房产调控冷思考：一年来中国楼市发生了什么变化？

我就在你不远处

作者：美房网主编

  “金九银十”是楼市的盛宴，牵动相关者的心神，管理部门自然也不例外。

  去年国庆前夕，各地密集出台限价、限购等楼市调控升级措施，“金九银十”被腰斩。现在，又是国庆前夕，众多城市又掀起一波调控升级措施。这一年来，楼市发生了多大改变，新一轮的调控逻辑又有何变化，调控还将持续多久，中国楼市又将走向何方？相信这是让每个人深思的问题。

  官面上的楼市导向很明确，那就是“房子是用来住的，不是用来炒的。”事实上，如何解决居住刚需问题呢？目前的方向也已明确——租售并举，主要通过发展住房租赁市场解决中低收入群体的居住刚需。所以，与对销售市场的限制相应的，是越来越多的租赁发展政策出台。

  那么，市场按照调控预期走了吗？据国家统计局发布的全国70个大中城市最新房价数据，8月份全国15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅全部回落。70个大中城市中一线城市房价环比下降，二三线城市涨幅回落。

  且不考虑这份统计的科学性与客观性，仅仅就官面数字来看，这反映了楼市的什么走向？是大城市房价真的迎来了拐点，房价要降了？

  这里需要理清政策到供需、到土地的几个逻辑和现实，让我们逐一分析。

  1.调控政策的波浪式推进

  一个值得深思的事实是，调控政策从一线城市向二三线波浪式推进，也就是说先是一线城市出调控政策，逐渐二三线城市跟上，随后一线城市政策继续加码，最后二三线城市也跟着加码。

  这就是板块轮动，即一线城市调控政策出台，资金和需求被逼向二三线城市，二三线城市楼市跑火，出台调控政策，当二三线城市和一线处于相近的政策环境时，市场自然又会青睐一线城市，随即一线城市政策继续收紧，资金又被逼向二三线城市……

  这背后的逻辑本质和过去几十年调控后的房价报复性上涨是相似的，市场需求没有减少，只是在一定时间内被压制了。

  2.住房租赁市场的发展需要时间

  从各城市密集出台住房租赁市场政策，到国土部、住建部联合确定在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，再到住建部发文支持北京市、上海市开展共有产权住房试点，明确共有产权的诸多细节（共有产权住房的性质和租赁住房一样，都是通过政策支持，解决中低收入群体的居住刚需）……这几个月来，发展住房租赁市场的政策层出不穷，让租赁市场快速跑火。

  但是，罗马不是一天就能建成的，住房租赁市场也不是靠政策推动就能快速建成的。即便利用现有房源发展租赁市场，从房源收集装修到完善相关经营手续，再到进入租赁市场，也需要数月到一年时间，而农民集体建设用地建设房屋出租，和共有产权房屋从土地拍卖到出售，需要更长时间。短期内，租赁市场不会对刚需产生明显的作用。

  长期来看，租赁市场和销售市场将呈双轨发展，租赁市场的发展难以影响销售市场房子的金融投资属性，也难以影响改善性购房需求。

  3.供需关系的转换

  数据显示，今年1月份，国内40家大型房企的拿地数量下降了50%，深圳更是出现了土地流拍。以从拿地到开盘一两年的开发周期计算，今年年底到明年年底，商品房的供应同比将减少。

  而且，政府供地的减少也在认为加剧供应不足。以北京为例，过往6年一直在减少供地，商品房住宅实际供地由2011年的1220公顷降低为2016年的850公顷。2011年到2016年北京实际供应量是598公顷、472公顷、978公顷、517公顷、382公顷、103公顷，完成率是49%、55.5%、115%、51.7%、50.9%和12.1%。

  那么，需求呢？我国城镇化仍在快速推进，人口仍在大量涌向城市，人们不会因高房价而放弃优质城市。

  最后，关于中国楼市的未来，讲一个故事吧：当初日本东京人口达1200万的时候决心控制人口，就修了一条高速铁路，说半个小时就能到大阪，希望用大阪分流东京人口，后来，大阪人都到东京来了，2015年东京人口已达3700万……所以关于控制人口，不是简单的行政指令能够实现人口的控制，只能通过数字的花样把人口变少。总结这一年最大的变化，就是政策不断的加码，房价在非一线城市还在不断的爬升。

  作者：mkszf01 

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