长租公寓市场上演“三国志”

麦克格雷迪

租赁产业链条蕴藏的巨大市场空间吸引了各路“诸侯”，长租公寓的竞争也达到了白热化。近年来，深圳长租公寓形成房地产开发商、房地产服务商和创业品牌为主的公寓运营商三大阵营。我们试图从零星的片段来看整体，看看深圳样本下的长租市场的现状与未来。

出租率之争

说起这几年的深圳长租公寓市场，起初许多创业品牌亮相，但作为资产持有方、运营方的房地产开发商纷纷进军这个市场，带来的各种“玩法”让参与各方绷紧了神经，首先就体现在出租率。

近日，深圳市罗湖区首轮人才住房约1760套住房配租选房开始，罗湖区首轮配租项目为万科长租公寓品牌泊寓的布吉店。据悉，罗湖区住房和建设局按照人才住房政策以市场租金的半价向区政府确定的人才进行配租，区财政对租金差价给予补贴。

记者调查发现，与创业型品牌的长租公寓相比，房地产开发商的长租公寓最受政府和企业客户的青睐。招商公寓负责人介绍，企业客户与个人客户分别占比约50%，企业客户覆盖了包括中海油、招商银行(600036,股吧)、中国移动、腾讯、新田石油、日立等大型知名中外企业。

如此看来，开发商的长租公寓似乎也较容易获得高出租率。招商蛇口近日公布的数据显示，“壹”系公寓在蛇口区域三个代表项目——壹棠、壹间、壹栈，公寓总套数3833套，在住客户人数约7000人，其中外籍客户人数超过500人，平均出租率超过95%，居住两年及以上客户占比超过60%。深圳万科泊寓相关负责人对记者表示，目前整体出租率达到88%，随着新户型的开放，出租率有望达到90%左右。龙湖冠寓相关负责人对记者表示，目前冠寓在深圳开业的两家店整体状态不错，每天都有客户。

长租公寓租赁平台“合屋”创始人罗凤鸣认为，从政府合作层面来说，有开发商背景的品牌一定会比小型创业品牌要强。

记者在深圳市福田区八卦岭片区调查时发现，一些创业品牌的长租公寓运营商也能达到不错的出租率。吾家SOHO社区的相关工作人员表示，目前该店拥有近180套的房源，已出租近150套，目前出租的房源月租金从3500元起，面积大约为30平方米。

不过，缺乏“大客户”的支持，创业品牌的长租公寓想要维持甚至盈利的确还有很长一段路要走。在罗湖笋岗片区经营长租公寓的陈先生告诉记者，自己花费了超过500万的资金租下了一栋城中村农民房并进行了装修，目前每间房的租金从1800元起，虽然环境和装修标准不能与大品牌的长租公寓相比，但还是有一定的价格优势，而且距离笋岗地铁站也只有两分钟步程。不过，陈先生也坦言压力很大，出租情况并没有达到理想状态，大概只有一半左右，开业已经近1年时间仍处于亏损状态。“长租公寓越来越像共享单车，只是淘汰的速度没那么快，由于资金回收的速度慢，所以越来越看重规模和数量。”陈先生如是说。

规模之争

正如陈先生所担心的那样，长租公寓越来越像共享单车，越来越看重规模，从各家企业给出的目标就可以看出端倪。

招商蛇口董事总经理许永军表示，运营能力是招商蛇口公寓业务的核心竞争力。根据招商蛇口战略规划，招商蛇口壹系公寓计划中短期实现全国重点城市品牌落地，公寓管理规模10万间；同时设定在未来通过收购兼并的模式加速扩张，管理规模扩容至100万间。龙湖计划至2017年底，冠寓将在全国16个一线及领先二线城市落子，累计房源突破15000间的规模。此外，截至2017上半年世联红璞已落地29座城市、签约房源4万多间。

除了开发商和房地产服务商的长租公寓，记者在深圳南山区塘朗片区看到，由几十栋旧工业厂房改造而成的长租公寓集悦城体量非常大。如果全部入住，未来这里将成为超过万人的社区。

虽说诸如魔方等创业品牌为主的公寓运营商也获得风投资金的青睐，但房地产开发商、房地产服务商进入长租公寓市场，最大的优势是母公司的资本实力和依托母公司信用而获得的超低融资成本。此外，不少房地产企业已储备较多的已建成物业和自持物业可作为租赁房源，房企在各城市新增自持供地上也是主力军。中国指数研究院认为，房企在资产端具有天然优势，无论是获取优质自持租赁房源还是收购优质资产的通道都更为畅通，特别是房企具有更强的重资产属性和资产增值能力，将成为持有型租赁机构的主导力量。

盈利之争

从创业品牌到地产服务商，再到开发商，三大主体在深圳长租公寓市场可谓群雄逐鹿。不过，从租金收益率来看，即使严格控制成本，如果仅靠租金，长租公寓很难建立起长效的盈利模式。如今，只是“卖情怀和环境”，显然已经不够。

记者调查发现，深圳规模较大的集中式公寓收入主要来自于房屋租金、管理费、以及增值服务费用。有租客对记者表示，自己租住的长租公寓不到30平方米，管理费主要是公寓向租户收取的物业费，大约每月150至250元，相对普通住宅来看偏高。而增值服务费用主要是在其高端产品中体现，如租车服务、入室保洁、衣物清洗等额外服务。此外，一些公寓还能注册公司和办公。

此外，租金差价也在一定程度上成为利润来源。记者发现，一些长租公寓在获取房源时签署的是3至5年长期固定合同，而与租户的合同竟然是一年一签，使涨租金有了空间。“长租公寓不能长签，这的确是怪事。”租客黄先生如是说。

不过，与增值服务和租金差价相比，通过资本加持的“轻资产”打法才是重头戏，首先是大型银行与房企强强联合。截至目前，中信银行(601998,股吧)、建设银行(601939,股吧)、工商银行(601398,股吧)大手笔支持租赁市场建设，合作企业均为百强房企，例如建行深圳分行与碧桂园、恒大等房企签署住房租赁战略合作协议。

此外，不管是房地产开发商、房地产服务商，还是创业品牌为主的公寓运营商，另一个解决资金的渠道即资产证券化。2017年，市场上推出了魔方公寓信托受益权资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划等多单与长租公寓相关的金融产品。12月11日，招商局集团与中国建设银行在北京（楼盘）举行了长租住房租赁业务战略合作签约暨银行间市场首单长租公寓ABN发布仪式，宣布一笔高达200亿元的招商蛇口长租公寓系列资产支持票据获批注册。

在深圳长租公寓市场，不管是房地产开发商、房地产服务商，还是创业品牌为主的公寓运营商，能否在预期时间内实现盈利和维持高出租率最为关键。只是，在一些计划进入市场的创业者看来，长租公寓市场“蛋糕”很大，但门槛也会越来越高。
　　(出处：证券时报 2017年12月14日)