高集中度下的中小房企生存路径：重并购谋多元融资

潘多拉魔盒

今年9月，第三方研究机构克而瑞公布了2017年前八个月房企新增土地货值排名，福晟集团与融创、恒大、碧桂园、万科等一批龙头房企共列榜单，凭借1358.8万平方米的新增土地储备排名第七。

  在此之前，福晟集团在公众视野中并不常见。

  在竞争激烈、集中度高企的房地产市场，土地储备是开发商至关重要的“弹药”。对于中小型房企而言，想要获得一席之地，进军千亿俱乐部，就需要开发出一套独特的拿地模式，正确进行全国布局。

  董事会决策前置

  福晟集团是一家成立于2003年的闽系房企。福晟集团一名高管向记者表示，从2015年以后，中国房地产企业拿地的方式在发生较大变化，通过招拍挂拿地的难度越来越大。为了扩大土地储备，福晟集团决定成立飞虎队，以并购作为主要的拿地方式。

  从2015年9月飞虎队成立至今，福晟总共拿下72个项目，其中90%都是依靠并购，总土地面积达1680万平方米，总建筑面积3800万平方米，总货值高达6500亿元。

  飞虎队成立了10个大队，其中8个为区域大队，如深圳大队、福州大队等，还有两个是支援大队和机动大队。福晟集团董事长潘伟明担任飞虎队大队长。支援大队的核心是决策，涉及市场判断、交易结构设计和法务风险控制。“这等于把董事会的决策放在了最前面，决策很快，这是为什么两年我们可以取得重大成绩的原因。”据介绍，机动大队同属于决策体系当中，如果区域大队与支援大队的意见产生冲突，机动大队就需要介入判断。

  飞虎队还拥有一套独立的奖励机制。飞虎队成员分为正派飞虎队和兼职飞虎队两类。兼职飞虎队根据每年的拿地项目给予奖金，如果一年当中未拿到地，第二年自动取消兼职飞虎队资格。正派飞虎队采取“年薪+拿地奖励+跟投”的考核机制，是一套完全独立的经营班子，由董事长亲自审批。飞虎队的大队长和副大队长强制跟投。目前，飞虎队总计拥有超过300名队员。

  福晟集团主要面向两种并购项目。第一类是郑州和深圳的大型旧改项目，运营周期相对较长；第二类是二级开发项目，大部分满足3-4个月内就能开工的条件。

  据福晟一名高管介绍，公司未来的全国布局以粤港澳大湾区为重中之重，其中9个中心城市是今后会布局的城市圈。除了抓好总部所在的海西板块之外，福晟还计划年底之前在长三角有所突破。福晟在华中板块布局已较为成熟，深耕郑州、武汉、长沙三个单核省会城市，不做城市圈布局。未来，天津也将成为其聚焦的一个城市。

  并购使福晟可以拿到均价低于公开市场价30%-50%的项目，这让福晟获得了高回报率。“从内部看利润非常高。”福晟一名高管说。

  今年，福晟销售目标为300亿元，并计划未来十年的房地产销售收入累计达到8800亿元，力争3年内迈入千亿俱乐部。

  高周转多元融资

  由于热点一二线城市正受到严格的楼市调控，集中布局三四线城市的中梁地产实现弯道超车，在克而瑞公布的《2017年1-7月中国房地产企业销售TOP100》中，其流量销售规模达到409亿元，排名26位。

  中梁地产成立于1993年，由温州商人杨剑创办。2016年把总部搬到上海，开始在全国扩张。当年其销售业绩337亿元，同比增长101%。中梁的扩张速度很快，据统计其去年平均五天拿一块地，共耗资246亿元，拿下共68块土地，除了在江浙沪深耕之外，还首进福建、江西、云南。今年中梁的拿地速度超越去年，截至2017年9月，中梁约获取土地85幅，平均三天拿一块地，每周有四五十块土地上报集团。

  除了都市圈三四线城市之外，对于非热点的三四线城市，中梁地产往往选择属于全国百强县、当地楼盘均价在7000元以上的小地块项目。

  在扩张如此高速的情况下，维持资金链的正常运转十分关键。据介绍，中梁地产主要采用“456”的高周转运营模式，4个月开盘，5个月现金流回正，6个月资金进行第二次投入。

  融资方面，中梁地产先后和民生银行、安信信托、浦发银行等金融机构签订战略合作协议，从多家金融机构至少获得200亿元资金支持。

  拿地同样较为激进的阳光城集团，则在融资渠道上多元探索。

  今年9月28日，阳光城集团发行2017年度第三期中期票据（永续中票）10亿元，募集资金于9月29日到账，这也是国内首单成功发行的民营地产企业永续中票。此前在3月和6月，阳光城已通过发行中期票据，分别获得了第一期20亿元和第二期12亿元融资。

  2016年以来，阳光城还开展了CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、住房尾款ABS、物业费ABS等创新融资方式。

  阳光城集团也在以并购方式增加土地储备。去年其通过并购获得约850万平方米土地，一年内拿地近百幅，土储计容建筑面积达977.8万平方米。和福晟集团主张的“二八原则”相同，阳光城集团的土地储备中20%来自于公开招拍挂市场，80%来自于并购。

  2017年6月，阳光城集团发布公告称其全资子公司北京臻德房地产开发有限公司将受让北京慧诚房地产开发有限公司100%股权，作价约64.5亿元，收购项目位于密云区溪翁庄镇，包含“北京·卧龙国际山庄-君山别墅”项目及“君山高尔夫球场”，这是阳光城并购历史上规模最大的一宗宅地。