楼市变盘房企资金压力加大 现金流考验箭在弦上

叶绿了没人知道

房企资金面大翻转

  政策力度很难在短期内出现松动，且随着政策效果持续发酵，融资端和销售端的压力都会加大。当前资金状况还没真正恶化，但可能会略有恶化的趋势。按照房地产市场运行周期，明年上半年资金面压力会更大。

  11月17日，佳源国际公告称，以人民币24.5亿元的代价收购扬州（楼盘）雨润房地产开发有限公司全部股权。11月15日，中航地产(000043,股吧)在北交所转让中航城置业（上海（楼盘））有限公司100%股权，底价为10.64亿元。

  此前的13日和14日，亿达和华侨城也先后有股权交易发生，中铁则将苏州（楼盘）公司的30%股权及相关债权挂牌。

  股权交易一直是房地产业的一项主题。最近几年，随着市场集中度提高，交易频次和金额都在迅速增加。即使在历史销售最好的年份（2017年），股权交易仍不降反升，并在近期密集发布。

  “股权收购体现了一种曲线扩张的模式，但对于被并购方而言，也从侧面说明部分资金压力开始增大，需要通过转让股权等方式来获取新的竞争优势。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示。

  分析人士指出，虽然很多房企的销售规模攀高，但由于拿地规模较大，企业的资金状况并不如想象乐观。随着调控政策进一步发酵，以及偿债高峰期的到来，资金困境可能进一步显性化。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，当企业到位资金增幅大于开发投 资增幅时，说明房企资金面宽松，反之则说明紧张。2017年，前者仍大于后者，但逐步收窄。在今年10月，首度反超0.4个百分点。

  调控政策不放松

  房企资金链趋紧的端倪，从今年7月就开始体现。根据国家统计局的数据，今年上半年，房地产企业到位资金来源增速维持在11.2%。从7月开始连续四个月下降，到10月（累计）已降至7.4%。

  若抛开1月和2月春节假期因素影响，这一水平为2016年以来最低。

  受销售放缓影响，“定金及预售款”、“个人按揭贷款”两项指标的降幅尤其明显。其中，今年前10月，房企定金及预售款的增速为14.8%，而去年末的水平为29%。个人按揭贷款增速更是跌至-1.0%，自2015年以来首度负增长。

  上述两项资金来源，在房企整体到位资金中占比达到46.2%。

  在这背后，是政策调控造成的市场降温。据中原地产统计，今年1-10月，各地发布各类房地产调控政策超过210次，在此前的限购、限贷、限价、限商基础上，又增加了限售。这些政策造成销售下滑，并对房企销售端的资金来源带来较大限制。

  投 资端面临的政策压力同样不小。过去一年多来，房企股权融资渠道基本被切断，债权融资也大受影响。在银行授信之外，企业更多诉诸信托融资和海外渠道，但这并不能弥补前述缺口。

  根据中国民生银行(600016,股吧)地产金融事业部发布的《中国不动产金融研究报告》，截至8月末，2017年房地产业（按照wind行业划分）A股融资135.5亿元，较去年同期下降89.3%。

  按照证监会行业分类，截至今年8月末，房地产行业共发行债券311只，发行金额2689亿元，同比下降69.6%。其中，克而瑞销售榜单中的30强房企发行债券713亿元，金额不到去年同期的20%。

  目前来看，政策层面并没有松动的迹象。中国城市科学研究会理事长仇保兴近日表示，党的十九大报告中有三句话对房地产影响较大：一是，要建立健全金融的监控体系，守住不发生系统性金融风险的底线。二是，要坚持房子用来住的、不是用来炒的定位。三是，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。“一是守住，二是坚持，三是建立，就概括了整个房地产未来一些动向。”

  大多数分析人士认为，政策力度很难在短期内出现松动，且随着政策效果持续发酵，融资端和销售端的压力都会加大。

  偿债压力将至

  在企业层面，虽然销售规模和利润普遍提高，但由于拿地规模增加，企业的现金流同样受到影响。

  万科公告显示，今年前三季度，其经营性活动产生的现金流为167亿元，比上年同期减少了61.14%。到三季度末，万科一年内到期的债务比上年末增加37.92%。

  由于同期万科持有的现金流达到943亿元，这些债务并不会带来过大压力。但一些现金流并不充裕的房企，就会感到捉襟见肘。

  如华侨城的短期借款比年初增加了295.63%，且前三季度经营活动产生的现金流为负。华侨城曾在今年8月将“新著东方”项目49%股权出让给泰禾，并在交易公告中表示，“本次股权转让有利于公司快速回收现金流”。

  一些意欲快速扩张的房企，负债率可能更高。今年前三季度，阳光城(000671,股吧)负债总额1694亿，扣除预收账款后的债务1282亿，净负债率达281%。其中，一年内到期的非流动负债246亿，比上年末增加536.87%。

  在一定程度上，这是由阳光城加大拿地规模所致。2016年，阳光城通过公开招拍挂、并购共获取25个项目（67宗地块），耗资281亿元。今年上半年，阳光城又获得64个地块，耗资251亿元。

  此外还有大量房企因公开市场拿地规模较大，出现经营性现金流大幅减少，甚至为负的现象。

  由于企业的策略布局和资金管理能力不同，其资金状况有所差别，但就行业总体水平而言，资金压力增加的趋势已确立无疑。另一个理由在于，偿债高峰期将很快到来。

  原华远地产(600743,股吧)董事长任志强今年中曾表示，未来三年房地产企业有超过一万亿债务到期。海通证券(600837,股吧)也指出，房企存量债务到期压力集中在2018-2021年。其中，过去两年产生的3年期贷款将在2018-2019年到期。

  严跃进表示，当前资金状况还没真正恶化，但可能会略有恶化的趋势。按照房地产市场运行周期，明年上半年资金面就会变差。

  他认为，唯 一的变数在于，若宏观经济表现弱于预期，那么资金面恶化的程度要弱于预期。即楼市的托底功能依然会受重视，适当阶段性地融资宽松做法也会体现。