海外投资新宠儿！为什么泰国买房能在国内成为潮流？

麦克格雷迪

来源：大河网  

  曼谷的地价近年来爆涨了好几倍，投资泰国房产已炙手可热。在泰国买房包含了精装修，房子按使用面积计算。曼谷是泰国城市的核心，轨道交通发展迅速、人口红利、医疗教育丰富等许多诸多原因，使得泰国成为海外投资新宠儿!

  中国和泰国的房产，存在两点差异

  1、中国出售的房子大多数是毛坯房;中国的房子面积都是按照建筑面积计算;在泰国，所有出售的房子几乎都是精装修，房子面积是按照实际使用面积计算

  2、中国房产是有年限的限制，一般是70年，期满需续费或面临收回问题;泰国房产是永久产权，是可以继承给子孙后代的。

  那么，中国房子的建筑面积和泰国房子的使用面积相差多少呢?一般是相差20%-30%。也就是说，在泰国买60平方米的房子，相当于在中国买了八九十平方米的概念。这也意味着，泰国的房价要比中国每平米便宜几千甚至更多。泰国社区基本都配有免费的车位、泳池、健身房等设施。如果是在北上广，一个车位都能卖出几十万!还必须抢着买。

  泰国规定开发的房屋，大多都在精装修完毕以后出售或者出租，这样一来，就意味着泰国的房价是包含精装修以后的房价，而在中国的许多房价，还只是毛坯房的价格。精装修后的房价和毛坯房的房价，差距有多少呢?如果按照通常的3室1厅的装修标准来计算的话，大概这一差价可能高达几十万元人民币。

  曼谷是泰国首都。曼谷的城市核心区，是以沿线BTS轻轨为主发展的。轨道交通的发展不仅改变了曼谷居民的生活、工作和娱乐方式，还对泰国房地产市场带来了深远的影响。在曼谷选择好项目有一个非常简单的方法，就是沿着地铁线、天铁线来选择。交通对于曼谷这样一个繁华的大都市来说，重要性不言而喻，甚至直接会影响房子的升值空间、租金高低。 这就像在北京一样，越是繁华的地段路网越发达，都会有地铁站来连接四周，附近的楼盘均价、房租也在不断的攀升。而且一旦有新的线路即将开通，沿线的房价会瞬间上扬。Makkasan机场快线区域至Sukhvmvit On nut之内的BTS沿线城区，还有从湄南河岸沿线至Rama9 CBD的繁华地带都是核心区域，这些城区就相当于北京的三环以内。

  为什么曼谷的房子如此热卖起来?

  1、曼谷商业用地伴随土地价格上升。不少公司纷纷建造酒店和各种商场，促使曼谷的商业土地价格上升，带动了住宅土地价格的上升。

  2、曼谷交通规划。随着政府对曼谷的交通规划路线的操作，曼谷房价会随各要线的规划开发而继续上涨，这就让很多人看到了商机，纷纷买房投资。

  3、中国人在内的外国人，在泰国购买房产已成风潮。尤其是中国人在泰国的购房率年年攀升，引发一轮轮购买热潮。

  进一步以整个国家发展现况来看，我们可以用宏观、中观、微观的角度还衡量整个投资价值判断，晓实先以宏观的角度来看。

  从GDP来看，GDP是衡量一个国家经济发展水平的最重要指标，也直接反映了各行各业的繁荣程度，对房价有直接影响。2016年泰国GDP总量为3987亿美元，世界排名27，远超新加坡、马来西亚、菲律宾，是东南亚国家第二大经济体，人均GDP位列前三。其中曼谷GDP占泰国总量的49%，金融经济、工商业、旅游综合发展，跻身世界一流旅游城市行列，是活跃在世界舞台的国际大都市。

  从人口来看，由于医疗与卫生科技的发展，人口年龄比以往更长，老年人口日益增多，日本、中国、泰国等很多国家都面临这样的社会难题。但是近几年来泰国人口总量出现高增长，加之婴儿潮的出现，未来泰国人口的基数将进一步增大，人口红利巨大，购房需求日趋强劲。

  泰国总人口6886万，除了本土人口，每年有大量外来人口涌入泰国，在泰国退休养老的几十万外国人、四万多名外国留学生、世界500强企业的外派常驻员工等。而泰国凭借其发达的旅游业、国际优质的教育资源及不断扩招外国留学生、政府鼓励外来投资，使得每年赴泰的人口数量呈上升趋势。

  曼谷现有人口1500多万，约是第二大城市清迈154万的十倍，并且每年以30万人口数量增长，且80%的富人都集中在曼谷，失业率极低，更多的就业机会都使得赴泰的绝大部分人选择曼谷，这对曼谷未来楼市的发展形成了强有力的支撑。

  从货币政策来看，今年泰国央行国家货币政策委员会继续维持政策性年利率1.50%的水平不变，意味着1.5%的低利率对平和的泰国房地产市场是一个极大的支持，宽松的货币政策将刺激更多购房者投资的意愿;针对泰国本土人士的贷款利率也维持在1.4左右，对泰国房价是一个积极的信号。

  从汇率来看，人民币兑美元汇率下跌贬值时，泰铢依然坚挺，保持良好的上升势头。过去5年中，人民币兑换泰铢的汇率增长了19%，投资泰国也更保值。在泰国经济保持稳定增长的同时，国际资本流入泰国，推升泰铢汇率的同时也使泰国房价快速上升。虽然短期人民币升值凶猛，但长期看来还是贬值趋势。

  接着晓实编辑从中观的角度还看泰国。

  从土地价格来看，，从2016年1月1日-2019年12月31日泰国国家财政部统计，曼谷BTS沿线地价上涨100%-150%，其他交通沿线也将上涨25%-50%，泰国整体地价平均将上涨15%。而在过去的5年间，曼谷市内土地的价格整体涨幅达37.1%。由于人们对曼谷中心公寓的需求量大(大约85%来自泰国)，曼谷地区尤其是CBD区域的黄金地段的土地日益稀缺，价格将会再创新高，土地成本的增加也会间接推高房价。

  从公共资源来看，一个城市的基础设施配套能否匹配这个城市的房价?曼谷房价虽然比不上北上广深，但是城市基础设施却不差，先来看几组数据：

  A. 医疗 - 泰国约1200家医疗机构，曼谷占比70%

  B. 教育 - 泰国约800家教育机构，曼谷占比60%

  C. 交通 - 曼谷拥有两大国际机场，铁路，公路，水运，地铁，交通发达

  D. 外贸 - 曼谷港口数量和运载能力在泰国占比90%

  曼谷是个国际知名旅游城市，休闲娱乐产业发达，购物方便。城市配套与房价的匹配度高，在曼谷居住、投资性价比高。

  微观因素主要考虑买房者本身需求目地，以日常生活中做为微观考察因素，进行各指标评比，依个人需求重要性进行评估。

  1. 交通，新建地铁、轻轨，是否可以直达市中心等考虑?公共交通沿线物业的升值速度是最快的，曼谷在建的地铁橙色线、粉色线、蓝色线沿线区域就推出许多楼盘。

  2. 是否是学区房?正如北京一样，学习是孩子成长的关键，学区房的价格也比一般地段的房子更贵。曼谷的教育机构众多，且大部分国际留学生都需要到校外租房住，他们有能力有需求，曼谷的学区房同样抢手。

  3. 项目附近有没有商场、超市、娱乐场所，菜市场等。这会直接影响生活的便利度。

  4. 物业售后服务，泰国的公寓后期物业服务普遍比国内更完善、更专业、更全能。可别小看物业服务不重要，好的物业服务值10-20%的房价。

  5. 附近或同区域有无高档小区或人口组成成分。高档住宅有利于推高区域房价。

  6. 项目的规划定位、户型设计、小区配套、指标性项目等也会一定程度影响项目价格。

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  楼市的过去，人人都是诸葛;那楼市的未来呢?谁能看透机会，就是下一个潘石屹、李嘉诚、万健林。

  王健林不会告诉你，我为什么要在英国买楼;马云当初不会告诉你，为什么他要做物联网;巴菲特最初买股票，也不会告诉你我为什么要买。

  当时笑他傻，但当事实发生后，你才会恍然大悟! 原来是这样!

  世邦魏理仕全球生活报告:生活指南显示，泰国房价居全球低点。然而从2010年至2016年，短短六年内泰国房价呈跳跃式增长，涨幅约51%，其首都曼谷更是凭借17.18%的房价涨幅，成功挤下台北、香港、上海、东京、新加坡，跃居亚洲第一，泰国房产增值潜力不可估量!

  根据《全球房地产指南》2016年公布的数据显示，在亚洲众多国家和地区中，泰国房产平均租金回报率达5.13%，远超中国大陆2.66%、中国香港2.82%和中国台北1.57%。若将所购房产用于出租，所得租金收入将十分可观。不只赚了房价，别人还帮你养房。正可谓近可攻，退可守。