深八条”实施半年成效显现 新房成交量连续6个月下滑

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今年3月中旬以来，全国楼市迎来一波密集联动调控，涉及30多个城市。而深圳除了1月19日发文收紧商品住宅和商务公寓现售之外，并没有参与本轮调控，而是延续去年10月4日出台的“深八条”政策。

　　“深八条”已实施了两个季度，深圳新房批售、成交量持续低迷，价格保持平稳，虽然二手房销量经历跌势后在3月有所回升，但业界认为这只是“小阳春”现象，到4月又有所回落，可见调控取得了一定成效。

　　刚需盘主导低迷楼市

　　新政之后的深圳房价继续维持回落盘整趋势，刚需盘主导低迷的深圳楼市。一季度，深圳商品住宅共成交3259套/33.64万㎡，成交面积环比2016年四季度下跌63.83%。2017年一季度深圳新房均价54846元/㎡，同比小幅下降0.75%。新政后市场谨慎，供给紧缺甚至断档，是成交量大幅走低的主因。3月新房成交量处于历史低位，仅为803套，环比减少0.1%，从2016年10月开始，新房成交量已经连续6个月下滑。

　　新政因素和观望态势叠加，使得二手商品住宅成交量在一季度继续下滑，成交量为9825套，环比减少37.9%，同比减少76.8%；二手商品住宅成交于2月达最低点，3月逐步回升；从周度成交来看，节后二手住宅成交量逐渐恢复，较新房市场表现更稳定。虽然二手房市场有所恢复，但总量仍不算太高。

　　二手房市场回暖行情是否预示着深圳整个楼市有复苏迹象？Q房探刘瑞分析，每年开年3月都会有一波成交活跃期，我们统称“3月小阳春”，再加上“深八条”后长达5个月的低迷沉淀了一批观望的卖家和买家，所以3月成交量有所回升属情理之中，并不能说明“复苏”，未来有待观察，目前4月初成交也并没有出现3月那样的成交量。

　　成交量有望缓慢回升

　　对于近期及未来深圳楼市走势，家家顺研究总监程玉认为，中央表态及近期各地频繁的调控政策出台，未来对房价上涨预期将受到进一步压制。深圳楼市在去年“330”新政后，楼市已经降温明显，今年一季度成交量大幅走低，价格平稳。调控政策的不确定性，影响了楼市各方入市信心，开发商批售非常谨慎，入市项目较少，影响了楼市成交量，但随着市场的调整，二季度批售项目将逐渐增多，市场成交量有望缓慢回升，但由于目前市场需求旺盛，短期房价下跌可能性不大。从全年来看，供应的减少会导致今年成交量继续走低，价格在下半年有可能会出现松动。

　　Q房探张倩分析，从2008年至今，深圳市场真正意义上的宽松时间只有2008年、2009年及2015年，其他年份政策相对收紧。据监测，2008年—2016年年均成交套数新房为52395套、二手房为96774套，总成交年均套数为149168套。而在2010年—2014年政策收紧时期，年均成交套数新房为44991套、二手房为84952套，总成交年均套数为129943套。同时，深圳在2015年政策宽松时期，一年总成交套数为222565套，进入2016年3月25日后(1月、2月为传统淡季)，深圳市场进入收紧政策的调控，2016年，深圳新房及二手房市场分别较2015年同比下降36%和23%。

　　张倩还认为，根据以往的调控影响，对成交量影响的深度和跨度要强于对价格的影响，根据最新3月数据显示，新房成交量2140套已经基本探底，但依然不及历史平均成交水平，如果没有进一步的政策出台，则有望进一步企稳上行，如果有政策出现，恐将继续僵持。众所周知，新房价格在去年10月政策出台之后，基本在波动之中保持横盘状态，未进一步走高也无大幅下探的可能。预计未来，如无进一步政策加码，价格将大概率维持当前的水平；如果有政策，不排除进一步下行的可能，但大幅下探的可能性偏小。

　　临深楼盘投资热潮降温

　　深圳未来会否有新的调控政策？程玉认为，“深八条”已经一步到位非常严格了，而且深圳近几个月成交低迷，价格保持平稳，调控取得一定效果，这也是为什么在北京、上海、广州纷纷出台调控政策后深圳一直没有进一步政策出台的原因。随着近期临深的东莞、惠州、中山、珠海楼市调控政策的加码，深圳政策是否跟进有待进一步观察。

　　临深房市场将是什么走势？程玉认为，历来，东莞、惠州、中山都是深圳买房客青睐之地，但现在三地相继出台限购新政，毫无疑问会打击去年以来深圳消费者的投资热情，未来临深楼盘投资热潮将适度降温。但从中长期来看，在深圳高房价的外溢效应下，临深板块仍被看好。

南方日报