大批三四线城市房价破万元 潜在库存难消化

花开的那一瞬间

在新房增量市场，开发商能够争夺的空间是10万亿元－12万亿元（2016年高峰值11.7万亿元）的年均销售额。今年上半年，在全国52个城市累计出台120条限购政策、162条限贷政策的高压之下，TOP10房企销售规模市场占有率已经突破30%。

更重要的是，过去“千亿元规模”是开发商历经数年都难以攀登的高峰，今年上半年，有的房企两个月就完成了。规模化冲动之下，万科和碧桂园剑指6000亿元全年销售目标，另有18家房企计划今年晋级“千亿元聚乐部”，还有1家销售额尚不足500亿元的房企计划未来三年内完成销售规模突破2000亿元的目标。

对此，链家研究院院长杨现领接受《证券日报》记者采访时表示，即使这一轮调控政策密集袭来，一线城市交易量“速冻”，二线城市“冷热不均”，三、四线城市却成为房企规模化增长的重要助力。

据链家研究院经过调研后发现，大批三、四线城市房价已经突破1万元/平方米，其多聚集在“环京”、“环沪”城市圈中。“一、二线城市楼市去杠杆，三、四线城市楼市火热的背后，除了一、二线城市外溢的购房需求外，源于棚改货币化带来的加杠杆购房行为则是主要原因。”杨现领向《证券日报》记者表示，这与人口流动方向相违背，预计下半年就会降温。但降温之后的危机则是，开发商今年抢地带来的潜在库存将难以消化。

三、四线城市房价上涨

根据链家研究院的调研数据和《证券日报》记者的调查发现，廊坊、香河、固安等地房价突破1万元/平方米已经较为常见，但太仓、景德镇等这类城市的房价正在迈入“万元聚乐部”。

有公开数据显示，以太仓为例，一线房企进驻之后，目前起始楼面价都超过4000元/平方米，若加之开发商争抢之下的土地溢价空间，不少业内人士预估，明后年入市的项目可能要迈入“1.2万元时代”。

另据链家研究院调研获悉，上半年，在“环京”城市圈中，廊坊、香河等地新房成交量增长；在“环沪”城市圈中，嘉兴、舟山、太仓等地新房成交量明显上扬。

杨现领认为，三、四线楼市“量价齐升”的背后，除了一、二线城市购房需求的外溢外，主要还是加杠杆造成的，通过货币化的补贴形式加杠杆。他进一步称，在房价上涨快的三、四线城市，国家开发银行和中国农业银行的棚改专项贷款均大幅增长，由此支持了近两年来棚改货币化安置规模的大幅增长。

同时，杨现领称，三、四线城市楼市的崛起，也不乏投资性需求的推动，这是一、二线城市政策限制之后，资金流动性带来的。但杨现领强调，目前来看，支撑三、四线城市楼市量价齐升的购买力还是改善型需求，但这一波需求的释放持续性是比较弱的，因此，他预计，下半年，三、四线城市会出现交易量下滑的现象。

潜在库存难消化

值得关注的是，《证券日报》记者在与多家房企高管交流中也获悉，由于一线城市拿地艰难，为了维持企业规模化发展速度，有些房企无奈地开始转战一、二线城市周边的三、四线城市，不少大型房企都有把布局网格扩展至这类城市的计划。

而在这种大型房企投资布局的转移之下，上述三、四线城市的土地市场上出现了抢地现象。

曾有一家全国性房企负责拿地的人士向《证券日报》记者透露，几个月前，为了在嘉兴拿到一块地，公司注册了多家公司，缴纳了好几笔保证金，以确保在拍地过程中能够有更大概率摘得土地。

据链家研究院调研数据显示，随着“万元聚乐部”中三、四线城市成员越来越多，其土地市场争夺也越发激烈。从土地溢价率来看，今年4月份—5月份，江门、宿州、泉州的土地溢价率超过2倍；马鞍山、襄阳、肇庆等地区土地溢价在2倍左右。

在杨现领看来，三、四线城市可售库存短期内大量减少，改善型需求几乎在这一轮房价变动中得到了一次性释放，导致的后遗症则是换房需求变弱，而开发商今年大量购置的土地则会变成潜在库存，届时，可能很多城市房价上涨一倍才能消化掉这些潜在库存。但三、四线城市吸纳人口能力弱，房价持续上涨缺乏动力，预计未来两三年将会出现上述潜在库存难以消化的压力。

简言之，在杨现领看来，大量购房需求的提前透支，将导致很多城市的楼市面临风险。

另有业内人士称，尽管有些上市房企不想下沉到三、四线城市布局，但销售规模增速指标横在这儿，为了业绩增长，也会在三、四线城市寻找机会。

然而，房企销售额巨量增长的背后，鲜有销售规模与市值在同一水平线的上市房企，大多数房企“增收不增利”的魔咒尚未破除。

正如SOHO董事长潘石屹向《证券日报》记者所示，房地产行业“拿地—开发—销售”的这种商业模式到2017年基本就已经结束了，地价高，地产企业利润率很低，天花板已经在来的路上，甚至已经来了。

同策咨询研究部总监张宏伟也认为，待2017年上市房企年报出炉，估计房地产行业的平均净利率可能因为市场进入调整期和融资成本的提升而降低至8%-9%，销售规模达千亿元的房企，净利润可能仅为几十亿元，同时还背负80%左右的资产负债率。

正如有业内人士所言，有些开发商，是背着“炸药包”在前行。

（来源：证券日报）