楼市调控逐渐深入 房企做“加减法”各谋其略

我就在你不远处

随着楼市调控的不断深入，近期房企并购、转让行为频频发生。与此同时，不少房企也选择了“减法”之路，多家上市公司正“轻装上阵”进行轻资产运营。而一线城市仍然是三四线城市外来房企眼中的“香饽饽”。业内人士表示，随着楼市进入白银时代，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。

关键词
并购

阳光城总裁张海民曾这样笑谈自己：“一共坐了113次飞机，而且过去一年，不是在并购，就是在并购的路上。”日前，亿翰股份发布2017年中国房企综合实力TOP200及各细分领域十强研究成果。其中，就包括中国房地产企业并购能力十强榜单，阳光城高居第二名，而居于榜首的则是融创。
2017年，融创的收购成绩单硕果累累，入股乐视，收购金科、融智瑞丰、联创融锦、天津星耀等动作不断。最让业内侧目的还是今年7月，融创中国旗下的融创房地产同万达签订合约，以438.44亿元收购万达13个文旅项目的91%股权，获得4973万平方米的可售面积。这一收购创下了房地产界并购金额新高。根据克而瑞研究中心发布的2017年前7月中国房地产企业新增土地建筑面积排行榜上，融创以新增6843.9万平方米的建筑面积排名第一。而媒体报道称，今年以来融创新增的建筑面积中，并购所得占比达到97%，远远超过了招拍挂所得。此外，截至2016年底，融创的土地储备为7219万平方米。业内分析，加上今年以来并购所得，融创中国目前土地储备约1.5亿平方米，跃升至行业前三，仅次于中国恒大和碧桂园。
而另外一家“并购王”阳光城自2017年5月起，相继以高价收购广信江湾新城、中华城两个“烂尾”项目。拿广信江湾新城来说，阳光城在2016年底就开始了项目洽谈，该项目1987年就由广东国投拍得，直到2012年依旧杂草丛生，还留有14亿元债务。不过，其并购或者部分并购往往是“双向”的。今年1月24日，阳光城向SMOOTHEVER的两家股东收购了后者100%股权以及相关债权，代价31.8亿元，从而获得了广州天河区东莞庄的两宗地块，总面积9.5万平方米。其中，天一地块位于广州市天河区东莞庄无线电模具厂内，土地使用权面积3.9万平方米；福林地块位于广州市天河区东莞庄地段，土地使用权面积5.6万平方米；两宗地块均为住宅用地。而在9月15日，阳光城与当代置业双双发布公告，宣布上述两个项目引入当代置业，后者接过目标公司51%股权，代价18.29亿元。
此外，闽系房企泰禾也在并购之路上越走越远。9月14日，泰禾集团发布公告，公司全资下属公司江苏泰禾锦城置业有限公司与沃得国际、沃得重工、沃得工程机械、沃得起重机签署了《关于江苏沃得宝华休闲度假开发有限公司之股权转让协议》，以31.789亿元受让江苏沃得宝华休闲度假开发有限公司100%股权，获得江苏省句容市下蜀镇及宝华镇13幅地块国有用地使用权。而克而瑞研究表明，2017年上半年，泰禾集团新获取的11个项目中，仅有一个项目为招拍挂项目，以收购方式拿下的项目建面达到519万平方米，占比达到93%。
分析：获低廉土地或面临现金流挑战
业内人士认为，在土地成本高涨、行业利润率不断下降的压力下，资金、品牌和规模等方面不占优势的中小房企面临着生存压力。自从2016年三季度进入调控周期后，房企间业绩再度分化，跨界并购资产，寻找业绩增长点，或通过并购转型，成为不少房企的选择。
对于并购方来说，通过并购可以获得被收购公司旗下项目，降低拿地成本，如2017年3月，融创中国以23.04亿的总代价收购北京融智瑞丰与成都联创融锦，获得总建筑面积168.1万平米，均价仅为1370元/平方米。另一方面也可以利用公司平台背后的资源，包括融资渠道、产业渠道、甚至是存量资源等，促进主营业务向更好的方向发展。
不过，同创咨询研究部总监张宏伟提醒，虽然去年相对宽松的融资环境给了企业长债换短债、优化债务结构的机会，但隐形的债务压力，以及布局区域受政策影响而导致去化不利的风险，将给大规模并购且负债过高的房企蒙上一层隐忧。更重要的是，大举并购虽然带来了大量的土地储备，但从明年开始，房企将进入还贷高峰期，部分房企的现金流或将面临挑战。
关键词
甩卖
与“并购”截然不同的是，一些传统的地产企业，则做起了楼市的“减法”。今年上半年，千家上市公司集中抛售房产，根据上市公司半年报统计数据显示，约1500家披露了投资性房产情况的上市公司中，近8成的公司在卖房子，减少1亿元以上的公司13家，超过10亿元的公司3家，“清空式处理”的公司多达26家。
6月26日，SOHO中国披露公告，宣布以35.73亿元整售上海虹口SOHO，一周后又宣布启动光华路SOHO二期、凌空SOHO两个项目的整售。近三年来，潘石屹通过出售旗下地产项目套现超过200亿元。港商黄俊康一次性卖出内地8个房产项目，15个月套现177亿元。而分别由李嘉诚旗下长实地产及电能实业持有的山顶道两幅宅地，近期也以20亿港元公司股权转让易手。据悉，2013年开始，李嘉诚一直“只卖不买”出售中国大陆物业，去年10月以200亿元出售上海世纪汇广场。今年7月，万达将旗下的13个文旅项目91%的股权和万达的76个酒店项目转手卖给了融创中国，共收资金631.7亿元。
记者还注意到，一些非地产类公司也在“瘦身”。日前红豆股份清空了去年同期价值9.55亿的“投资性房产”；中联重科上半年公司处置了价值6000多万元的“投资性房产”；天坛生物上半年公司处置了价值3400多万元的“投资性房产”。此外，远大控股、天夏智慧、山东药玻、西部矿业、晨鸣纸业5家公司的投资性房产，也被清零。
分析：
轻资产运营寻找发展契机
眼下，无论是投资地产的上市公司，还是专注地产行业的资深房企，都出现了扎堆抛房的现象。那么这一市场变化背后的原因究竟是什么？张宏伟表示，从去年国家开始提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，到酝酿建立“长效机制”，再到多地楼市新政出台，种种迹象表明本轮楼市调控的决心前所未有。未来几年，房产也将成为一种“慢资产”，短期投资风险大。从房企发展趋势来看，“躺着都能赚钱”的时代已经渐行渐远，企业的升级转型势在必行。依托实体做轻资产运营也好，不断冲入新领域铺大摊子也好，找到适合自己的发展路线是未来房企立足的关键。
业内人士还认为，这一轮楼市的纷纷“离场”，可以理解为楼市调控、市场环境变化之下的调整反应。无论是跨界行业嗅到未来几年房地产市场上升空间有限的“去投资化”，还是实力不济的中小企业在愈发激烈的房企竞争下选择适时退出，或是为了摸索可持续的发展模式，正在试水转型升级之路。
关键词
入侵
今年以来，广州本土房地产市场竞争愈加激烈，主要原因就是外来房企纷纷抢滩进驻，包括金融街、龙湖、融创、阳光城、泰禾、新城控股等外地房企“入侵”。
旭辉集团副总裁陈东彪坦言，华南市场是开发商的必争之地，华南地区聚集了大批的开发商，排在前10位的房企都进入了华南，千亿级航母房企都来自华南，如果不进入华南，旭辉就称不上优秀。为此，去年，旭辉以合作开发或者独立操盘的方式相继进驻广佛，正式布局珠三角。同年年末，旭辉成立广州事业部，并调派了上海事业部精英骨干前往支援。种种迹象表明，海派房企旭辉将在华南地区有一番大动作。
而外来房企阳光城同样对广州“虎视眈眈”。据统计，阳光城从2016年至今在广州市场共投入97.55亿元，其中47.9亿元投入到南沙区，占总投入的49%；其余资金投入到越秀、天河总共3幅用地当中，约获得12.4万平方米市中心商住用地。另外，融创、远洋等通过“傍地胆”的模式进军广州房地产市场，对由本地房企负责开发的项目进行入股、合作。
分析：
广州拿地将更为“全国化”
在部分业界人士看来，未来房地产业主要的战场仍然是中心 城市；以长三角、珠三角中心城市为核心的城市群发展，进一步同城化趋势，将带动房地产开发水平的进一步提升。这意味着，不仅对企业而言，一线城市、中心城市的布局意味着机遇和业绩的保证，对于个人投资者来说，看好和稳守一线城市，持有当地优质物业，同样是资产增值的最佳选择。
方圆地产首席市场分析师邓浩志也表示，外来房企布局大广州有两大原因，一是广州是四大一线城市之一，作为全国布局的房企，都需要在重点城市布点，这是战略需要，也是展现一线房企地位所必需的；二是广州房价地价“性价比”较高。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，外地房企让广州房地产市场更加“多元化”。龙湖、华发这些企业一向以产品品质和物业管理著名，万达以城市综合体打开了市场，华润、绿地、金融街等企业资本实力雄厚。广州房地产市场正打破以往本地龙头房企垄断的局面，走向新的多元化。
地产人士表示，外地房企“闯入”广州市场的趋势明显，预计未来广州拿地将更加“全国化”，以往“地头蛇”垄断的现象将会有一定程度的减少，房地产业各方面的竞争将更加全国化。
地产白银时代到来，转型是趋势
“购房者害怕，殊不知开发商更害怕呢。你买套房几百万，人家一个项目几十亿、上百亿，贷款越来越难、销售房越来越困难，博弈的难度前所未有。中小开发商卖儿卖女卖资产，现在的这一关，他们是躲不过去的”。知名财经评论家叶檀曾表示。随着中国经济的整体转型，房地产企业的传统发展路径屡受质疑，住宅市场隐约见顶，过去一本万利的地产企业出现“不转型就会被淘汰”的危机。同时，城市发展过程中还有大量没有被充分满足的物业需求，比如商业、产办、物流、度假、长租公寓、教育、养老等，都有巨大的潜力可以发掘；特色小镇、“轨道+物业”模式的兴起也会带来大量新的发展机遇。万科董事会秘书朱旭表示，关于房地产行业，万科的判断是行业已经进入白银时代，但普通人居住问题还没有得到很好解决，行业仍然大有机会。
特点
1
地产进入“白银时代”
中原地产首席分析师张大伟表示：白银时代的一个特点就是过去的高利润行业逐渐变成中低利润行业，必然会有一些企业家开始变现或者转移产业。因为行业的利润率越来越低，其次，对于企业来说，资金成本和资金的风险越来越大，同时还有一些人口方面的因素。
中国的房地产经过几十年的发展，目前来看，一些大城市已经处于逐渐放缓扩张的阶段，城市化进程主要体现在三四线城市。但三四线城市的资金价格相对比较高，而且土地的竞争又比较激烈，所以这些都导致了房地产领域进入一个不可逆的白银周期。
特点
2
部分上市公司“卖房”保壳
在同创咨询研究部总监张宏伟看来，过去，在房价持续上涨的情况下，上市公司购置房产和土地的热情不断高涨，尤其是核心一二线城市，“买房”成为公司改善办公条件、资产配置的方向。而眼下，楼市步入“史上最严调控期”，房地产投资价值不被看好，从资产保值的角度考虑，一部分上市公司开始抛售资产，保证资产价值不会受到楼市调整期的影响。
此外，上市公司有市值维护的需要，卖掉或者转出低效率资产，可以提高净资产收益率等重要财务指标。最近两年一些企业经营状态“如履薄冰”，再加上银行等金融机构“风控”较为严格，导致企业资金运作陷入紧张局面。为了盘活存量资产、优化资源配置，甚至为了“保壳”，部分上市公司开始抛售资产，平衡财务报表的收支，保证自己的上市公司地位。
特点
3
“大鱼吃小鱼”现象频现
张宏伟认为，随着楼市进入白银时代，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。

在这一市场环境下，房地产行业专业化要求越来越高，房企在拿地布局、产品标准化、融资渠道构建等方面都要追求更快的周转、更多的收益。这个时候，非专业的跨界企业或是实力不济的中小房企必将面临发展的难题。如果这些房企无法及时化解这样的危机，有可能因此退出房地产或被其他房企收购。而非专业的上市公司会通过“卖房”剥离非核心业务，聚焦主业发展。
特点
4
转型发展模式下的资产重组
张宏伟指出，房地产已经从增量房市场转变为存量房市场，过去“拿地-开发-销售”的简单赚钱模式，在2016年就已经画上句号了，接下来更多的房企会把如何盘活存量资产作为自己的核心业务。所以，无论是迫于中长期房地产行业发展空间局限性，还是企业的多元化战略发展的需要，或是为了降低融资成本的需要，品牌房企“跨界”转型投资的趋势将进一步加剧。在转型力量推动之下，更多的房企开始剥离部分或全部地产业务，这些公司将出现“卖房”现象。　　(出处：南方网)