北京楼市：228个开工未入市项目可提供11万套住宅

细嗅蔷薇

北京此轮调控明确了要切实增加商品住房有效供应。6月27日，北京市住建委公布了389个在途项目清单，为了推进这些项目尽快入市，市住建委推出办理预售许可证的相关规定。据测算，这些项目可提供约20万套住房供应，是去年新建商品房成交量的两倍多。

今年北京楼市下半场，短期内快速增加供应的渠道，无疑是389个清单里228个开工未入市项目。为此，新京报联合北京中原市场研究部推出228个开工未入市项目大数据解读(以下简称“大数据”）。大数据统计分析显示，228个在途项目企业拿地时间，多数在2010-2015年之间。

大数据显示，截至6月底，228个在途项目总规划建筑面积4800万平米，有网签交易数据记录的项目共计196个。目前已销售2700万平米，剩余开工未入市2100万平方米（含证载项目）。剩余部分包括，实际开工未入市部分共1830万平方米（开工但没有拿证出售），剔除商业及混合公建950万平方米，纯住宅880万平方米。此外，证载中拿了销售证还没卖出的住宅面积有270万平方米。这也意味着，228个在途项目未来还有1150万平方米住宅未销售。

中原分析认为，228个项目中还有不少含危改、自住房、回迁房、两限房、公租房等项目，其中包括32个没有销售记录的项目。如果以每套100平方米计算，实际开工未销售11万套（含危改、自住房等政策性房屋）。因为考虑到部分土地还存在拆迁问题，近两年这些在途项目中可售商品房部分的有效供应并不如预期那么乐观。

朝阳32个项目占比居首

从228个开工未入市项目分布情况看，228个开工未入市项目主要分布在朝阳区、顺义区、通州区、昌平区、房山区，这些区域项目个数均超过20个。其中朝阳以32个项目居分布排名的首位，在个数超过20的区域内，朝阳区域所在位置最好，未来项目入市也必然得到市场的青睐。东城、西城的项目个数分别为2和6，虽然区域好，但是受拆迁影响大，无法期待其短期入市。比如位于西城的中信城项目就是典型因为拆迁而迟迟没有入市的项目。

1.0-2.0容积率占比超4成

从228个开工未入市项目容积率来看，容积率在1.0-2.0之间的产品占比最高，超过4成。容积率在2.0-3.0之间的产品占比将近4成。容积率在4.0以上的项目占比为4.5%，属于高容积率范畴。从容积率来看，整体项目品质偏好，当然也是因为近郊项目较多，整体拉低了容积率，其中顺义区、通州区、昌平区、房山区，大兴、密云的项目占比均为两位数。

住宅占比超6成

在228个在途项目各类物业产品中，住宅占比超6成。与此同时，多个住宅项目中还有教育、配套建设、养老公建等物业配备。从统计数据看，住宅和商业混合的项目占比为32%。

截至6月底，228个在途项目目前已销售2700万平米，剩余开工未入市2100万平方米（含证载项目）。而未来还有1150万平方米住宅未销售。如果以每套100平方米计算，实际开工未销售11万套（含危改、自住房等政策性房屋）。

120平米以上户型占五成

北京市住建委公布的最新预售信息数据显示，目前228个在途项目中已开发入市项目产品，户型面积120平米以上占五成。90平米以下的户型仅占2成，90-120平米之间的户型占3成。

据新京报联合北京中原市场研究部推出228个开工未入市项目大数据统计显示，228个在途项目涉及普通的二类居住用地、公寓楼项目、安置房、危改项目、新村建设项目、需要配建公共租赁住房、限价商品住房、人才公共租赁住房或经济适用房的项目。

140个项目已是“尾盘”

大数据统计已入市项目各价格段产品数据显示，单价在3万以下的低价位产品热销，成交占比超6成。而单价在8万以上的项目仅占2.8%，单价在5万至8万之间的项目占到10.2%，单价在3万至5万之间的项目占到26.1%。而单价在1.5万至3万之间的项目占比最多，达到近4成。

在有销售记录的项目中，从销售类别来看，期房占比为61%；现房占比为15%；期转占比为24%。而其中140个项目已拿证部分销售率超过70%，这部分销售物业其实已经进入传统意义的尾盘阶段。

未来140平米以上户型占主流

针对未来入市部分产品，新京报联合北京中原市场研究部推出228个开工未入市项目大数据统计分析认为，从证载项目可售部分看，未来入市项目140平米以上大户型，尤其是200平米以上占到可售项目的近五成。90平米以下的户型占到15.1%，90-120平米之间的户型占11.4%。120-140平米之间的户型占7.8%。从以上数据不难看出，小户型的比例正在压缩，未来供应将以改善型住宅为主。
　　(作者：袁秀丽 陈禹铭)　　(出处：新京报 2017年07月07日)