央行参事：楼市既要抑制泡沫 又要防止大起大落

丑八怪

盛松成 龙玉

人民币汇率的单向贬值已经出现转机并逐渐趋于稳定。实践初步证明，最近一两年来，我国汇率调控的总体思路和政策措施是正确的和成功的，既维持了汇率的基本稳定，也未使外汇储备过度减少，基本实现了中央经济工作会议所提出的“在增强汇率弹性的同时，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定”，维护了国家经济金融安全。及时总结汇率调控经验，不仅有利于继续实行正确的汇率政策，也能对我国房地产调控提供可资借鉴的经验。这些经验可初步归纳为以下三点：首先，供给调控与需求调控相结合。在汇率调控中，我国货币当局一方面加强跨境资金流动的监测和宏观审慎管理。例如，要求境外机构投资者投资银行间债券市场汇出资金中，本外币比例应保持与汇入时的本外币比例基本一致，上下波动不超过10%；大型海外并购交易的外汇审查、个人外汇申报的真实性核查都有所加强。需要指出的是，我国并没有修订资本管制的相关条款，个人年度购汇便利化额度也未改变，但加强监测显然有助于控制资本外流。当长期的资本账户开放与短期的资本外流相矛盾的时候，自然首先需要考虑当前国内金融市场的稳定，但是我国资本账户开放与人民币国际化的长期目标并没有改变。

另一方面，通过增加外汇供给来稳定汇率。比如开放债券市场和银行间外汇市场，扩大银行持有的结售汇头寸下限，允许中资非金融企业借用的外债资金按现行外商投资企业外债管理规定结汇使用等多项措施，都有利于扩大资金流入，增加外汇供给。又比如适时运用外汇储备,维护人民币汇率的基本稳定,防止市场“超调”，有效抑制了市场的恐慌情绪，避免了外汇储备不保、汇率失守的双输局面。

房地产调控也应供需结合，因城施策。在房地产调控中，我国往往采用需求调控，也就是通过抑制或促进需求来进行调控，结果是一二线城市房价似乎越调控越高。单一的需求调控只能使今天的需求变成明天的需求，是一种治标不治本的手段。要治本，就要在注重需求调控的同时，从“供给侧”加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，加强房地产市场分类调控，尤其是房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效土地，加强公共租赁住房的建设。据有关测算，我国一线城市人均一手房销售面积近几年都低于0.5平方米/人，与发达国家历史上一般达到1.7平方米/人相比，供给严重不足。国内二线城市，仅有一部分在刚刚过去的两年才接近1.7平方米/人的水平。从地价监测情况来看，今年一季度，一线城市住宅用地价格的同比增速达到17.8%，分别较综合、商服和工业用地价格的同比增速高5.8个、10.7个和9.8个百分点；从环比增速看，各用途土地中，住宅用地价格上涨也最为迅速。

事实上，房地产供给端面临的问题很多，除了一线城市住宅用地比例偏低之外，优质资源集中、行政区划、地方政府面临GDP考核压力等因素，都直接或间接导致了房价上涨压力较大，因此需加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

其次，积极主动引导市场预期。预期是影响市场主体行为、决策的重要因素。这也是为什么政策沟通和前瞻性指引往往被作为货币政策框架的重要组成部分。然而，市场预期并不全都是理性的，短期内也并非都向基本面回归。由于预期具有自我实现和加强的机制，单边预期往往使市场超调。例如“8·11”汇改时，汇率似乎并没有一次性调整到位，市场反而预期人民币会进一步贬值，就像打开了潘多拉的魔盒。所谓“一次性贬值到位”、“一次性释放积累的贬值压力”，从而实现市场出清，达到均衡汇率，这只是一种理论上的理想状态。购买力平价并不能决定短期汇率，均衡汇率值也是无法事先预判的，而只能是事后的结果。

2016年经济基本面和汇率走势的背离恰恰反映了预期对汇率变动的影响。在去年7月经济表现较差的时候，人民币并没有明显的贬值压力，汇率甚至是趋于升值的；而去年9月份起，经济基本面不断改善，然而此时汇率反而趋于贬值。在市场难以依靠自身力量回归理性的情况下，除了采取实际的措施外，还需要通过舆论引导和政策宣传增加与市场的沟通，使人们的短期预期更加理性，使市场更多地回归基本面。

预期管理对于房价调控也尤为重要。当前以需求管制为主的调控手段，不仅没有改变公众对房价上涨的预期，反而强化了房价上涨的预期。2017年第一季度中国人民银行城镇储户问卷调查结果显示，未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为22.9%，较上季提高2.8个百分点。

公众对房价上涨的预期反映在节节攀升的地价当中，也反映在居民加杠杆的行为之中。今年一季度，个人购房贷款在新增贷款中的占比逐月提高，其中3月份约为39.8%，分别较1月份、2月份高17.5个和9.8个百分点。土地供应收缩则更强化了居民对房价上涨的预期。此外，在房价上涨预期下，存量房也难以形成有效供给，更容易引发房价上涨预期的自我实现。因此，各级政府除增加土地供给外，还应加强舆论引导，表明地方政府有信心、有能力抑制房价过快上涨。

近日，住建部和国土资源部以及北京市政府都出台了住房及用地供应管理和调控举措，这些举措都向公众释放了供给增加的信号，有利于稳定居民预期。

再次，从经济社会全局出发实行有效调控措施，以时间换空间。在人民币汇率波动的敏感期，我国货币当局把握住了稳定汇率的窗口期，“该出手时就出手”，以实际行动赢得了市场信心，在贬值预期尚可控的时候，以较低的成本稳定汇率，有效减少了恐慌情绪。在打破甚至扭转人民币的单边贬值预期后，资本回流的趋势已初步显现。随着我国经济不断向好的方向发展，利率也进入上行通道。

房地产市场也一样，既要抑制房价泡沫，又要防止房地产市场大起大落。在稳定房价的同时，需要采取有效的政策措施使实体经济恢复增长，则楼市就会有未来收入的支撑，泡沫也会逐渐缓解。

当然，房地产调控问题很复杂，在控房价的同时也要处理好房地产与经济发展的关系，将房地产对我国经济增长的贡献率保持在合理的水平。2017年一季度，我国房地产对经济增长的贡献率为7.2%，2016年全年为7.8%，相比之下，美国房地产行业增加值占GDP的12%左右，德国为10.9%，英国为13.0%，因而我国房地产市场还有较大的发展空间。目前来看，我国房地产投资表现仍然较好，今年一季度，房地产投资同比增速达到9.1%，为近3年来的高点。

来源：中财网

作者：盛松成 龙玉

作者：盛松成 龙玉