开发商开打存量之战

丢失了记忆

厨柜做满了三面墙，灶具、水池各有几组，中间是巨大的岛台，外面一间是餐厅，几套餐桌依次排开。这不是样板间，而是笔者在北京市区看到的熊猫公寓里的公共厨房。除了公共厨房，这个长租公寓还包含无人超市、咖啡休闲、阳光健身区、烘干熨烫区、快递收发等免费服务。如果需要，租户还可通过专属APP在手机上点一份夜宵。

这一类新兴的居住产品如同新天地，吸引了万科、龙湖在内的一线开发商进入。原因很简单，伴随着2016年的喧嚣散去，动辄1000亿、3000亿的规模故事讲到尾声。当拿地、开发、销售、再拿地的增量发展模式远去，开发商便不得不面对迎面而来的存量战场。

一组数据反映了行业现实。今年一季度,全国住宅合约销售额同比增长 20.2%,增速低于 2016 年第四季度的 22.5%。来自交通银行金融研究中心的最新数据是，今年5月，房地产成交和房企到位资金增速继续回落，开发投资增速首次刹车。该中心预计，下半年房地产调控政策难有明显松动，市场成交同比持续放缓，到位资金增速将继续缩窄，房贷利率可能明显上调，开发投资增速将步入下行阶段。

如果说增量发展临近天花板，那么在存量的新战场，开发商们又该如何占据有利位置?首先，一些前瞻的企业看准了存量住宅市场，一方面积极试水前述的长租公寓，一方面试图分享二手房交易的蛋糕。今年1月9日，一直对投资链家兴趣甚浓的融创中国宣布，斥资26亿元占链家6.25%股份。随后的4月，万科也确认通过增资事项以人民币30亿的价格获链家股权。从链家旗下的链家研究院公布统计数据看，二手房交易的确存在巨大的想象空间2016年全国新房交易额约10万亿，二手房交易额约5万亿，占据半壁江山。

其次，沉淀在各个城市中的商业地产正等待被唤起。这一领域有更多主体在参与。开发商、境外机构、人民币基金，险资，都在试图通过并购、改造、运营从写字楼或购物中心上获利。据世邦魏理仕(CBRE)统计，2016年中国可投资商业地产规模达3.4万亿美元，排名全球第二，但交易活跃度仍然偏低，正处于从低流动性向中等流动性市场进化的转折期。但该机构预计，2025年前后中国可进入中等流动性阶段，投资市场进一步成熟。作为参与主体，保险业未来潜力巨大，房地产私募基金加速发展，开发商增持投资性物业，境外投资者稳中有进。

的确，不少开发商在增持投资性物业。以最近两个月的交易为例，5月，瑞安将重庆天地79.2%股权以41.33亿元对价出售给万科。6月，融创中国宣布接手重庆江北嘴国际金融中心项目。一家来自深圳的益田集团则被曝参与北京东直门项目开发。

从趋势上看，商业地产投资大幕开启， 城镇化、一带一路、消费升级的宏观背景下，商业地产投资将逐渐迈向成熟期，存量资产价值将得到进一步挖掘。与此同时，资本的催熟效应也将显现出来房地产金融产品日渐丰富、资本账户开放等宏观层面的制度性红利，也将进一步刺激存量资产投资增长。

然而，市场成熟的还有一个先决条件，就是专业的资产运营管理能力，倘若这部分能力缺失，资产还将是失血的空间。放眼当下，人迹罕至的购物中心、开业率极低的街区商业、物管混乱的写字楼比比皆是，甚至在大城市的核心区，也常常见到这类暮气沉沉的僵尸楼宇，因缺少人气而毫无活力活效率，空有形骸，盘踞在核心地段侵蚀社会资源。

资产本身不会生长、更新，资产的活力与运营它的主体有关。在商业地产投资主体中，开发商在设计改造、招商、物管方面水平参差，整体与欧美、香港等成熟市场存在巨大差距。甚至有些开发商对资管的理解，还停留在翻新玻璃幕墙、改造洗手间。当下，需要寻求资本收购、提质改造的商业项目比比皆是，而能将他们妙手回春的运营团队，在中国内地还寥寥可数。

商业地产是特殊的资产类别，招商、运营、物管、金融工具、退出模型，都影响着这一市场的活跃度和成熟度。只有当链条上的各个主体成熟起来、衔接起来，商业项目才能盘活，形成投资的循环。如果说地产基金正从融投平台追求投融管退平衡发展，那么对想摆脱对土地资源倚赖、通过资产管获利的开发商而言，迅速补充运营短板才是角逐存量的正确姿势。

值得一提的是，国内也不乏在资管道路上走得较快的公司。以大悦城为例，去年10月，该公司宣布正式从地产开发向资产管理转型，当年实现了首次管理输出。刚过去的6月12日，这家公司又宣布与华远合作，造次输出品牌与管理。

期待在不久的将来，那些地产论坛上PPT里出租率从0%到98%的传奇故事，不再都是洋案例。
　　(出处：第一财经 2017年06月27日)