业主反价 房屋买卖波折多

细嗅蔷薇

　　在利益驱动下，二手房买卖中近来出现一些违约现象。

随着中山近两年区位优势的提升，中山的楼市也进入了一个上涨的区间。虽然中山于今年3月底出台了楼市调控政策，对一手楼市的过快上涨进行了遏制，但是二手楼市的交易依然比较火热，而且随着楼价的上涨，二手房交易中出现了不少卖家毁约的情况，卖家会找各种理由分析合同中的问题，或者要求买家一次性付款，或者对合同中的模糊条文进行追究导致买家违约，使合同无效等。记者咨询相关律师，律师提醒广大买家，在购买二手房的过程中一定要仔细研究合同，并按流程来办理相关手续，在交易过程中保留好相关证据。如果出现纠纷，应尽快提起诉讼，维护好自己的合法权益。

文/广州日报全媒体记者张翔宇 图/广州日报全媒体记者罗知锋

以贷款有风险为由要买家一次性付款

2016年2月19日，买方李某与卖方肖某在某中介公司签署一份《中山市二手房买卖及居间服务合同》，约定将中山市沙溪镇某楼盘的一套房子卖给李某，总价54万元，合同约定李某用贷款方式购买，定金5万元，首付10万元，剩余39万元李某申请银行贷款，由银行发放给肖某。

合同签订当日，李某向肖某支付定金5万元，李某又于2016年3月21日向肖某支付首期款10万元，余款39万元由李某向银行申请按揭贷款。由于肖某此前将这处房屋在银行办理了抵押，在李某的款项到账后，肖某也于2016年3月21日当天办理了房屋的注销抵押登记手续。此时根据合同约定，肖某应将房产证托管于中介处，但肖某却拒绝托管。

银行于3月29日给出了书面文件《个人贷款抵押物评估书》，即同意批准给李某39万元贷款，但肖某却认为银行出具的评估书不等于银行同意贷款承诺函，肖某还称李某的婚姻和信用存在问题，无法取得银行贷款。结合这些要求，肖某认为自己若配合李某进行过户，有收不到房款的风险，因此拒绝配合过户，并于同年3月30日和4月24日两次发函要求李某将剩余房款一次性交给肖某，逾期将自动解除合同。

后李某将肖某起诉至法院，要求法院判决肖某继续履行合同。法院认为本案主要争议焦点在于，肖某能否以上述个人贷款抵押评估书不同于同意贷款书为由，在指定李某于收到通知之日起3日内未交清剩余房款而主张解除合同。法院认为银行给出的评估书显示李某的意向贷款金额为39万元是得到了按揭银行的认可的，不管个人贷款抵押评估书的性质是否等同于同贷书，李某按揭贷款39万元的申请是可期待的，在此情况下，肖某应给予李某合理的期限以证明按揭贷款申请是否真正获得银行批准。因此肖某主张解除合同是没有理由的，属于违约行为，法院遂判决双方签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》继续履行，并要求肖某向李某支付违约金。

卖家多次拖延 买了房子大半年才成功入住

2016年5月初，买方刘先生与卖方查先生（实际产权人为喻小姐，做全权委托公证给喻小姐的丈夫查先生）在中介公司签下了《中山市二手房买卖及居间服务合同》，买方按揭付款，卖方产权无抵押。合同约定5月23日前申请按揭，6月8日前监管首期款。

刘先生向银行申请按揭后，便通过中介联系査先生按约定日期一起办理首期款的监管，但是査先生表示没有时间，而且也不愿意更改监管时间。

到了6月底，刘先生的按揭贷款审批通过，再度约卖家査先生办理首期款资金监管和过户手续，此时査先生却表示喻小姐不同意过户，后来又经过一个多月的周旋和沟通，到了8月查先生才同意继续履行合同，最终于8月9日过户成功。

过户后，査先生又不愿意办理交房手续，而且还欠了物业费四千多元。2017年1月，卖方査先生最终结清物业欠费并同意交房，刘先生经历半年多的等待终于住进新家。

类似案例时有发生。在另一个交易案例中，买方陈先生与卖方吴女士签了二手房买卖合同，房屋的产权为吴女士一人所有。签了合同后，吴女士又到国土局办理了更名手续，将房屋产权由其一人所有变为和丈夫共同所有，之后吴女士以丈夫不同意卖房为由想要取消交易合同，陈先生自然不同意，双方又开始进行长时间的周旋，目前还没有达成解决协议。

律师建议：保留相关证据，尽快提起诉讼

在二手房交易中，违约情况时有发生，在房价上涨的利益驱动下，卖方会想尽办法使自己的利益最大化。再加上房产交易的周期较长，所以中间会出现许多变数。但对于买卖双方来说，签订了合同就是达成了协议，应该遵守合同，履行契约精神。

但在实际情况下，会有一些卖家不遵守契约精神，想尽办法取消交易，买方会受到损失，为保护买方合法权益，广东保信律师事务所的黄嘉焯律师给广大买家提出了一些建议。

首先，在签订房产交易合同后，卖方的房产证应该交由第三方中介进行托管，否则卖方可以随时对房产证进行处理，比如进行一房多卖，买方的利益就容易受到侵害。其次，在进行房产交易时，尽量选择一些大的中介公司，大公司在各方面流程上会做得更规范一些，合同也会更严谨，出现漏洞的情况会少一些。此外，若是卖方执意要违约，比如不肯办理过户，迟迟不露面导致流程没法进行下去，买方要尽量保留相关证据，比如电话、短信记录，聊天截图等，然后，尽快向法院提起诉讼，以维护自己的合法权益。在起诉的过程中，还要注意进行诉讼保全，对涉案的房产进行查封，以免在案件审理过程中卖方偷偷将房产进行另外的处理。

来源：广州日报