深圳都市圈楼市限购扫描：炒房客重新潜伏

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云压城城欲摧，深圳的调控靴子欲落不落，市场和行政力量的博弈接近瓶颈处。

　　这个春天，关注房地产并有心入市的人过得跌宕起伏。国人爱房，他们表达自己对一个城市或区域的青睐通常以买房来表达，但在“炒和住”调控总原则下，这个楼市表达方式显得直接。最后炒家被禁了，自住者仍可入场。

　　楼市调控之风吹彻南北，无论一二线城市还是三四线城市。北京政策严厉，在过去的3月，短短一个月时间，北京数次升级调控，从认房又认贷、到提高二套房首付比例、缩减贷款年限，限制商务公寓交易，再到企业购买转让年限都有了规定。与此同时，京津冀周边的三四线城市也纷纷加入限购俱乐部。

　　在南方，过去两年的房价领头羊深圳终于偃旗息鼓，2016年10月4日出台的“深八条”使深圳身份逆转成为领跌者。

　　据深圳中原研究中心统计，3月深圳全市新房成交价格为5.47万元/平方米，环比小幅下跌0.1%

　　自“深八条”以来，深圳房价始终处于微跌状态，至今终于跌破5.5万元/平方米。成交量比价格更悲观，3月整个月深圳新房仅成交803套，共约8.03万平方米，刷新了2009年以来的最低位。

　　至于二手房数据，3月深圳全市的成交水平在连跌3个月之后开始增强，根据官方备案数据统计，深圳二手住宅共成交4838套，环比大幅增加116%。成交面积约40.9万平，是新房的5倍左右，但仍不及2016年11月的水平。

　　如今深圳这座城市被政策“围城”。行政地图上，深圳北部的东莞与广州、东部的惠州、西部的佛山中山和珠海均在3月开始的新一轮调控中先后更新政策，只有深圳岿然不动，政策上沿用“深八条”。

　　全国性调控大潮严重影响着开发商、购房者的入市信心，深圳的调控靴子会不会落下成为讨论深圳楼市绕不过去的关卡。

　　深圳的调控压力在“后花园”惠州、东莞的新政出台后被推至最高。4月9日深夜，惠州发布调控政策，强调严防投机炒作，新购买的商品房需须在取得产权证的3年后方能转让，一天后的4月10日，东莞新政出台，除了在非户籍人士买房的社保年限作出更严格规定外，也从前端的限买转向后段的限卖，抑制投机性炒房。

　　尽管在房产买卖的前后端均作出限制，阻止中短期内深莞惠一体化的融合，且对部分刚需造成误杀，但宁杀错不放过。政策严厉如斯，东莞本地一名房企高管对第一财经表示，“莞惠特别是临深区投资性比例奇高，地方政府对转让年限作出规定，就是不想让炒房客跑了。”

　　深圳忐忑加剧，购房者入场怕接盘，放弃怕错过，一切还得看政策行事。深圳市规土委下属的深圳市房地产研究中心房地产研究部副部长李宇嘉对第一财经表示，“‘深八条’出台半年，已经被市场消化得差不多了。”

　　关键之处在于，下一波政策是不是已经在来的路上。美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰接受第一财经采访时表示，“深圳近半年来，每月房价环比递减，从政治任务而言，是可以交待过去的。但是周边城市全部都出台新政了，那深圳就有调控升级的压力。”

　　深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺(微博)认为，“深圳目前楼市发展平稳，不论是住宅抑或是公寓、写字楼都处于十分健康的状态，没有出台新政的必要。深圳历来重视市场调节，在市场可控的状态下，不会轻易采用调控手段。”

　　不过邓志旺表示，深圳高层的人事变动也有可能导致楼市调节的作风变改。日前，原深圳市委书记许勤调任河北，市委书记王伟中履新上任。邓志旺称，“节点敏感，不排除新政出台的可能。”

　　江少杰和邓志旺均认为，“如果深圳调控升级，有可能在商务公寓限购和住宅转让年限上做功夫。”

　　李宇嘉有不同的看法，他认为深圳新政出台的可能性很小。”去年10月那一轮调控中，深圳出台的“深八条”是一线城市最严格，既认房又认贷。但是当时北京、广州的政策并不严格，留有漏洞，所以过去数个月，北京和广州房价都是领涨全国，但是深圳已经连续5个月领跌了。从市场角度而言，深圳不应该升级调控，’深八条’目前是足够引导深圳楼市发展的。”

　　至于被政策围城的压力，李宇嘉说，“中央提倡因城施策，深圳压力大不。”

　　在政策或将到来之前，深圳房贷已经出现收紧迹象，目前招商银行已将首套房贷利率优惠从9折上调到9.5折，其他银行跟进概率高。

　　李宇嘉认为，“房贷利率回调，深圳楼市跌势还会继续下去。这种情况下，刚需者可以入市，但短炒如同自我毁灭。”狂风大作，炒房人重归潜伏了。

第一财经日报