前十月销售金额下滑 东莞中小房企变阵求生

细嗅蔷薇

　　图/广州日报全媒体记者卢政

自去年开始，东莞正式执行楼市限购政策，今年4月初，限购政策升级，楼市成交快速下滑，最终影响了房企的销售业绩，今年前十月商品房销售金额前十当中，有六家房企业绩同比下滑。

与此同时，受到品牌房企的挤压，本土中小房企生存空间变小，竞争激烈，纷纷谋求新的出路，通过被外来品牌房企收购或合作的方式“傍大款”，或者联合起来利用本土优势对抗外来品牌房企压力，逐渐形成了东莞楼市的两大阵营。

两大房企占近四成市场

今年以来，东莞楼市成交量不断下滑。不过，由于在售楼盘集中在少数品牌房企旗下，万科、碧桂园等房企销售金额同比仍然上涨，而大部分房企销售金额同比下滑。根据东莞中原战略研究中心统计数据显示，今年1~10月，碧桂园累计成交金额223.48亿元,今年业绩摘冠几无悬念，成交金额同比去年同期增长109%；万科排名第二，前10个月成交金额163.45亿元，同比去年同期增19%；值得注意的是，前10月碧桂园在东莞共有31个项目有成交，万科地产则有25个项目有成交，两大房企市场占有率近四成。

此外，第三名卓越集团成交金额与去年同期基本持平，本土房企广东珑远集团以23.89亿元首次挤入第四名，同比增长47%。其他的房企就没有这么幸运，前十名当中剩下的六家房企成交金额同比去年同期下降10%~70%不等，且集中在50%~70%之间，下滑幅度明显。

对此业内人士认为，一方面随着市场集中度提升，其他房企面临大房企竞争压力，市场占有率压缩，在楼市调控影响下，成交金额减少；另一方面，随着年底临近，完成销售任务的压力也进一步加大，以价换量将进一步扩大。

本土房企选择一：傍大款

面对竞争日益激烈的市场，本土楼盘纷纷走上“傍大款”的道路。

近日，东莞万科宣布，位于寮步镇新城中心的“东新御珑庭”（推广名）变更为“万科东新翡翠松湖”，正式成为万科布局松山湖片区的又一项目。据了解，东莞万科通过“增资扩股”的方式参与“东新御珑庭”项目运作，并确定该项目将由万科操盘。记者了解到，早在今年元旦，这个由本土房企开发的楼盘首期已正式开盘，但是在市场上的影响并不大。“傍大款”后，借助万科的品牌影响力，该项目关注度明显增加，未来的销售前景也被看好。

近两年来，万科在东莞收购的步伐一直没有停止，影响最大的是对原本土品牌房企联华集团旗下项目的收购，目前联华皇马郦宫项目已经正式变为万科皇马郦宫，联华花园城变为万科幸福城，使得这两个波折不断的楼盘终得以入市。

碧桂园也早就开始收购东莞项目。2015年，收购了黄江的晓庐蜜糖项目，2016年，碧桂园以13.3亿元收购沙田庄士新都项目，开发沙田碧桂园；随后又通过收购翔丰商务中心的方式正式进驻南城总部基地等，迅速成为在东莞市场上能够与万科抗衡的另一品牌房企。

还有本土房企借助外来品牌房企物业品牌，吸引购房者。如凯晟景园在楼盘外围打出引进万科物业广告，为产品销售助攻，成交效果也比较理想。

对于本土房企而言，在日益激烈的竞争和被压缩的生存空间之下，与外来品牌房企的合作能够给他们带来更多的利润。这一步走得比较快的是常与万科合作的中天集团，目前在售的万科中天城市花园成为近期热销楼盘之一。广东珑远集团在最近几年快步跟进，今年除了自己开发的三个项目在售外，还与碧桂园、保利等品牌房企合作开发了碧桂园珑远紫宸府、保利珑远国际广场等项目。本土房企提供土地，外来品牌房企负责开发和营销，强强合作成为目前市场的主流。

本土房企选择二：抱团

不过，有实力的本土民营企业也开始尝试抱团取暖，利用本土优势对抗外来品牌房企，在近两年的楼市当中表现突出。

位于东莞市中心、东莞未来的地标建筑东莞国贸中心正是其中之一，其商业组团部分民盈山·国贸中心将于明年10月正式开业。该项目由民盈集团打造，集团成立于2010年，由39家知名本土企业强强联合投资设立，是东莞本土民企抱团建设的首个大型城市综合体项目。根据规划，该项目总占地面积约10万平方米，总建筑面积逾103万平方米，总投资超100亿元，其中商场部分民盈山·国贸城体量为30万平方米，是整个城市综合体的独立商业组团，未来将打造成为东莞市全方位体验式休闲文化购物公园，同时也将成为东莞的新地标。

另一个由大型本土房企联合开发的UCC寰宇汇金中心位于南城总部基地，开发商为东莞市邦联实业投资有限公司，该公司由光大、新世纪、宏远、东糖、嘉宏等东莞13家本土民企共同出资组建，UCC寰宇汇金中心是其抱团开发建设的首个大型商业综合体项目。10月份，UCC寰宇汇金中心凭借成交671套公寓排名全市楼盘成交套数的首位，其开发商东莞市联邦实业投资有限公司以成交10.83亿元的成绩在10月份房企成交金额排名中获得第三名，仅次于万科和碧桂园，成为又一匹市场黑马。

与外来品牌房企资金实力雄厚、开发经验丰富、品牌影响力大等优势相比，东莞本土房企扬长避短，通过抱团合作开发对抗外来房企大鳄组成了市场的另一大阵营。由于拥有本土资源优势，开发项目地理位置往往更为优越，同时，抱团合作也使得他们开发的“巨无霸”项目资金实力雄厚，也受到置业的本土企业家的认可，具有与外来房企大鳄一拼的实力。

年底竞争激烈 房企望以价换量

从价格来看，由于房企竞争激烈，年底完成销售任务压力大，房企已经无暇关注涨价，而是更希望以价换量，快速出货回笼资金。

年底迎来开发商推货窗口,开发商跑量冲刺年度销售目标，推盘力度和推盘节奏加快。碧桂园、万科、 保利等品牌开发商都将加大出货力度，不乏全新项目入市，如保利锦城、东城碧桂园、碧桂园风华东方等。

东莞中原战略研究中心认为，碧桂园前10个月销售金额超220亿元，销售业绩遥遥领先，年底或冲刺300亿元，成为东莞房地产行业老大几成定局。品牌开发商销售规模持续增长，品牌集中度持续增强，强者恒强。后续市面供应以知名品牌或本土主流开发商项目为主，各大房企竞争将更加激烈。同时，在严格限价政策下，企业对继续上调售价已不抱过分期望，多数企业选择积极入市尽快回笼资金，抢收客户。

后市：联合开发项目将越来越多

除了外来品牌房企和本土房企联合、本土房企和本土房企之间联合外，外来品牌房企之间也开始出现合作，未来联合开发项目将会越来越多。业内人士认为，除了市场因素外，楼市调控政策越来越严格和土地供应方式的“花样竞拍”，也让房企更愿意强强联合来开发项目。

10月份，东莞共成交了7宗商住地，不过，竞拍方式多样，竞拍条件严苛也正成为市场的常态，这对于房企的资金实力和开发能力都有更高的要求，也开始激发企业之间强强联合开发项目。

东莞中原战略研究中心认为，在目前东莞土地热度不减的情况下，房企拿地门槛高企,尤其中大型地块的出让,其总价之高对于房企资金实力要求更为严格,即使是大型房企亦要付出较大代价才能脱颖而出,在此情况下,强强联合开发现象或会增多。

联合开发将成为大势所趋，除了房企之间的合作外，联合产业也成为东莞楼市的一大新特色。日前，厚街打造“黄金小镇”的启动就吸引了众多黄金产业内外人士的到场，根据规划，该项目将推出商务公寓产品、独栋总部工坊等，部分产品还有独立产权证。

东莞中原战略研究中心认为，东莞并不是一个对于房地产依赖性非常高的城市,政府对于产业的发展尤为重视,近年来,诸如碧桂园、星河、华润通过特色小镇等方式介入开发,同时,政府供地块时亦向TOD建设开发倾斜,亦要求房企有一定的资金与开发实力, 房企未来发展如何站在政府的角度协调自身利益去实现共赢,也成为一项新的挑战。

　　(作者：卢政)　　(出处：广州日报 2017年11月07日)