楼市调控新特点：锁死土地用途 大规模限售

大鸟依人

本轮调控针对供给端有两个手段：一是严格规范房屋土地规划用途，严禁“商办工改住”（上海和北京最严格）；二是住房“限售”，该政策在过往调控中几乎没有出现过。

4月19日，济南（楼盘）市人民政府办公厅发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》显示，长清区、章丘区也将纳入限购范围，限购区域内自通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

目前，包括成都、厦门（楼盘）、福州（楼盘）、青岛（楼盘）、杭州（楼盘）、广州（楼盘）、珠海（楼盘）、惠州（楼盘）、扬州（楼盘）、常州（楼盘）、长乐、徐水、启东（楼盘）、白沟、海南（楼盘）、东莞（楼盘）、西安（楼盘）、济南等超过18个城市，历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。

“限售”，正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为本轮从3月开始的全国多城市调控新特点。

调控供给端

综合来看，本轮调控针对供给端有两个手段：一是严格规范房屋土地规划用途，严禁“商办工改住”（上海和北京最严格）；二是住房“限售”，该政策在过往调控中几乎没有出现过。

其中严禁“商办工改住”部分，上海自今年1月6日起暂停“商改住”类项目的网签，上海各个区内基本均已严格执行；北京的政策更为严厉，不仅严查“商改住”，且限制新建以及在建商办类项目的出售对象不得为个人，已存在一定“限售”意义。

“限售”核心内容是居民家庭新购买的住房在取得不动产证满规定年限后方可转让，目前各地政策细节略有区别。对此有分析人士认为，限购限贷的严格落实已挤出了大部分投资性需求，限售对于市场的影响主要体现为短期二手房供给的收缩。

广发证券(000776,股吧)分析师乐加栋认为，如果说新房市场的限购限贷政策着力点是需求端，那么对二手房中介机构的管控着力点可以算是“半个”供给端。如前所述，在供给端，过去政策调控主要是限制开发商向市场提供的新房户型，即“70/90”政策（单体项目90平方米以下的小户型住房占比超过70%），并且在土地出让环节就已经锁定。相比之下，本轮调控的“限改”和“限售”对于供给端的限制更为直接，也更为严厉。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，限售政策属于本轮楼市政策调整中最大的创新点。通过限制住房交易后的再次转让，增加了住房持有成本，同时也防范资金快进快出，有力打击了各类炒房和套现的现象。

不过，他认为，限售本身不是万能的，也有一些风险。比如限制销售会影响住房的改善，尤其是一些急于套现且把资金用于急需的地方，而此前此类购房行为本身也不是炒房的。因此他建议，对于类似做法，需要有新的政策调整，比如从释放二手房房源的角度看，应该有所放宽。后续可以考虑对二套房进行限售等做法，这样相对务实。

限售逻辑

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，整体来说，政策从两端来抑制投资投机需求，一端是限购，另一端就是限售。从买房到卖房的环节进行前后“夹击”。

关于限售政策效果，杨红旭认为，这对抑制短期投资客、炒房客影响较为明显。对自住兼投资或长线投资的人影响不大，因为这类人往往买了之后还会租出去，租几年再考虑是否需要卖出。

严跃进则表示，从市场交易角度看，限售会使部分短线投资的购房者相对畏怯，即购房会更理性，购房节奏也会放缓，对于市场交易有一定利空影响。当然真正的影响或许要等一年后才出现，对于部分急于抛售房源的房东来说，这个时候或采取类似私下交易的做法，即一些隐性的住房交易会出现。

中原地产首席分析师张大伟认为，从政策预期看，本轮房价调控全面再升级，遇涨即调。而与往年调控不一样的是，本轮以北京为代表的城市调控力度刷新了历史纪录，可以说全方面封堵了任何炒房的可能性。从后期市场发展看，预计还有更多城市会加入到调控城市范围内。

从数据上看，4月上旬各地新房成交明显降温，一二三线城市成交量环比均出现下跌，一线城市环比减少超六成。同比来看，一线城市和二线代表城市均有明显下滑。

中原地产研究中心统计数据显示，从2017年第1-14周重点城市新房成交数据看：武汉（楼盘）、上海和广州成交面积仍稳居前三。从累计同比来看，除广州和南昌（楼盘）分别增加22.84%和12.95%外，其他城市则均呈下降态势，深圳（楼盘）同比降幅较为明显，达77.37%，其次是苏州（楼盘），同比降幅超六成。

二手房报价指数也在整体下滑，北京表现尤其明显。自新政出台后，北京报价指数从88%高位跌至目前的54%。二线城市中，天津（楼盘）、珠海报价指数下滑较明显。

                           

来源：21世纪经济报道