南京11宗地块遭逾1200轮报价 溢价率最高达745%

花开的那一瞬间

■本报记者 王 峥

虽然在新政影响下，南京上半年的新房成交量同比下滑过半，但这并不影响房企对于南京楼市的看好。

7月5日，南京举行了今年下半年的首场土地拍卖会，11宗地块全部完成出让，参与竞买的企业合计报价逾1200轮，其中5宗地块的报价都超过了100轮。其中江宁G12商业用地，经过329轮竞价，最终被南京农副产品物流配送中心有限公司以1.86亿元竞得，溢价率超过745%。

11宗地块受热捧

在上述11宗地块中，有3宗包含住宅用地。相比此前南京土地拍卖的摇号政策，本次拍卖中规定，地块达到最高限价时，改为通过竞争保障房面积的方式决定最终买家。

出让公告还明确指出，溢价超出45%时，超出部分不计入房价成本，竞价达到最高限价80%，申领销许需达到以下施工进度：7层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；8层以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构2/3以上。

同时，当网上竞价达到最高限价的90%时，商品住宅必须现房销售。达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不计入房价准许成本。

实际上，这一要求也是南京“5.13”新政中的一项规定。并且，新政中还指出，对拿地后不按时开盘的房企，房产、物价部门在一年内不受理其销售申请，备案价格不予上调等。

“之前不少高价拿地的房企，大多通过捂盘、囤地的方式，选择合适的入市时机，上述政策执行后，这种方式恐怕很难行得通了，房企再想高价拿地时，也会更慎重。”有业内人士向《证券日报》记者表示。

但即便是政策限制严格，在当天的土地拍卖中，仍有地块进入到竞争保障房面积的环节。

作为11宗地块中唯一的纯住宅用地，六合G19地块受到了诸多房企的追捧。在触及最高限价7.5亿元后(最高楼面地价限制在8949元/平方米)，该地块进入到竞标保障房面积的阶段，最终经过132轮竞价，被中海以7.5亿元配建19600平方米保障房的代价竞得。由于竞价达到最高限价的90%，该项目需要以现房的形式销售。

此外，在另外两宗商住用地的竞买中，龙湖经过54轮报价击退万达、金地等开发商，以15.3亿元拿下六合G16地块，楼面地价为7354元/平方米，溢价率达53%。据悉，该地块出让面积94573.03平方米，楼面地价最高限价8940元/平方米，起拍价10亿元。目前，位于其周边的城开新都雅苑项目，6月底开盘的均价为12360元/平方米。

而最高楼面地价被限制在6375元/平方米的六合G18地块，经过13轮竞价，南通景瑞拿下，成交总价5.4亿元,楼面地价为5738元/平方米，溢价率为28.6%。而之所以该地块没有上两幅地块抢手，主要是在该项目建成后，将由政府在该地块内定价回购住宅商品房不少于469套，建筑面积不少于42606平方米，回购价格为2450元/平方米；同时，政府还将在该地块内定价回购沿主干道(延安路或长江路)一侧的商业营业房，建筑面积不少于2511平方米。

与宅地相比，让市场意想不到的则是商业用地同样受到企业追捧。

除江宁G12商业用地外，南站G09地块经过99轮竞价，被南京家乐家以8.7亿元竞得，溢价率达128.9%；南部新城G10地块则经过234轮竞价，被南京怡裕隆以6.6亿元竞得，溢价率达240.2%；汤山G14地块和江浦G15地块，分别经过150轮和147轮竞价，被南京石城无线电厂有限公司以2.4亿元和4.32亿元竞得，溢价率为163.7%和208.6%。

即便是加油站用地，竞争也是非常激烈。最终禄口G13地块，经过59轮竞价，被中国石化销售有限公司江苏南京石油分公司以1.04亿元竞得，溢价率为216.1%

月内还有21宗地块出让

实际上，受新政出台影响，自3月份以后，南京便放缓了土地入市的节奏。而在5月份的新政中，为稳定市场预期，南京市国土局公布了住宅用地供应近三年计划和五年规划，即2017年-2021年全市供应住宅用地5150公顷，年均供应计划较2016年增加47.1%。

但对于不少企业来说，远水解不了近渴，这11宗地块的拍卖过程就是例证。

而相关部门也深知企业对土地的渴求。据悉，7月份除了上述11宗地块入市外，7月7日和7月12日还分别会有13块地和8块地进入拍卖市场，其中15宗包含住宅用地。

“7月份的32宗地块，应该说可以大大缓解企业的拿地压力，毕竟南京等核心二线城市已经是大型房企的布局重点。”有市场人士分析称。

相比土地市场的火热，今年南京的楼市的活跃度则大幅下降。

根据南京网上房地产数据统计，2017年上半年南京全市商品住宅上市3.2万套，同比下降42.3%；成交3.7万套，同比下降56.7%。同时，南京销售排名前10的房企成交额仅有362亿元，较去年同期的473亿元下滑近三成。

对此，有当地房企的负责人向记者表示，“南京楼市供需双降，主要还是受上半年南京两度加码楼市调控的影响，预计下半年供需双方都会逐步适应新政，情况也会有所好转”。

据悉，5月13日，南京市政府办公厅于出台了《南京市关于进一步加强房地产市场调控的通知》，5月14日起正式执行。此次通知规定，居民家庭、企事业单位、社会组织等新购买的住房(新购买是指自通知执行之日起购买)，须取得不动产权证书满3年后方可办理转让合同备案和登记手续，赠予住房也同样纳入3年限售范围。

“3年的限售时间算比较长的了，将大大抑制当地楼市的短期投机行为，但能否从根本上扭转当地市场走势，还很难说。”上述业内人士称。

而在此前3月15日，南京已经升级的限购政策。按调整后的政策要求，从3月16日起，南京将高淳、溧水、六合纳入限购范围，暂停向已拥有1套及以上住房的非南京市户籍的家庭出售新房或二手房；南京主城区（不包括高淳区、溧水区、六合区）已拥有2套及以上南京户籍家庭不得购买新房或二手房。

“南京的调控力度可以说是相当大了，但这并不能降低房企的拿地热情，目前京沪深等地的市场已基本进入存量时代，而旧改项目又非常难拿。因此像南京这样的二线核心城市，就成了大型房企的必争之地，毕竟相比一线城市，其可开发的范围还是比较大的，预计年内其他地块的争夺也将非常激烈。”上述房企的负责人称。
　　(作者：王 峥)　　(出处：证券日报 2017年07月06日)