十年房价调控梦

天亮了，请睁眼

这10年来，房价成了最严重的社会问题。从2002年到2012年10年间，全国商品房平均售价从2091元/平方米上涨至5429元/平方米，涨幅达159%。高房价一方面成为中产阶级最沉重的负担，严重压抑了消费品内需；另一方面，随着城市化的进程，越来越多的农村人口拥入城市。城市人口已经从1980年的占比不到20%提高到2011年的超过50%。

高房价的成因并不复杂：首先是政治性的，因为不允许城市人口购买农村土地和宅基地，实际上产生了人口和资源的单向流动——只许从农村往城市里拥，往外走却没有出口，形成类似“长春围城”的局面。其次，分税制导致地方政府严重依赖土地财政。土地出让金从2002年的2417亿元上涨到2012年的28517亿元，10年间涨了不止10倍。而与此同时，房价却只涨了两倍半。所以不奇怪的是，在房价构成中，政府仅土地出让和税收这两项，就占去了房价的一半强。更不用提项目审批过程中名目繁多的手续所产生的隐性成本。最后，高房价还是一种货币现象：M2（广义货币）从10年前的18.5万亿到2012年的97万亿，膨胀了5倍多。房价焉能不涨？

如果不动土地这个根子问题，不谈货币超发问题，也不谈减税问题，仅当这些是“无法抗拒的外力”，我们只来单纯反思一下这10年的房地产调控政策。

事实上，从2005年的“国八条”开始，调控政策一个接一个，令人目不暇接。除2008年的救市之外，2013年的“国五条”已经是政府第七次试图对房地产行业和房价进行限制的政策，每次都收效甚微甚至适得其反。为什么会这样呢？

究其原因，是因为历次调控一直试图打压房地产的二手市场——限购第三套、限贷第二套、第二套惩罚性按揭利率、延长增值税征收年限、向房地产中介行业提出各种苛刻的标准，一直到2013年的“国五条”——对房屋二手买卖征收20%的重税。

政策的制定者显然是从两个基本前提出发来制定上述政策的。首先，他们认为房子是用来居住的，而不是用来投资的，所以要限制炒房，要想方设法增加交易成本。其次，房地产行业这些年的过热，不仅表现在价格过热，还表现在投机过热和建设过热。必须通过严格的供给限制来消化存量，以避免大崩盘的风险。媒体也沿着这个思路，大肆曝光各地“鬼城”，去各小区数不亮的灯，得出空置率50%等结论。这些数字令人印象深刻，也为上述多次政策调整提供了合理性基础。

但事实是，虽然没有关于全国的空置房数据，我们仍然可以用一些间接数据来进行推测：首先，我们建的新房子虽然多，但老房子拆得也多。房龄30年以上的房子，美国占45%，日本占20%，我国却只有10%。所以净增量并不大，属于一边拆一边建折腾着玩。此外，虽然有种种限制，但城市化进程仍然在继续。据住建部的测算，2011年至2020年，我国城镇家庭还将至少新增4988万户。如果按“一户一套”的目标，按目前城镇拆迁速度，至少还需建设住房1.11亿套。另外根据小范围取样测定，10年以上小区的空置率在10%左右，5至10年的小区空置率在22%左右，远没到媒体所说的“一半房子没人住”的程度。

当然，这个10%～22%的空置率，相比于日本只有4%的空置率还是偏高很多。然而我们的问题恰恰是，面对如此大的需要，为什么我们还会有这么高的空置率呢？

我认为，这些年来，打压二手房市场、增加交易成本的政策，要为这个空置率负很大的责任。因为所提高的交易成本，一定会被转嫁到买方头上。3月11日住建部副部长齐骥对媒体声称，国家将出台措施保护购房者的利益，以避免卖方将税收成本转嫁到买方头上。我好奇死了，如果真有人能想出这样的机制，我真的要对他五体投地了。这让我想到了瑞典的禁娼。别的国家禁娼是抓小姐，抓到了就坐牢或罚款。这样，妓女的风险成本就高，她就要收更高的嫖资来抵消其所承担的风险。另外，相比于嫖客，妓女的人数总是少且相对固定的，抓妓女就容易产生警察的腐败问题，所以效果总是不好。瑞典禁娼的思路是不抓小姐抓嫖客，抓到了就重重罚一大笔钱。如此一来，就逼着小姐降价去补贴嫖客所承担的风险成本。妓女收益越来越少，最后提起裤子去超市当收银员了。

这个思路或许可以移植到我们的二手房交易中来。对二手房的买家征税，逼着卖家降价补贴买家，这只是理论上的可能，具体有没有实际操作的可能及效果怎样，实不敢妄断。但是这些年来，对二手房交易征重税，导致二手房价格上升，然后影响到一手房市场，这样的剧情已经上演多次了，不知道为什么此次还要按老剧本再演一次。

增加交易成本还有一个很大的坏处。保罗·奥默罗德写过一本书：《蝴蝶效应经济学》。他认为，传统经济学的问题除了那个子虚乌有的理性人前提之外，另一个问题在于忽略了人与人之间的相互影响。以买股票为例，传统经济学把买股票的人看成是一个个硬币，每个人用自己的“理性”盘算一番之后，独立做出看涨还是看跌的判断。只要硬币数量够多，那么硬币正反面的分布肯定是接近50：50，于是价格稳定下来。然而，实际情况显然要比这复杂得多—— 一个人买什么股票，判断大盘的涨跌，几乎是完全受他人的影响。在保罗·奥默罗德看来，人不是一枚枚硬币，而是一只只蚂蚁，其行为无时无刻不在受他人的影响。