如何看待房地产黄金时代终结

若似水年华

“房地产企业近期种种迹象表明，其业绩因受楼市调控、经济结构调整、房贷利率上调等因素影响，已进入"白银时代"。”

近期，刚走出股权争夺阴霾的万科，在一次偶然情况下，泄露了楼市未来趋势的“天机”。近日流传的一封由万科集团人力资源部发布的内部邮件显示，面对地产“黄金时代”的结束，公司更加强调真实价值创造，集团薪酬政策将据此进行分步调整。

在这份公开信中，有两个重要的内容：一个是地产“黄金时代结束”，另一个是万科将调整薪酬结构。就在稍早前，万科高层对外讲话时也曾表示，“我们认为下半年房地产市场是非常谨慎的，我们公司认为未来形势会更严峻一些”。

实际上，万科能够长期在地产业扮演老大角色，很大程度上有赖于其踩准地产行业周期性步伐的能力。这种嗅觉上的灵敏，可以说既是对市场情绪的一种精准捕捉，也是对政策惯性的一种深刻体会。

笔者认为，为了对外到对内的措辞趋于一致，万科高管团队一致认为地产行业“黄金时代”结束，这足以说明，之前楼市“虚火过旺”将逐渐降温。随之，地产业的“白银时代”即将到来。那么，万科近期对房地产业的表态，究竟泄露了什么天机呢？

首先，从产业结构来看，国内经济结构改革正步入“深水区”。从过去那种过度依赖房地产业，逐步转向依靠民间投资和消费升级。未来地产业仍会在国民经济中扮演重要角色，但是其重要性将会逐步“淡化”。也就是说，随着经济结构性调整，房地产投资和销售快速上涨的鼎盛周期接近尾声。

从市场层面看，由于此前房地产虚火过旺，越来越多的城市出台“最严厉”的楼市调控政策，不仅限购、限售政策纷纷推出，而且房贷市场也在紧缩中。由于各地对房地产调控的层层加码，再加上国内知名房企的在售楼盘又多在热点城市，这种“量缩价滞”的阵痛期还将持续一段时间。

数据显示，2017年5月，万科月度销售额降至今年以来最低，为358.9亿元，同比减少1.35%，环比大跌14%。而同期，碧桂园、恒大、万达等房企销售额也都出现了不同程度下滑。

从政策层面看，之前中央经济工作会议明确“房子是用来住的，不是用来炒的”之后，政治局会议又提出要给金融体系“降杠杆，控风险”，这意味着房地产市场降杠杆也将是“新常态”。

而随着房地产杠杆的下调，楼市将会持续降温，一大批投机炒房者将逐步退出。不过，随着我国户籍制度的放开，城镇化进程的推进，“因城施策”政策的落地，也给房企在业务上的调整提供契机。如何将销售方向转向以推动城镇化建设为主导的三四线城市，从而挖掘新的业绩增长点，这才是关键。

另外，近期房贷利率上升，部分商业银行暂停受理房贷，这对销量急剧下滑的房企更是“雪上加霜”。近期，不仅是北上广深等一线城市出现此类情况，而且蔓延至三四线城市。5月份全国首套房贷款平均利率为4.73%，环比上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。

目前房贷利率上调，主要是银行同业间拆借成本飙升，银行自身的融资成本也在不断上升。如果商业银行再不调整房贷利率，就很容易出现亏损，房贷已成为银行眼中的“鸡肋”。购房者的房贷成本有所攀升，虽不会影响到刚需入市购房，但投机性购房需求得到基本遏制，这将会在短期内影响到房企的业绩增速。

房地产企业近期种种迹象表明，其业绩因受楼市调控、经济结构调整、房贷利率上调等因素影响，已进入“白银时代”。而“白银时代”的最大标志是：房企业绩放缓、去库存压力增大、负债率走高、现金流趋紧。在这种情况下，通过调整薪酬结构手段来“降本增效，共度时艰”，或许是房企的惯用手法。

（作者系资深财经评论员）

　　(出处：国际金融报 2017年06月19日)