这样的原因。

  最后经济要根本的好转。这些年大家可能在生活层面没有体会到，但是在产业层面银行也好，以后的房产税也好，是早晚要有一个跟现在完全不同的规制的，不然的话没有人愿意干活，因为劳动交纳的税率高，付出最多得到的最少。

  一个好的分配和持续的动力是有一定的程度的，你既不能让资本不活跃，又不能让资本过度活跃。就像香港一样，他给资本的空间和自由度是最大的，但是这些资本最后都转化不到整个社会、消化吸收到他的利益上，最后连电影产业这个他最擅长的产业都被打残了，没有人去搞创造这些东西了。原来香港电影出口量是全球第二的，资本过度活跃，没有消化产业资本、以及土地市场，社会经济结构就会处于畸形的状态。

乐居

来源：乐居好文 章

关注哥

关注