前10月房地产集合信托成立规模激增八成 房企信托融资成本上升

花开的那一瞬间

房地产调控趋严之下，房地产信托规模却大幅增长。

用益信托数据显示，今年前10个月，新成立集合类房地产信托规模2871.15亿元，同比增长83.42%。

用益信托研究员帅国让称，房地产集合信托成立规模快速增长，其一在于房企对资金的需求依旧较大；其二，房企融资的部分渠道受阻，比如发债等。“今年房地产信托项目有所增加，但是很少有拿地的项目。”一位华北地区信托公司副总称。

某信托专业人士称，虽然监管更加严格，而且采取穿透的形式，但是也未必不能支持到拿地的房企，因为房企可以调配资金，融来的资金支持后期建设，将自有资金留作拿地。同时通过住房租赁ABS也能获取资金。另外当前一些大型房企获取土地多采取并购其它小企业的方式。

此外，房地产集合信托收益率已从年初的6.76%逐步上升至目前的7.16%，也就意味着房企通过信托融资的成本上升。整体资金成本抬升下，其实房企两极分化较为明显。资质优良的企业融资成本低于7%，而资金紧张的可能超过10%。

房地产信托高增长

种种数据表明，房地产信托规模持续快速增长。

用益信托数据显示，今年前10个月，市场上共发行了1333款集合类房地产信托计划，规模达4386.93亿元，同比分别增长82.1%和102.16%。

此外，前10月成立集合类房地产信托规模2871.15亿元，同比增长83.42%。

业内人士称，发行规模主要反映房企资金需求，但需求最终能否实现不确定。产品发行可能出现取消、中止，或者成立规模不及预期等情况，而成立规模是“实打实”当期规模，因此发行规模通常高于成立规模。而前10月发行规模大幅高于成立规模，反映了房地产项目审核趋严，以及市场资金紧张的现状。

信托业协会数据也显示房地产信托的较快扩张。截至2017年2季度末，流向房地产业的信托资金为1.77万亿元，环比上升约1900亿元。占比从1季度的8.43%上升到9.02%。

多位受访人士将房地产信托规模增长归因于其它融资渠道收紧。

从房企角度而言，2016年底房企发债政策收紧，2017年上半年仅发行38只，总融资金额不及房地产企业总融资需求的0.5%；同时银监会发文严禁银行资金违规流向房地产领域，中基协、上交所分别对房地产私募资产管理计划融资和交易所债权融资进行重新规范。

中信证券固定收益首席研究员明明称，在地产库存连续负增长带来的补库存意愿下，投资需求与融资渠道受限下，地产融资向非标转移。反映在社融中，是社会融资规模中的非标融资，特别是信托贷款融资增速持续增长。

今年以来，信托贷款增长迅速。央行数据显示，2017年前三季度信托贷款增加1.79万亿元，同比多增1.31万亿元。新增信托贷款占比11.4%，同比高7.8个百分点。

需要说明的是，房地产信托规模的增长并不能说明该业务的监管有所放松。近日昆仑信托因违规向房地产开发企业发放流动资金信托贷款被宁波银监局罚款20万元。“管得很严，比如说给公司放流贷，如果经营范围有房地产开发，可能就放不了了，之前是可以直接放的。这就得想其它办法，比如是否可能给它的母公司放款等。”华北地区一位信托经理表示。

“信托公司必须高度重视房地产业务风险防范。”国投泰康信托提醒称，一方面要适度调整新增业务节奏。另一方面，做好存量项目风险防范。房地产信托业务从2016年四季度起升温，考虑项目周期，从2018年二季度起，将逐步进入项目集中兑付阶段。而在房地产企业其他融资渠道依旧受限，限购限贷影响资金回流的不利条件下，信托公司更要加强地产业务贷后管理，积极应对项目兑付时出现的流动性风险和信用风险。

租赁房试点的新机遇

有分析认为，伴随着银行信贷额度逐步受限，四季度房地产信托融资规模或持续增长。不过增长情况会受房企投资需求的影响。

最新数据显示，10月房地产开发投资完成额累计同比增速继续下滑至7.8%，房地产开发企业到位资金同比增速下滑至7.4%。

明明认为，房地产投资与资金来源增速同步转弱，本轮地产投资扩张周期似近尾声。房地产开发资金一般领先于投资完成额1-3月变动，上月数据中资金来源增速已经出现下滑趋势。

“在强调控、严监管、融资趋紧下房地产投资将有所放缓，但大幅降低可能性不大，房地产行业仍有结构性机会。”帅国让称，“因为房地产行业是国民经济的重要支撑，健康合理的房地产业务有助于国民经济的持续健康发展。而房地产信托一直以来就是信托公司的主要业务之一，也是信托业务收入的主要来源，短期内不可能完全萎缩。”

复旦大学信托研究中心主任殷醒民称，一扇业务之窗关闭，新的业务之窗随之开启。在不断加码房地产调控压力下，融资类房地产信托业务未来发展空间将进一步缩小；信托公司将向真实的股权融资、商业化地产运营投资和信托型ABS方向转型。

目前，不少信托人士已经看准了住房租赁试点的介入机会。今年7月，住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

光大信托研究员袁吉伟称，源头上可以给自持租赁房建设项目做融资，同时也可以入股长租运营机构或与其合作成立基金，收购楼盘品牌化管理，房租以及不动产增值作为收益来源，此外还可以参与类REITS等。目前公开可见案例包括，中航信托作为领投方参与魔方公寓的C轮融资，建信信托控股建信住房服务（深圳）有限公司。
　　(作者：张奇)　　(出处：21世纪经济报道 2017年11月16日)