广州独居老人打算卖越秀120平大宅 买2套小户型养老

貌似有点喜欢你

独居的周女士打算把大三房单位换成两套小物业，用于自住和收取租金，但她是否具备在市区购买两套物业的资格？在买卖成本上又如何才能更省钱？业内人士分析，“卖一换二”确实是家庭理财一个比较好的方式，目前也是较为合适的时机，但这个策略并非适合所有买家，建议无贷款的家庭才考虑，而像周女士这样的独居人群也可用此方式来解决生活压力。

周女士是一位家住越秀区东山湖附近的“老广州”，目前在海印苑小区有一套120平方米的大三房楼梯楼单位。今年，一双儿女陆续成家并搬离老房子，周女士开始考虑自己未来的养老问题，打算把大房子卖掉后，换成一套小一点的电梯新房。由于原楼梯楼带有培正小学学位且地处市中心，总价可达720万元。有朋友建议她，用卖房的资金在附近换房绰绰有余，不如换成两套小户型，一套用于自住，一套用于出租，可以增加生活的收入。

周女士目前已退休，除了这套房子并无多少经济来源，考虑到满足自住需求之外，还能缓解经济压力，也赞同卖一换二的方式。不过在市区换两套房子，是否需要追加预算？另一方面，周女士的先生早年过世，现在是独居人士，按照目前的政策，周女士是否还具有购买两套物业的资格？

建议：卖一换二可省税费

房天下广州二手房高级分析师李超介绍，根据目前的购房政策，广州本地户籍单身或离异的在本市限购1套房。但周女士的情况属于丧偶，不算是离异，仍属于家庭购房，因此出售唯一的房产后，仍有购两套房的资格。

从税费成本来看，周女士选择一大换两小是比较划算的方式。李超分析，二手房交易中低于90平方米的购房契税为1%，90平方米以上的税费为1.5%，因此购置小户型能省下0.5%的契税。

换房策略一：同区换房

因为购房资金相对充裕，周女士换房的地段也可以有多种选择。业内人士建议，如果是同区换房的话，可以在同小区或大沙头附近入手两套60平方米左右的小户型单位，这样的好处是仍在熟悉的地段生活，且两套房子打理起来方便。但弊端是换房后面积偏小，如果选择电梯楼还需要追加资金。据了解，周女士所在小区的电梯楼均价比楼梯楼多出1万元/m2左右。

周女士也可以选择跨区换房，如海珠区滨江东有不少望江洋房，小户型、楼龄新的电梯楼相对越秀区有更多选择，交通和生活都很便利。据了解，该板块海景阁一带的电梯楼均价在4.5~4.8万元/平方米左右，总价350万元就可入手一套70平方米左右的一线江景小两房，置换成两套小户型后，还能有20万元的存款。

换房策略二：跨区换房

除了市中心，近年来番禺区华南板块、祈福板块也获得不少换房买家的青睐，而祈福新村（楼盘资料） 由于地铁开通消息的落实，地段价值也蓄势待发，楼价仅为市中心的一半。

如果考虑到放租收益，周女士也可以先入手一套海珠区的电梯楼用于自住，另外在原小区或附近的东山板块购置一套小户型学位房，用于放租。房地产人士黄文锋表示，周女士原来的小区地段更适合放租，因为带有培正小学学位，又在省实验中学附近，有不少升学陪读的家长在附近租房子，也有不少住得远的家长为了小孩在附近租房作为过渡，因此租房需求旺盛，不需担心空置问题，而且从租金方面看，该板块收益也相对稳定。

房天下数据研究中心的租房数据显示，东山学位房板块的小区租金均价为5136元/月，而一江之隔的滨江东租金均价为4150元/月。黄文锋表示，换成两套小户型后除了省下一些税费，还能在满足自住需求的同时，获得一笔租金收益：“如选择热门的学位房板块，租金平均收益比一江之隔的滨江东板块高出986元/月。”

分析 无贷款换房更轻松

不过“卖一换二”并非适合所有买家。根据当下的新政，不少离婚人士想换房就只能卖一买一，另外，有贷款记录的买家，无论是否还清贷款，再买房都会受到限贷的影响。李超提醒，如果物业是贷款购买的，即使出售已还清贷款的房子，个人名下无房，买房再贷款时也会被视为有贷款记录，第一套首付40%，第二套首付70%。李超表示，因此卖一换二更适合无贷款的家庭换房。