前8月十大房企储地超万亿 并购与规模之战加剧

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2017年3月份以来严厉的楼市调控，对大型房企的影响并没有太大，反而给他们带来了更多机会。

前8月，大型房企的销售继续创历史新高，拿地金额也随之上涨。易居克而瑞综合房企招拍挂和收并购数据显示，前8月十大房企拿地金额超过万亿，其中收并购频繁的碧桂园、融创分别超过了2000亿，中国恒大、万科分别超过了1400亿。

随着行业进入周期性调整，集中度大幅提升，房企之间规模竞争加剧，兼并重组、收并购成为拿地主要方式之一，7月份万科收购广信资产包、融创收购万达文旅项目便是其中的范例。

除了碧桂园、万科、恒大这三个“3000亿俱乐部”成员，一些低调的房企也开始进行逆周期操作，更加积极储地扩张，如龙湖和中海外；而更多的房企为冲进第一、二阵营拼尽各种方式、不惜高负债储地，如融创、富力、佳兆业、新城控股等上半年净负债率飙升至100%以上。

克而瑞、中原等多位分析人士指出，房企规模化竞争不可避免，但在此过程中也应控制风险，一味高杠杆拿地并不可取；可选的方式是合作拿地，分散风险。

储地竞争白热化

在去年恒大、万科、碧桂园将行业带入“3000亿”之后，房企的规模竞争就进入了一个新的阶段：进入千亿只是可以生存，3000亿才有更多话语权。

在销售背后，房企的土地储备能力是规模之战的关键。中原地产首席分析师张大伟指出，2017年中国房地产成交面积与成交金额，大概率将继续刷新2016年的历史记录。在这种背景下，大中型房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为了过去8个月抢地的主流企业。

前8月尤其是二季度以来，尽管面临严厉调控，但主流房企拿地毫不手软。根据克而瑞数据，1-8月，TOP30房企的新增土地价值与新增土地建面，已完成去年全年的98%和92%，分别达到约1.8万亿、4.6亿平方米。

其中，碧桂园、融创、恒大、万科、保利、龙湖、中国金茂、华润置地、中海外、福晟集团十家房企拿地超过了1万亿，每家的拿地金额均在500亿以上，占到了前30家房企的62%，其中TOP3碧桂园、融创、恒大拿地总额更占到了30家房企的30%。

新增土地规模也显示行业集中度继续提升，1-8月TOP10拿地总建面占到了30家企业的73%，TOP3拿地总量占到30强房企总量近一半，为48%。

三大龙头继续提升，其他房企也在加紧追赶。

一向稳健的龙湖今年不仅销售大幅上涨，拿地也冲进了前十，前8月拿地金额达到了915亿；中海外也在发力，前8月拿地近600亿，今年拿地指标则为1000亿。

更为积极的是那些尚未进入千亿俱乐部的房企。今年明确提出或预计可以在一两年内实现千亿的房企，以新城、旭辉、富力、远洋、金茂为代表，1-8月拿地十分积极。

数据显示，远洋地产、旭辉集团1-8月的拿地总额分别为556.5亿元、500.7亿元，均达到了去年全年拿地金额的2倍左右；富力地产1-8月拿地建面为1255万平方米，为去年全年拿地总建面的2倍多。

新城控股更为激进，其在上半年便共取得51幅地块，新增土地建面1571万平方米，同比增长471%，新增土地总价为479.5亿元，接近上半年的销售额。

易居克而瑞有关人士指出，上述数据是综合了房企在内地土地市场的招拍挂和收并购所得；另据中原地产招拍挂数据，前8月50大房企合计拿地金额达到了14910亿。与2016年同期的10093亿对比，涨幅达到了49%，也显示出大型房企在土地储备上的积极甚至激进。

从拿地节奏看，房企一季度、二季度以及7、8月新增土地建面占比分别为33%、39%和28%。拿地高峰出现在二季度。

业内预计，随着房企储备逐渐充裕，且近期为防止开发商囤地，国土资源部将热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查，这将对一些拿地较猛的企业造成影响，拿地也将更加谨慎；即使一线城市及热点二线城市维持或加大土地供应，也难达到二季度的拿地规模。

并购、合作降低风险

在规模和储地战争中，面对激烈的争抢和尚未下调的招拍挂地价，为了降低成本，控制风险，大多数房企更倾向于在存量市场上进行收并购；即使通过招拍挂方式拿地，也越来越多地进行合作。

超大型房企普遍认为，行业和市场调整正是自身扩张的时机，收并购机会大增。碧桂园财务总监伍碧君表示，下半年碧桂园将有更多收购其他项目的机会。

融创中国可谓收并购的典型。融创今年在公开市场鲜有拿地，截至8月已完成七起并购，共获得6642万平方土储，占到新增土地建面的96%，大多位于热点二线城市，平均收购成本仅为不到2000元/平方米，相比招拍挂而言，极大降低了拿地成本。

万科也是收并购的获益者。7月份万科551亿收购了广信资产包，获得大量广州优质土地；再花170亿联合多方收购普洛斯，成为其第一大股东，并借此成为国内物流地产的老大。

在公开招拍挂市场，合作拿地已成为主流，万科的小股操盘模式和旭辉的合作模式在其中表现突出。今年截至8月底，万科通过招拍挂取得的117块土地中，合作拿地达到51幅，占比44%；旭辉通过招拍挂取得42幅地块，其中合作拿地27幅，占比达到64%。

拿地积极的新城控股上半年拿地以招拍挂为主，其中不少也是与他方合作。截至上半年其新增土地中，权益低于80%的地块达到20幅，占新增总地块数的39%；新增地块权益总价为322亿元，占新增土地总价的67%。

克而瑞认为，房企拿地方式愈加多元化，无论是合作方式还是收并购方式，都通过较少的资金撬动了大量资产，为企业获得土储的同时节省了资金成本，降低了风险。

但不可避免地，大规模拿地、并购的房企负债率飙升。中期财报显示，融创、恒大、富力、新城控股的净负债率都超过了100%。

对此，融创董事长孙宏斌表示，公司接下来一段时间不拿地了；恒大总裁夏海钧称，公司未来三年土地储备将负增长。两家公司都表示将力争使净负债率回到70%以内。

在接下来的四个月，“楼市调控将持续，房企面对的各类风险在升高”，张大伟表示，从2016年4季度来，全国已经有超过60个城市，出台了160多次各类房地产约束性调控，目前部分土地市场已出现了明显降温，整体走向严重分化；地价很可能在2017年下半年出现平稳甚至下行，房企的拿地风险越来越大。
　　(作者：张晓玲 黄昱)　　(出处：21世纪经济报道 2017年09月07日)