高杠杆和限购限售下 炒房钱不好赚了

不老的林月如

北京的楼市在过去十几年的时间里都是财富与梦想的舞台，每平方米从几千元到几万元甚至十几万元，在这个过程中，有太多的普通人靠着楼市的发展，实现了资产的一再“升级”。无论是国际金融危机，还是政府的历次调控打压，以往的经验都最后证明了，炒北京的房子没有亏损的那一天。

也许正是出于对“历史经验”的谜一般自信，虽然当下的楼市遭遇着“史上最严调控”，但由于新房被政府限价、二手房的降价超过20%，使得不少投资需求开始蠢蠢欲动，都将楼市降价视作再一次抄底买入、实现财富“升级”的机会。然而，历史真的会重演吗？楼市投资还会像曾经那样一本万利吗？

事实上，靠着炒房一夜暴富的故事虽然多，但同样有很多借着高杠杆铤而走险、最后血本无归的例子。只是这样的事例被选择性地遗忘了。近期，北京青年报记者走访了几个不同身份的炒房人，他们有的是职业的炒房者，有的则是刚入职场不久的90后，他们的共同特点是，都善于利用金融杠杆，用最小的代价来实现炒房梦。只是如今，这些炒房客发现，超出自身实力的金融杠杆实现的不是炒房梦，而是如同枷锁一般的沉重包袱，坚持下去，意味着每天都要偿还高额的利息；割肉离场则代表着投资的血本无归。如今楼市对于这些炒房客来说，不再是想象中的聚宝盆，更像肃杀的修罗场。

怀揣着梦想投身炒房

王冲（化名）在2008年以前还是一名普通的工厂员工，上一辈除了一套马家堡的两居室外，并没有给他留下太多有价值的东西。那时的王冲，心里的目标就是赚钱，赚很多的钱，可以给儿子以后留学，可以和妻子任意出去旅游，最关键的是，可以不用再早九晚五地工作，在家就实现财务自由。

一次和朋友的饭局上，王冲偶然听到朋友谈起，一位叫做张羽冲的音乐老师，在2004年买下了50多套北京富力城的房子，赚得了人生的第一桶金，随后辞去工作变身为专业的房地产投资人，频繁出入北京各个楼盘。

说者无心听者有意，王冲突然发现，这不就是自己一直梦想的生活吗？不用工作，而且财务自由。

于是，王冲利用自己全部的家底和亲戚朋友借来的钱，买了两套荣丰2008的小户型，两年后，顺利卖出，赚得了投资房产的第一桶金。

此后的几年，王冲变身成为朋友眼中的“带头大哥”，投资房产屡试不爽，从北京到环京，经过了几年的折腾，王冲基本实现了自己的人生目标。早已辞去工作的他，已经把儿子送到了国外读书，自己专心做着投资房子的买卖。

今年一季度，王冲刚刚卖掉了在固安投资的5套房子，实现了翻倍的获利，拿着闲钱的他又将目光瞄回了北京，那时的北京二手房几乎一天一价，一套房一晚上涨价10万元是正常不过的事。这样的大好形势让这些年炒房获利颇丰的王冲动了心，很快他就用侄子和儿子的名义在北纬40度买了两套房子，一套高层、一套洋房，从看房到签约，所有手续两天内就完成了。“两年价格至少再上涨50%。”王冲对北京青年报记者说。签约后的他，按照自己一贯的经验，认为两年50%的房价涨幅已经是很保守的预计了。

与资深职业房产投资人王冲不同，许达（化名）则是一名普通的央企员工，90后的他，在北京读完大学就去英国深造了两年，回国后进入了国家电网通州分公司，因为电力工作的需要，通过电网的铺设，许达比大部分普通人更早地感受到通州正在发生的变化。对于通州的称呼，也从最初他嘴里的“村儿”变成了“大通州”，直到现在的“市中心”。

由于工作关系，通州核心区的电网铺设和规划，许达都查看过，进一步增加了他对通州，尤其是运河核心区未来发展的信心，眼看着这几年房价的不断上涨，投资一套房子分一杯羹的想法开始清晰。但因为限购原因，没有购房资格并且自身实力有限的许达，最后又找到了三个志同道合的小伙伴，打算通过凑份子的方式，合力投资一套通州运河核心区的房子。

最后，他们将目标锁定在了运河岸边的一个商办项目。用许达的说法就是，既不占购房名额，而且距离未来的北京市中心只有几分钟路程，发展潜力和出租回报都会非常可观。于是4个人在年初就凑齐了400多万现金，以公司的名义一起买下了一套小户型作为投资。

遭遇滑铁卢老房虫割肉100万止损

梦想的种子播了下去，没想到收获的却是沉重的负担。王冲买来投资的两套房子，一套200多平方米的大户型，另一套两居室100平方米左右，年初的成交单价约合8.7万元/平方米，两套房子的房款、中介费、税费合计需要2800万左右。但不巧，王冲买房后不久就遭遇了“3·17”楼市调控，首付的提升、贷款的收紧让王冲第一次感到了巨大压力。

由于儿子和侄子名下都有房或者有过贷款记录，按照新的政策，两个人都被列为非首套购房人，首付上浮到八成本已是沉重负担，然而祸不单行，王冲儿子的贷款审批最终没有获批，那套100多平方米的两居室必须要求全款了。无奈之下，暂时没有更多现金的王冲只能以更高的杠杆筹钱全款买入。为了凑齐，他抵押了自己住的房子和给儿子毕业后准备的婚房，并且又通过各种小额贷款凑齐了全部的房款。“每个月大约还款支出就需要8万+。”王冲表示，他本打算持有两年就出手，扛两年利息，结果没想到，调控政策接踵而至，并且高层不断发出“房住不炒”的言论，也让王冲感受到了这次调控似乎与以往的短线调整不同，他一直期待的报复性反弹还会不会来呢？王冲第一次对炒房产生了犹豫。

最后苦熬了大半年，如今该小区的二手房报价不断下挫，已经低至74000元/平方米左右，而王冲的贷款利息却一点也没少，每月仍面临近10万的支出开销。终于扛不住了，王冲最终决定卖掉那套100平方米的两居室，腾挪资金，力保那套大户型，做长期持有的准备。“算上中介费、税费、房子本身的回调，半年损失了100多万。”王冲表示，投资房子多年，这是第一次亏本。

许达的情况相比王冲也好不到哪去，他最近半年总是在念叨“第一次炒房，就被套了”。由于“3·17”新政后，商住和商办类产品再次遭到打击，市场上的类似项目很长时间都没有成交，许达和朋友们合力投资的这套房子，还没有收房，在中介那里的报价就低过了买入价，而且中介还不情愿代理。

“我们4个的买房钱几乎都是这些年全部的身家，有个朋友甚至是拿着刚收到的结婚彩礼钱就参与进来了。幸亏大家都有房住，有工作，要不真不知道怎么办。由于没交房，卖都卖不出去。”许达告诉北青报记者，虽然他暂时看不到房产升值的盈利点，但好在他们4个人凑的全款买房，没用金融杠杆，并且通州运河两岸的建设不断提速，他也期待着未来能够租上个好价钱。

短期炒房已经没有盈利点

对于很多仍打算投资房子的人来说，北京房价近期的下降又创造出了新的买入机会。新房由于政府对价格的干预，开盘价普遍低于预期，二手房价格很多小区的下调更是达到了20%以上。

但即便如此，业内一位资深投资人却对北青报记者表示，金融政策的从严从紧，让房价的下降并没有落实到普通买房人身上，短期的炒房已经没有盈利点了。

这位不愿透露姓名的资深房产投资人告诉北青报记者，他人生的第一桶金是迫于形势所迫，由于生意失败，只有8万元现金的他，毅然决然买了顺义中央别墅区的某项目，打算“最后一搏”。全身上下的8万元全部用来做了定金，而后首付仍需要200万元，他开始游说自己的生意伙伴和亲朋好友，承诺20%的年化利息，终于借来了200万。这名资深房产投资人透露，他当时的打算就是如果失败了，就卖掉北京的房子还了债，回老家，如果成功了就翻身了。结果，仅仅一年的时间，他就卖掉了这套别墅，并还清了所有债务，还获利160余万元。从此，买房一定要用杠杆，用别人的钱买房就成了他的信条。

可如今，面对北京新房、二手房都出现的机会，这位资深投资人却很淡定，“不买，不能买，现在炒房完全不挣钱。”他向北青报记者透露，一方面“房住不炒”的政策高压不容忽视，毕竟高层三令五申，不能抱着侥幸心理。另一方面，他曾经的投资炒房经验都是快进快出，但如今，由于首付比例提高到了二套房八成首付，另外贷款政策也不断收紧，通过银行的杠杆获得资金炒房几乎是不可能的。如今的抵押贷款通常是房产市价的基础上打八折作为评估价，能获得的抵押贷款又要在评估价的基础上打七折，如此算下来，一套1000万元的房子，顶多获得600万元的贷款，年利息最低也是8%，而小额贷款年利息甚至达到了10%。另外还有重要的一点就是现在的新房，基本都是两年以后交房，获得房产证就差不多需要3年，这样算下来，投资一套房子，如果要获利，就要求3年的房价涨幅达到50%以上。按照往年的政策调控、房价报复性反弹的理论，3年50%的涨幅并不难实现，但如今，政策调控短时间没有退出的迹象，而且常态化趋势更加明显，短期利用高杠杆炒房的盈利空间已经非常有限了，相反风险却更高了。

该资深投资人透露，除非自有资金比较充裕，或者为了改善和刚需买房，否则他不建议贸然用高杠杆投资房子，对赌调控政策。

记者手记：跟风投资房产要量力而行

投资买房一直都是北京楼市不可避免的话题，诚然，历史的经验中太多的人通过大胆买房实现了财富“升级”，这对很多人形成了认识上的冲击，有不少人并非自己真有买房的需求，但是当身边的人都往“车”上挤，就会产生羊群效应，生怕自己“踏空”，现金贬值。

但是，房子并非最理想的流动资产，当调控之下金融属性减退，就会回归消费和居住本质。此时，那些居住体验不佳、配套欠缺的偏远郊区的老旧房子，就很有可能找不到接盘者。而高杠杆买入、博短期升值卖出的也很可能面临“被套牢”。

世上永远不会有稳赚不赔的投资，所谓投资，风险始终与收益并存。对此，受访的多位投资人虽然都体验了房产投资带来的丰厚回报，但也不同程度地体验了亏损和无能为力，因此这些受访投资客建议购房人要特别注意流动性风险。

业内人士认为，高杠杆意味着高债务，高额的还本付息压力可能成为压死骆驼的最后一根稻草。由于很多炒房客自有收入并不足以覆盖每月还本付息，因此一些自以为聪明的炒房客以为留着几十万元还月供，能够有两年“弹药”支撑就够了，实际上这种方案漏洞很多。该方案的前提是两年后投资的房产能顺利加价卖出，但随着调控加码，不少城市规定了限卖时间，短则两年、长则三年甚至更长。即使按两年时间计，如果考虑出售房产和过户的时间，一旦这期间“弹尽粮绝”，炒房客不仅会留下信贷不良记录，抵押物也可能被银行拍卖。由银行拍卖的房子，其价格必然大打折扣，结果炒房客不仅把自己的本金都赔进去，还要倒背银行债务。

可见，杠杆无疑是把双刃剑，高杠杆能带来高收益，但同样也会导致高亏损。对于加杠杆投资房产，一定要量力而行，也要做好承担风险的准备。
　　(出处：北京青年报 2017年12月07日)