香港二手房成交萎缩 内地地产商包揽今年宅地招标

麦克格雷迪

导读

仲量联行董事总经理曾焕平指出，由于政府推出的各项楼市降温措施，导致市场的购买力主要集中在一手市场，二手成交日益萎缩。

近年来，内地地产商在香港拿地的热情持续高涨。

这些中资地产商于20世纪末楼市泡沫破灭后退出香港住宅土地市场，直至2011年逐渐重返。根据仲量联行的统计显示，以成交总额计算，中资地产商通过政府卖地所投得的香港住宅地皮比例持续上升，2011年仅1%，而今年至今香港所有政府招标的住宅地皮均被内地地产商收入囊中。

“由于内地住宅开发市场竞争激烈，这类项目的整体盈利大约为10%，而香港住宅开发的利润水平可以达到20%，因此吸引了很多内地地产商进入香港市场。”仲量联行国际董事兼亚洲估价及顾问部主管刘振江向《21世纪经济报道》记者表示。

他坦言，以地皮最高可建楼面面积计算，中资地产商去年在香港投得的住宅地皮，已较2015年翻番至400万平方呎。

根据高力国际提供的数据显示，2016年初至今年第一季度，内地地产商在香港市场竞标获得10幅土地，总耗资588.9亿港元，占同期香港整体土地招标成交金额的57.7％。

相比之下，目前香港四大本地地产商（恒基地产、新鸿基地产、长实地产以及新世界地产）共有1.06亿平方呎的农地储备，因此他们在政府土地招标中相对保守。然而，刘振江指出，这些农地收购完成后进行住宅开发，涉及城市规划、基础设施配套、补地价等，“这个过程动辄需要十年以上时间。”

内地地产商借贷最多占地价的47%

由于香港楼市成交持续炽热，土地价格水涨船高。接二连三的天价地王成交，迫使一些初来乍到的内地地产商积极寻求融资。

6月5日，海航旗下香港上市公司香港国际建设在港交所发布公告称，其间接全资附属公司万玮发展有限公司（以下称万玮），与一家银行签订涉及22.2亿港元的贷款融资贷款协议，期限12个月，用于支付收购一幅香港地块的部分地价。

万玮于今年3月以74.4亿港元投得启徳一块地皮，此次贷款金额占地价的比例为29.8%。 香港国际建设此前公告，其于今年1月斥资55.3亿港元买地，获贷款26亿港元，相当于地价的47%。

“这些中资地产商由于大部分资金都在内地，他们更倾向于投地后立即融资，借贷占地价的比例最多达到47%。相比之下，一些本地地产商通常会在投得地皮之后逐步安排银团贷款，个别借贷总额与地价的比例达到275%。”刘振江表示。

香港金管局5月12日出台新政，针对以高借贷比率融资以支付地价及建筑成本的地产商，防范信贷风险。自今年6月1日起，在建筑融资方面，香港金管局认可机构可向地产商提供的最高融资上限由地价成本的50%下调至40%，由建筑成本的100%下调至80%；整体贷款上限不超过物业完成后预期价值的50%，此前这一上限为60%。

高力国际资本市场及投资服务副常务董事胡孝直指出：“越来越多中资地产商来港投地，可能会蚕食香港本地地产商的市场占有率，但香港大型地产商持有不少农地，而且他们大都手持大量现金，负债较少，由此，来自内地地产商的竞争对香港中小型地产商的影响更大。”

以香港最大的地产商新鸿基为例，截至去年年底，公司的长期负债比仅为13.5%，净现金达到340亿港元。恒基地产、长江地产等主流地产商的负债比率分别为13.75%、24.35%。

香港楼市二手成交萎缩

尽管香港特区政府推出了多轮调控措施，但新盘成交依然火爆。今年前五个月，中小型住宅的价格同比上升9.1%，相比1997年楼市高峰期高出近76%。

香港财政司司长陈茂波出席财经事务委员会议时表示，在短期楼宇落成量仍然偏紧及市场预期香港利率短期内上升压力不大的情况下，住宅物业市场在过去几个月再度活跃起来。今年四月及五月的住宅成交较第一季急升45%至平均每月6400宗。

恒基地产近日以232.8亿港元的天价夺得中环美利道商业地王，折合楼面地价超过每平方呎50000港元。公司副主席李家诚向媒体表示，如果美国加息步伐不是明显超出预期，便毋须担心楼市有风险，而目前市场需求以用家为主，较为健康。

仲量联行董事总经理曾焕平指出，由于政府推出的各项楼市降温措施，导致市场的购买力主要集中在一手市场，二手成交日益萎缩。“今年前4个月平均每月的二手住宅成交量相比过去10年下跌41%至3515宗，主要原因是政府的‘辣招’（调控措施）抑制了二手市场的流通量。”

目前香港二手住宅市场大约有120万个住宅单位，这是住宅供应的最大来源，曾焕平认为，香港政府绞尽脑汁增长一手供应其实是“本末倒置”，“一手住宅供应在2007-2016年期间每年平均不到1.1万个单位，只占整体供应的很小一部分。”
　　(作者：朱丽娜)　　(出处：21世纪经济报道 2017年06月08日)