北京限价房又来了 真的能拉低房价吗？

赖大爷你的伞

文/谭铭

据央视等多家媒体近日报道，北京（楼盘）"限房价竞地价"的商品房已入市，未来北京新房绝大多数是“限价房”。那么，未来这些“限房价”土地转化成商品房供应时，会对目前的商品房住宅定价形成怎样影响？

限价房的时代印记

北京此次迎来的并不能像部分媒体那样称为“首批限价房”。限价房这个概念及相关政策早在2008年就已经有了。当时虽然遭到一些经济学家和房地产开发商的坚决反对，但欢呼者更多。在房价不断飙升以至于中等收入家庭都觉得安居困难的情况下，被定位为“帮助中等收入家庭解决住房困难”的限价房，被无数人寄予了厚望。

说白了，限价房就是在出让土地的时候，政府就已经提前限定了商品房未来的销售价格。房子盖好后，开发商只能以限定的价格出售住房。这看上去相当于给购房者吃了一颗“定心丸”，不必担心房价会飞涨。

限价与限购、限售、限贷并称为楼市“四限”。今年以来，在北京市多轮土地出让中，只要涉及住宅类用地，超过60%都“限房价、竞地价”。所有这些住宅用地，从土地出让伊始就全面规定了未来的销售均价和最高售价。这意味着，未来“限价房”将成为主流。

限价房有着鲜明的时代印记。这个“时代”，指的是房价高烧不止的时代，也是多年来保障型住宅供应体系缺失所导致的房价畸形发展的时代，在一而再再而三的铁腕宏观调控效果不佳的情况下，其实也是政府一种“亡羊补牢”式的举措。

以史为鉴：别让限价房再坐冷板凳

要分析此次限价房能在多大程度上影响房价，可以回过头去看看十年前的限价房政策经历了什么。

2008年以来，限价房在政策执行中缺乏刚性约束，而常常处于“坐冷板凳”的尴尬位置。原因有三点：

一、限价房供给量远远不够

一直以来，限价房的政策没有完全得到认可的根本原因在于数量太少，对当前旺盛的购房需求的影响力实在有限。

限价房就像一个调节器，当房价增长过快的时候，政府应增加限价房供应规模；在房地产市场运行平稳，房价水平与区域内居民收入水平基本适应的情况下，政府应根据实际情况减小限价房供应规模。限价商品房的供给量决定了中等收入家庭解决住房问题的多少，如果限价房的供应量很少，远远达不到刚需市场的需求量，并不会对房地产市场产生很大的影响。

二、限价房房价依旧偏高

限价房房价的高低更是一个关键因素。对于目前绝大多数中等收入者而言，即使购买限价商品房也有些力不从心，因为限价商品房的价格并不便宜，以目前北京、上海（楼盘）等城市房价的涨幅来看，假如三年前这部分人买不起当时的商品房，现在虽然是限价商品房但可能比当时的商品房价格还要贵，如果他们的收入增长没有那么快的话，同样还是买不起。

例如，此次正在挂出公示的丰台区西局地块，未来商品住房销售均价不超过77800元/平方米，且最高销售单价不得超过81690元/平方米。该地块周边的次新盘龙湖西宸原著，其二手房价格也在12万左右。尽管该地块的未来售价或将远低于当前的二手房价格，一套动辄三四百万的房子，对于那些真正靠工资攒首付的工薪层人群来说，仍超出其购买力。

三、限价房限售的公平性问题

虽然限价对于老百姓(603883,股吧)来说是件大好事，现在需要注意的，不仅仅是是这类产品对区域房价的影响，而是这类‘限价房’未来销售的公平性问题。越稀缺的楼盘，越会遇到各种关系户买房，尤其是这些“限价房”，低于周边二手房的价格很可能让投资需求闻风而动，这无疑就影响了销售公平性。如果限价房的资源不能够公开、公平、公正地分配，那么调控房价就是一句空话。限价商品房出现有可能导致所谓“寻租”行为的发生。因此，如何保障符合资质的普通买房人能机会均等地买到这类房子，也是政策该重点关注的。

限价房能否拉住房价高涨的缰绳？

政府希望通过限价房来疏导市场刚性需求，引导购房者合理消费住房，改变开发商预期，以此来驾驭如脱缰马般的房价。不过，限价房真的能够拉住房价高涨的缰绳么？

按照两年左右的建设周期来计算，未来两年，北京商品房市场上，除了共有产权住房和自住型商品房外，上市的绝大多数都将是这类“限房价”的户型。除北京之外，成都、深圳（楼盘）、长沙（楼盘）、武汉（楼盘）等地已在积极实施限价房政策。

如果如前所述，在保证政策公开公平落实，并有大量限价房入市的前提下，可以预见限价房将对整体市场的成交均价形成结构性拉低的效应。另外，此次限价房的出现改变了不少购房者的预期，进一步加重了当前市场的观望气氛。

但是，凡事有利有弊，限价房的出现，相当于告诉购房者：短期内，房价降价的可能性减小了，但从另一面来看，限价房定格了某个城市未来的房价，有政府托市的可能。

综上，限价房，带着深刻的时代烙印，是房地产市场经济中的一种调节，是住房改革进程中的一个插曲，而其功能正接受市场及时间的检验。各方期待的限价房能否产生“鲶鱼效应”，是否承担起了调控房价的大梁作用，还要看不断完善的政策影响力。
　　(作者：谭铭)　　(出处：腾讯财经 2017年11月29日)