毛柯成：商业地产仍有很大空间

今夕何夕

当“双11”销售额最终定格在1207亿元时，“电商干掉实体商业”的言论又甚嚣尘上。“电商冲击”、“市场趋于饱和”、“空置率高”早已是中国实体商业老生常谈的问题，但市场并不是哀鸿遍野，在前不久新开业的一个ShoppingMall里，就引得上百万人跑去过“中秋”。

有钱有闲消费外溢

为什么电商在中国会发展得这么快？世旗资本总裁毛柯成在接受《中国房地产金融》专访时分析道，“简单对比中美便知，在美国即便是乡村，现代化的实体商业也已非常成熟，能够满足人们各方面的需求体验。但在中国，实体商业发展很不均衡，不少一二线城市存在供应过剩现象，但很多三四线城市的商业基础设施实际上供应不足。”

随着城镇化率的不断提升，与一二线城市相比，三四线城市的人均可支配收入逐年增加，老百姓供房压力和工作强度则相对较低，人们有钱、有闲去逛街、体验和消费，但当地根本没有可以满足居民一站式消费需求的现代化商业综合体。于是这些消费需求要不就是外溢到附近一二线城市，要不就是外溢到电商平台。因此可以说，电商除了冲击传统实体商业外，更多是填补了其尚未覆盖的市场空白。

掘金商业地产机会

“但是电商无法满足人们体验型消费的需求，而且很多三四线城市还没有现代化商业综合体，这就是三四线城市商业地产的投资机会。”毛柯成说。去年世旗资本旗下一只基金投资了江西省萍乡市润达国际商业综合体项目。今年9月18日，润达国际购物中心正式开业，一周内客流超过150万人次，现在出租率已超过90%，月营业额约1亿元，别说是在一个全市总人口仅190万的地级市，即便是在一二线城市，这成绩也颇为惊人。

“火爆程度超出预期。”毛柯成告诉记者，润达国际购物中心开业当天，在一二线城市司空见惯的必胜客，要排上3小时队才能吃到。有个段子说萍乡吃货们等必胜客等了十几年，今个儿终于不必转战长沙、南昌，可以在家门口吃到了！

以小见大，其实很多品牌商，诸如必胜客、肯德基、哈根达斯、屈臣氏等，知道三四线城市有这样的市场需求，但却苦于没有适合进驻的场所，直到有这么一座ShoppingMall出现……

商业地产需要“富”养

商业地产是要“养”的。一个项目从投资、建设、运营、提升到稳定成熟，一般需要4-6年左右，如果考虑到市场波动和经济的周期性因素，时间则会更长。海外成熟市场的地产基金，一般存续期是10年，基金对收益的稳定性要求比较高，基金管理人和投资人都有耐心扛过市场波动周期，等待一个好的时机来退出获利。目前国内房地产基金和投资人还是倾向于短期投资，所以国内房地产基金的期限一般1-3年的居多，与商业地产实际开发运营节奏不匹配。

世旗资本作为一家专业的基金管理公司，从价值投资的角度出发寻找地产基金投资机会，愿意为那些深入了解三四线城市消费市场、了解当地居民的消费习惯与偏好，善操盘、懂运营的开发商提供长线资金支持，与企业共同发展，实现双方共赢。

（作者：李莉）

来源：中国房地产金融