两场演讲，十个观点，陈劲松看房地产后市

时光机不见了

来源：雪球网——地产锐观察V

  原标题：陈劲松：关于房地产后市的十点判断

  近一周之内，世联行董事长陈劲松在北京做了两场主题演讲，一场是11月24日明源地产研究院主办的中国房地产总裁峰会，一场是11月30日中伦律所主办的首届中伦城市发展论坛。

  那么，在这两场重量级的活动上，陈劲松老师都说了哪些观点呢？以下梳理出了10条观点，分享给大家。

  一、长效机制一定出，就在未来两三年

  2017年中国第十九次全国代表大会确定方针以后，到2019年许多政策都会落地。这符合“30年而道更”的规律，即每30年大道理要变一次。长效机制一定会出，就在未来两三年。

  二、中国将诞生宇宙级的租赁市场

  何为美好生活？在过去的三十年中，这或许可以和买房划上一个等号，是由开发商定义的，就是毕业得买一套房，发财就得改善，再挣多钱就住豪宅，还有钱就投资。

  可是未来三十年，可以肯定的是定义已经改变了，因为房子是用来住的不是用来炒的。中国曾经诞生过宇宙级的房地产，未来也必将诞生宇宙级的租赁。

  三、房地产集中度还会提高，但增速会放缓

  中国房地产商的集中度，20年来已经达到极致，未来集中度还会提高，但增速不会那么快。并购并不带来行业增量，仅仅是内部划分蛋糕而已，是企业的价值，不是行业的价值。

  四、2018年是房地产小小年，等待的房企胜算很小

  因为可以升值的地方全限了（限购、限贷、限售），实现不了闭环。那些认为现在限价、卖了就亏了，等待（政策放松、市场回暖）的房企，是在跟市场和政府博弈，胜算很小。

  在长效机制没有落实之前，中国房地产就是一个“窄通道”，一个“鸟笼经济”，坚持去流动性。中国首次进入土地财政的修改阶段，地产调控会是长期的、严厉的。

  五、三四线城市房价高涨是“边哨效应”

  三四线城市目前的高涨是“边哨效应”，即是到尾声了，最后一下啪得特别响，过了就不行了。比如今天东北三四线城市市场，能够持续吗？非常值得怀疑。

  六、人口红利在减少，但“工程师红利”在增加

  虽然我们的人口红利正在消失，但是“工程师红利”（即人口教育素质红利，高教育背景人才积累）正在形成新的红利。他们将会生活在哪里呢？面对新时代，开发商的产品力要重新回到开发主场，得重新适合主流人群90后的生活方式。

  七、90后全是“富二代”，要向90后学习

  90后的改善住宅与70后，80后的思维方式是不一样的。比如现在90后是在家购物，在外吃饭。而60后是在家吃饭，在外购物。生活方式、思维方式完全是反的。

  八、房地产还有未来，可是玩法确实变了

  谁都不能否认中国房地产市场的未来，可是玩法确实变了。新30年中国房地产发展没有问题，最主要是主流人群生活要重新定义。未来做房地产产品，90后会成为市场主流，未来我们可能要向90后学习生活，学习生活方式。

  九、未来5年中国将诞生全球最大的REITs

  分门别类的地产细分产业，公寓、养老、医疗等，中国会迅速超越美国，诞生宇宙级的REITs。（对于开发商而言，REITs的小部分功能是融资，但主要功能是另一种形式的“销售”；对于个人而言，你有机会成为一栋大楼的“股东”）

  十、未来土地市场会发生两个大变革

  其一，从过去唯一的土地供应方（政府）变为多主体的供应，即政府、集体、企业、个人。未来大央企、大国企，各安居集团将重新回到主场，因为资源太多了。

  其二，未来土地市场会分化成两个市场，一个是完全自由的土地财政的土地市场，一个是受控的土地基准竞投市场。

  相关阅读：世联行陈劲松观点:2018年是房地产的小小年

  来源：新安房产网

  近日，在2017年明源中国房地产总裁峰会上，世联行董事长陈劲松对政策和行业未来进行了剖析。

  以下为陈劲松的演讲重点：

  2017年底十九大确定方针以后，到2019年许多政策都会落地。这符合“30年而道更”的规律，即每30年大道理要变一次。

  1，整个房地产正在从“波西米亚”时代进入“布尔乔亚”时代。

  波西米亚是无产阶级的，是个体的，自由的，世俗的，无产阶级的，叛逆的，地下的、无政治权利的状态，这与房地产早期状态相似。

  而布尔乔亚是有产阶级，资产阶级，(当下大家人均居住面积40.8平米)，保守主义，庸俗主义，财富主义，市民的有法定政治权利的求稳的，体制的。

  比如土地来说，谁是波西米亚?就是农村，宅基地等就是，他的量非常大，但不在布尔乔亚的关注范围。比如房子数量来说，谁是波西米亚?就是非产权房可以转让的都是波西米亚，主流开发商视而不见，比如深圳大概50%左右的房子是农民房。而主流开发商就是布尔乔亚。

  的确，房地产进入有产有房的时代，这个时候既有既得利益的考量，也有更多无房一族的担忧。地产新时代，需要新思维。

  2，关于并购，其一，房地产并购很多，并购并不带来行业增量，仅仅是内部划分蛋糕而已，是企业的价值，不是行业的价值。其二，目前判断房地产并购未来会减慢速度。未来的并购分为两类，一类是市场化的并购，二类是大企业出了问题后出现的并购。比如融创与万达的此类并购。其三，老的集中度基本差不多了，开发商传统意义集中度明年会下降，金融去杠杆了，并购对象有问题了，集中度不会像想象中还会加速，未来增速会下降。

  3，我判断，2018年是房地产的小小年。因为可以升值的地方全限了，实现不了闭环。那些认为现在限价、卖了就亏了，所以等待的房企，是在跟市场和政府博弈，胜算很小。

  为什么会这样?因为中国房地产已经发展到现在这个阶段，中国顶级开发商已经快要走到极致，集中速度会下降，中国房地产正步入新时代。

  坚持全面深化改革是长效机制，是必然发生的，长效机制一定会出，就在未来两三年。

  在长效机制没有落实之前，中国房地产就是一个“窄通道”，一个“鸟笼经济”，就是一个“去流动性”。

  逐渐过渡这个阶段需要的时间很长。土地财政会变，但是这个改革是一个漫长过程，多主体多渠道是长期逐步形成的过程。金融制度改革和公共服务都需要时间。

  中国首次进入土地财政的修改阶段。中国房地产调控会是长期的，是严厉的，这个是没有任何办法的。

  19大的来的正是时候，19大报告一字一句都在应该读，它不是官话，19大几乎把我们所有要干的事都说了。

  4， 三四线城市目前的高涨是“边哨效应”，即是到尾声了最后一下啪得特别响，过了就不行了。比如今天东北三四线市场，能够持续吗?非常值得怀疑。

  5，美好生活的内涵：经验来源于细节，经验提升为生活，理念推动生活，生活毁于极端。房子的升级换代，核心来源于生活方式。

  前30年中国人的美好生活是由开发商定义的，就是毕业得买一套房，发财就得改善，再挣多钱就住豪宅，还有钱就投资，于是过上了“美好生活”。

  但未来不是这样定义的，因为房子是住的不是炒的，要“多主体供给，多渠道保障”。这让很多传统的开发商十分焦虑。

  6，90后全是富二代，90后的改善住宅与70后，80后的思维方式是不一样的。比如现在90后是在家购物，在外吃饭。而60后是在家吃饭，在外购物。生活方式、思维方式完全是反的。

  7，陈劲松笑谈，我家就2口(常住)人了，我要那么大的豪宅干嘛?对好房子的理解需要重新定义，好房子源头是懂得生活!

  8，未来20年的房地产没有问题，最重要是节奏和主流人群生活重新定义，在陈劲松看来，未来20年节奏和主流人群：

  工程师红利，

  产品力与渠道力，

  集中度。

  原来房地产靠杠杆，靠传播，靠渠道，但现在渠道已经建完了，中国互联网红利已经到头了，大家都在网上。

  未来靠产品吗?未来产品和营销策划会重新回到房地产主场。一张图纸走天下完全不合适地产新时代了。

  面对新时代，开发商的产品力要重新回到开发主场，得重新适合主流人群生活方式。

  9，新时代来源于新生活：新时代的生活是涌现优于权威，多样性优于能力，实践优于理论，韧性优于力量，系统优于个体。

  10，未来房地产越来越没有权威，尤其新时代来临的时候。未来做房地产产品，90后会成为市场主流，未来我们可能要向90后学习生活，学习生活方式。

  陈劲松将现在的90后，全部定义为是富二代--不管来自农村、县城还是大城市。

  如此定义的理由是，陈劲松认为，不管哪线城市的年轻人，他们在信息时代，他们的生活是几乎同步的，没有谁落后，差就差在租金数量级上，其他的都一样。

  因此，世联行在29个城市干长租公寓，而不是大家认为能赚钱的一二线。要想在新的市场有所作为，就不能在老框架里思考。

  陈劲松认为新时代整个中国房地产有更广阔空间，并呼吁焦虑的，想转型升级的人，关注大趋势，关注“布波族”。

  未来的产品要变，以满足人民不断增长的需求。向年轻人学习什么是生活，就能创造新生活，能够适应时代的转变。我们要给新的美好生活重新定义，从生活方式，细节、经验、表达给他加速。

  谁都不能否认中国房地产市场的未来，可是玩法确实变了。新30年，中国房地产没有问题，最主要是节奏和主流人群生活要重新定义。

  11，今天做商业，核心都强调专业化，聚焦化，但今天看地产，聚焦是第2个十年聚焦，这第1个十年要变革创新升级，这个过渡时代，要多样性，要多创新。

  比如一刚干小额贷款，马上就出来一堆，然后国家又组织，所以创新不易，但也反过来说明必须多样化。

  12，未来房地产核心还是韧性，是软实力!

  开发商看似有的是力量，因为有钱。这看似很有力量，但实质上很多时候投入一个新产业，感觉是拳头打到棉花堆，运营很多黑洞，漏洞，规模越大，漏洞越大，力量发挥不了，核心还是运营和韧性。

  13，今天这个时点， 消费升级已经在发生，而且更重要的是现在在加速。

  14，未来房地产改革：

  其一，从过去“唯一的”土地供应方变为”多主体”的供应，即政府，集体，企业，个人，农地再延长30年，多主体供应，这意味着未来中国大国企，中国大央企，中国安居集团，各城市安居集团将重新回到主场，他们讲非常厉害，因为资源太多了。

  其二，未来土地市场会分化成两个市场，一个是完全自由的土地财政的土地市场(英美到香港到中国的自由竞拍)，一个是受控的土地基准竞投的市场(德国，法国和欧洲大陆的基准竞投)。

  比如德国拍卖土地，机制就决定了德国没有不能产生巨无霸房企，因为这种土地竞拍市场不可能，在德国，45%的土地是卖给当地个人。

  15，未来5年，中国会诞生全球最大的Reits，这个可能是分门别类的产业，公寓，养老，医疗，中国会迅速超越美国。