“银主盘”买不买得过？社会拍卖买不买得过？

明知这是场意外

最近一宗网拍汇景新城豪宅而无法收屋的案例引起大众的关注，本来拍卖房屋因其出让方式的缘故而价格相对较笋，让人不禁忧虑拍卖货买不买得过。近来，平安银行出清“银主盘”，不过与法院拍卖不一样的是，盘源已经在银行名下，银行以法人资格出售房屋。市场上拍卖标的来源多数来自司法拍卖，与司法拍卖相对的是社会拍卖，也就是说除法院以外的个人、机构以拍卖的方式来处置资产。到底社会拍卖买不买得过呢？

  以本次处置的银行资产为例，如果由法院委托拍卖，即使是“银主盘”，债权在银行，但是不动产依然是在债务人之下，因此即使是私人竞拍购买，不动产转让的税费都是个人之间转让房产，不涉及法人的税费。除非债务人本身就是法人，那么买卖转让也会产生巨额的税费。但本次平安银行转让8个房产，不动产已登记到银行名下，因此如果私人购买，卖方为法人，所产生的增值税，尤其是土地增值税，是按照四级累进税率计算，购入原价与评估价之间的价差越高，累进税率就越高，从本次税率来看，基本上约等于交易价的45%。

  社会拍卖由于拍卖委托方是私人或机构，其实与二手市场转让差不多。司法拍卖受投 资者青睐的缘故在于委托方具有权威性，不过由于近来司法拍卖多对房源采取放任态度，即对房屋的腾退、清空、迁出以及接收，都不负责，买家竞得房屋也有可能难以收回房屋。社会拍卖如果是“银主盘”，由银行放出来的盘源，鉴于银行的信用，在社会拍卖类别中算是高信任度。多年前记者曾经采访过一个社会拍卖的标的，在西关的街巷愣是没有找到标的，问拍卖行也无果，都不知道拍卖是不是作秀而已。

  多年前记者也曾经旁观过招商银行出清名下的房产，涉及的房产位于东华西路，近中华广场。由于该大厦是以前的港式设计，实用率不高，间隔户型也一般，当时定的价格也较低，万元出头而已。记者认识的一个地产投 资者也参与其中，他跟几个人合伙拍了几个房子。当时还是不限购，低价购入转手高价卖出，也赚得可观利润。这位投 资人喜欢从拍卖场买货，后来曾经参与越秀区一个老电梯楼的竞拍，虽然该标的是由法院主导拍卖的，拍卖公告也声明是交吉，但是在拍卖后却被一些不明身份的人占据房屋，这次是他投 资履历中少有惹出事端的一次意外。

  记者认为，社会拍卖中，如果不是“银主盘”，还是从二手市场选择盘源为佳。此次平安银行推出8个房产，都是80多平方米的两房单位，对比5万出头的市场单价，起拍价在4.7万元/m2以上，银行在拍卖公告中声明房屋交吉，已腾空，有银行的信用，买家也不用担心收不回房屋。不过由于拍卖过程你争我抢，电脑上输错一个数字后果难料，如果不想参与“刺激”的拍卖，那不如慢慢挑选到合心意的房屋算了。

来源：大洋网-广州日报