宅基地、小产权房到底能不能买？这里终于讲清楚

貌似有点喜欢你 · 发表于 2017-9-5 11:03:30

50-60万可以买哪里的房子？

买住宅，首付勉勉强强；买公寓，面积小还要公司名义（二手5成首付肯定也是不够的）；那么，宅基地呢？

网络上挂出的番禺宅基地转让信息，最便宜的仅约2700/平，而据中原研究发展部统计，番禺8月的二手房成交均价是2.65万/平！价格几乎相差了10倍！

（网上部分平台发布的宅基地房源消息，仅供参考）

虽然信息的真实性有待考究，但宅基地价格确实非常诱人，而且宅基地地方大，一旦遇上拆迁，还有可能身价翻倍，所以越来越多的购房者把目光投向了这些地方。

不过，这些村/城中村里的宅基地，真的能买么，风险有多大？

就等拆迁了，能拿到赔偿就好！所以，拆迁的高额补偿可以拿到吗？按照法律程序签了合同，做好公证，就有保障了吗？好怕风险大城里人能买么？这么便宜，而且自建几层，无论出租还是自住都不错啊！高风险高回报吧宅基地就是小产权房吗？做好公证了，就没风险？？

上周五晚，小妹就请来了南方福瑞德律师事务所的高睿明律师，来为大家解疑释惑！

先来看一个真实的案例：

2004年8月，陈某22万买下了白云区某村周某的宅基地，三层半框架结构，建筑面积280平方米。

当时，双方交易签订了规范的《房屋转让协议》，不过由于农村宅基地房不允许买卖，所以协议无法进行公证，作为替代，最后陈某和周某又签订了一份《赠与合同》并完成公证。

之后，陈某又花费了55万装修好了房屋用于自住，一切本该是圆满了，谁料10年后，房屋会因为拆迁而再生变故。

2014年，该宅基地房要拆迁了。拆迁补偿价格远远高于原房屋的买卖价格，利益当前，周某便将陈某诉至法院，要求10年前签订的转让协议、赠与合同全部无效，并交回宅基地及上盖建筑物！

最终结果，法院判定当年双方签订的《房屋转让协议》和《赠与合同》均无效！

估计当时陈某听到判决的时候是这样的...

明明陈某在交易时都做足功夫——操作规范，还做了公证，为何法院竟都不认账？

解读

集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，在一定程度上具有福利性质和社会保障的，所以，仅限于一定条件下在集体经济组织成员之间转让，不允许通过房屋买卖等方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。而且宅基地的政策是一户一地，也就是说原则上，每一户只能拥有一块宅基地。

而案例中，受让人陈某非本村集体成员，因此周某与陈某签订的《房屋转让协议》虽是双方真实意思表示，但由于该《房屋转让协议》，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。关于赠与合同，虽然该赠与合同已经过公证处公证，双方变相操作，签订了《赠与合同》并进行了赠与公证。但其实质是以合法形式掩盖非法目的，因此，该赠与合同应为无效。

通过这个案例，大家应该可以清楚了到，宅基地在非同一村集体中转让的合同，在广州市会被法院认定为无效的，即使是经过公证的赠与也是同样的道理，而且这也并不是个案。

所以，如果你不是村里的人，宅基地，不能买！

那么问题又来了，宅基地不能买，那么小产权房呢？

首先，要搞清楚，宅基地上建的宅基地房和小产权房的区别。