特朗普减税或致资金外逃 中国楼市加速下行

花开的那一瞬间

减税法案的通过不仅挽救了特朗普持续低迷的声望，也会在未来相当长一段时间里，对美国和世界产生重大影响。对于中国经济及楼市来讲，“美国减税+美元加息”这一看似“黑天鹅”事件，却可能成为加速中国楼市下行的“利刃”。

北京时间12月2日下午3点左右，特朗普的税改方案获得了美国参议院的通过。这是美国31年来最大规模的税制改革。公司所得税将从35%下调至20%；在为中产阶级减负方面，个税标准扣除额几乎翻倍。个税从七档减至四档，分别为12%、25%、35%和39.6%。

记者采访到的多位业内人士均认为，减税的实施，将增加美联储加息的次数，预计2018年美联储加息的次数将增加到四次。

减税法案的通过不仅挽救了特朗普持续低迷的声望，也会在未来相当长一段时间里，对美国和世界产生重大影响。对于中国经济及楼市来讲，“美国减税+美元加息”这一看似“黑天鹅”事件，却可能成为加速中国楼市下行的“利刃”。

特朗普减税究竟是怎么对中国楼市构成利空的？

国内资金继续“外逃” 中国央行“被动加息”可能性增加

著名经济学家、商务部国际贸易经济合作研究院研究员梅新育认为，从理论上来说，美国的税改政策对中国的影响主要是两方面，一是资本流动冲击，二是货币政策带来的后续影响。

根据特朗普减税法案，美国的企业所得税将会从目前的35%，降到22%或者20%的水平；税改还鼓励美国公司把海外利润带回美国。这意味着，由于美国更低的税负环境，更透明的政商关系，以及对冲人民币贬值的影响，将驱使美国在海外的留存利润大规模回到国内，刺激美国企业撤离中国市场,对我国的国际收支、外汇储备、人民币汇率都会产生较大的潜在冲击。这对中国已经处于逐步降温的楼市来讲是第一个“利空”效应。

同时，美国减税是基于美国“加息+缩表”的财政政策基础之上的，也就是说，美国减税的实施，必然将增加美联储加息的次数，这一套组合拳打出，无疑会影响其他国家的基础货币投放。中国央行在明年下半年“被动加息”可能性将增加，而加息对中国楼市的利空影响不言而喻。

同策研究院总监张宏伟预计，未来1～2年“美国减税+美元加息”双重因素叠加影响后，未来1～2年中国外汇储备有可能降至2万亿美元～2.5万亿美元，甚至更低。这说明，未来国内资金还会继续“外逃”，这些资金逃到哪里？显然，转向美元资产或房产。

在此市场背景下，美元定价资产处于升值过程中，而中国楼市在调控政策压力下已经进入调整的周期，中国的投资客或高净值人群会对比中美楼市的变化周期与投资价值，最终还是会选择投资价值处于上升期的美国房产或美元定价资产。

内房企海外债成本攀升 更多中小房企退出房地产或被收购

在国内融资渠道收紧背景下，越来越多的中国内房企“无奈”转向海外发债。而“美国减税+美元加息”双重因素叠加将使得海外美元债成本继续上升，这无疑将使得中国房企境外债务尤其是美元债务负担加重。

事实上，伴随美元加息，我国国内货币政策也正在做“收紧”调整。央行数据显示，截至2017年10月末，广义信贷（M2）余额为165.34万亿元，同比增长8.8%。10月当月新增人民币信贷6632亿元，社会融资规模增量为1.04万亿元，比9月减少7800亿元。自有数据统计以来，我国M2增速长期保持在10%～30%两位数的增速区间，8.8%的增速刷新了30年以来的历史新低。

M2增速的放缓反映了央行稳健中性的货币政策走向。央行在此前发布的二季度中国货币政策执行报告中就指出，目前住房商品化率已经很高，货币需求增长相应降低。M2增速有所降低，正是加强金融监管、缩短资金链条、减少多层嵌套的合理反映。

中国内房企海外债融资成本进一步上升，伴随着融资渠道的逐步收紧，房企运营风险越来越大。

据张宏伟观察，我国房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右，也就是说2018年上半年将是2016年年初房企开始集中“加杠杆”资金开始到期的时间。2018年上半年，房企首次“加杠杆”的资金将面临偿还压力。如果企业无力偿还，则面临资金的压力。“美国减税+美元加息”将进一步加速中国楼市调整，楼市“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼”，市场集中度加速特征将更加明显。

2018中国楼市加速下行

资本外流，中国的投资客或高净值人群加速离场转向配置美元资产，中国内房企海外融资成本继续上升；同时国内经济状况并不理想，货币政策继续宽松的空间并不大，境内房企融资渠道一再收紧。这一切将使得本就走在下行周期的中国楼市“雪上加霜”。

根据中国房企销售业绩公告，今年大多数房企已经提早完成销售目标，并且部分房企还上调目标，但是，销售业绩自今年下半年以后已经开始显现压力，核心一二线城市销量并没有明显起色。张宏伟认为，如果这样的市场趋势延续到2018年，也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高，但是市场环境更加恶化”的大环境，很显然，房企2018年重置销售目标背后的压力将越来越大。

“当经济危机周期与中国房地产调整周期叠加来临之时，美元加息将使中国楼市2018年的调整深度加大，甚至核心一二线城市楼市比如深圳（楼盘）将出现房价大幅下降的暴跌情况，部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。”张宏伟提出预警。
　　(作者：许倩)　　(出处：中国房地产报 2017年12月08日)