房贷市场的热度下降了吗？

花开的那一瞬间

房地产调控还在继续，各个口径传递出来的数据，无一例外都是房贷增量在逐步下降。上周北京银监局的数据就显示，北京地区个人住房贷款发放金额在较1月、2月下降幅度较大的基础上持续回落，3月至6月，北京地区银行机构个人住房贷款新发放金额分别为239.21亿元、236.08亿元、218.15亿元和158.46亿元。

如果只看一时一地，个人房贷增量的确在逐渐下降。但是，这种局面跟严格的限购限贷政策直接相关，因为有资格购房的人群少了，与之匹配的个人住房贷款增量自然会下降。银监系统今年以来对“首付贷”的监管口径也是趋严，很多地方银监局都对个人消费贷款流入房贷的个案开出了行政罚单。当然，监管部门想要抑制资金流入房地产市场还有其他的手段，比如在合意贷款规模框架中调整一下参数，要求银行实现个人住房贷款增量和存量双降，就足以让市场抓狂了。只是这种手段过于强硬，在今年时间过半各行信贷额度早已过大半的情况下，总量约束已经足以控制流入房贷市场的资金总量。

政策如此严格，但央行口径的数据却显示，房地产和个人房贷的同比增幅依然比较高。央行上月底公布的上半年贷款投向统计数据显示，虽然个人住房贷款的增速比一季度末下降了4.9个百分点，但同比增幅仍然达到30.8%，同期人民币各项贷款的增速只是12.9%，不到个人房贷增速的一半。比个人房贷增幅更高的只有本外币口径下的个人消费信贷，6月末同比增幅达到31.1%。

换句话说，虽然政策取向趋严，市场所感受到的活跃程度也在下降，但住房信贷市场的真实热度却下降不多。房子作为整个社会信用最核心的抵押品这一点，也依然没有改变。最近大热的电影《战狼2》，不就曝出当初一度缺乏资金，导演把自己房子抵押融资后才有钱开机拍摄吗？也不知道当初批贷款的银行是怎么考虑的，房子是用于电影流动资金贷款的补充抵押品，还是只是闭上眼睛做了一笔不问用途的短期个人贷款？总而言之，这个例子充分说明，整个社会的信用循环是离不开房子的。

最近,另外一个比较有意思的现象是，除了上半年以来排队等贷款还是个人房贷市场的常态之外，上调利率可以优先获批的新闻开始多了起来。甚至有的新闻显示，购房者因为银行单方面上调利率愤而上门维权。这种情况，跟上半年很多银行在一线城市试探性取消房贷折扣类似，但也有不同之处。说类似，是指涨价行为都是银行可投入个人房贷的资源受到约束，导致供不应求所致。说不同，则是上半年一般来说银行的信贷额度都相对宽松，涨价只是一种试探性的市场策略，更多是资金价格上升倒逼的结果。但到了下半年，供需格局就完全不同，不光是整体信贷额度不够，近期经济回暖是否会进一步导致供需紧张？也都是银行在定价策略上需要考虑的因素。

总体来说，这一轮限购限贷情况下的房贷市场格局，和2012年那一轮有很多类似之处。当前的局面是，一方面经济周期整体趋稳，上半年的经济数据显示各方面的表现都还不错。另一方面，2016年狂飙突进的一线城市房地产也在多管齐下的政策面前稳定了下来，进入了盘整期，两条线上的主题词不约而同都是一个“稳”字。我们知道房地产调控和房贷政策的松紧，历来跟短期的经济周期波动相契合，未来怎么走就要看经济周期往哪个方向摆动了。
　　(作者：罗克关)　　(出处：证券时报 2017年08月07日)