深圳房产中介现状：巨头竞争激烈 谁能弯道超车？

丢失了记忆

房地产市场深度调控，租赁时代逐步走来。对于中介行业来说，房地产的冷暖直接关系到整个行业的“收成”。在此背景下，深圳中介行业的生存现状到底如何？

前9月人均签单量仅0.6单

“我最近两个月都没开卖单，只是做了几个租单，说没压力是假的。”在深圳福田新洲片区从事地产中介的陈俊告诉记者，“今年的二手房成交比去年少了很多，一手房市场被限价，所以与二手房市场形成了竞争，但说寒冬还不至于。”深圳市房地产中介协会给出的数据显示，在11月19日当周深圳全市中介人员流入508人，虽然环比下降44.1%，但也反映出近期中介人员仍是维持流入趋势。

根据深圳规土委的数据，今年10月深圳新房成交2792套，环比上升2.3%，但同比下跌34.7%。深圳市房地产中介协会在近日举行的2017年首届粤港澳大湾区房地产中介峰会上给出的数据显示，深圳全市中介门店数量已经接近4000家。今年1至9月，深圳房地产经纪行业的人均年签单量仅为0.6单，而2012年的峰值是4.1单。

无独有偶，市场消息指出北京二手房成交量同比减半，中介“过冬”离职潮再现。不过，陈俊告诉记者，身边同行并没有出现离职潮，只是一些店面出现整合的情况。

说起离职和中介店铺倒闭潮，深圳市场也曾出现过。在2008年和2011年，深圳中介市场都出现过一定程度的倒闭潮。深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫特别指出了一些中小型中介机构所面对的生存环境。她表示，有十来家门店的中小型中介机构在深圳市场占七成左右，而这样的企业现在还没有达到规模效应，所以固定成本和变动成本是非常大的隐患。“在市场不好的时候，这些企业的波幅要比大型中介企业更大。”

中介巨头竞争激烈

房地产行业早已经进入了万科董事会主席、首席执行官郁亮口中那个“不是人人弯腰就可以捡到黄金的时代”。世联行董事长陈劲松曾公开表示，规模高达200万亿元以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产下半场最值得关注的大市场。在房地产市场深度调控、租赁时代到来以及互联网的冲击之下，中介行业的竞争也越来越激烈。中原地产创始人、中原集团主席施永青表示，新增房屋未来会减少，开发商生意会减少，大的开发商通过兼并，市场占比可能还会增加，对于一手房地产中介代理来说，行业竞争会比以前激烈。

对于租赁市场的竞争，美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰表示，未来将大力发展租赁业务，尝试与不同的租赁机构、开发商进行合作，提供租赁的中介服务。“现在各行各业都在求变，讲究资源整合，相信中介行业更需要不断变化。”

对于互联网对行业的冲击，徐枫认为互联网不会颠覆整个行业，其实只是创造了新的商业模式，未来中介门店的作用并不会像过去那么突出。

撇开所有竞争，各路资本早已盯上中介行业这块“大蛋糕”。链家这家起步于北京的房产中介，通过资本运作在并购上大刀阔斧，并由此刺激了行业竞争。资本市场对房地产市场的眷顾，使中介企业获得体外输血的机会。Q房网董事长梁文华表示，未来会是平台的模式和线上线下闭环运营体系，再加上资本介入，中介行业在未来五年、十年更有机会做强做大。

目前，链家、中原、乐有家、美联和Q房网是深圳市场的主要中介机构。徐枫表示，前五大机构的成交相关性非常高，没有哪一家可以在市场不好的时候特别跑赢同行，或者说跟其他同行有显著的差异，在这个市场里企业品牌忠诚度和差异化其实还没有形成，行业集中度如果不是特别高，证明很多中型中介企业甚至小型企业有翻盘和弯道超车的机会，这个行业到底谁是翘楚现在还很难定论，需要时间来证明。更有市场人士预计，随着楼市调控的深入，地产中介过去主要以裁员、关店等方式“过冬”。如今，为了实现弯道超车，或许所有并购的发生都不意外。
　　(作者：吴家明)　　(出处：证券时报 2017年11月29日)