业主急于”卖一买一” 让价最高达18万元

自在飘零

南洲名苑小区

  最近，二手市场有不少降价成交案例，业主急售原因不一，买家购入笋盘的原因也各有不同。据统计，业主降价成交，“卖一买一”急需资金置购新房、移民是最普遍的原因。从目前收集到的案例来看，广州雅居乐业主“卖一买一”让价18万元是最高的降价幅度。18万元是纵向的比较结果，但是如果以横向比较的方式，以同区域相近户型面积的成交来比较，可能降价的幅度将要大很多。天河北华标广场一个164平方米的大单位，业主8月份放盘至今，坚持990万元放盘价不变，直到目前没有售出，而就在上期本版的一周楼市风云榜栏目刊出一个天河北金润大厦160平方米的成交案例，成交价为698万元，两者足足相差300万元。即使撇开面积和楼盘差异、高低楼层和朝向等因素，两者差异也不会到300万元之巨。由此可见，目前是盘多客少，如果不向市场低头，恐怕盘源就很容易变成“齐天大剩”。

  为了让读者更全面地了解目前市场情况，记者也收集了一些区域“长寿盘”的案例，这些盘源有的从今年年初放盘至今因遇上“3·30新政”社保购房资格“3改5”而错过交易时机，有的则因为强硬坚持一次性付款的要求在交易前“挞Q”，之后再也等不到合适的买家。广州中原企业传讯部何嘉丽表示，置换型或需要资金周转的业主愿意让价出售的较多，而买家是否有心购入，与业主磋商的诚意，也对买卖双方的交易心态有影响。业主心态、对付款方式的要求以及一手对二手的冲击则对成交周期有着更为明显的影响。

  降价成交哪家狠？

广州雅居乐单位户型图

  广州雅居乐：业主需置换放盘一个月 让价18万

  物业地址：广州雅居乐电梯中层单位，建筑面积：约98平方米，成交总价：放盘价375万元，最终成交357万元。

  点评：中原地产观景路分行高级营业经理郭基才介绍，该套房屋为广州雅居乐东南向三房，楼龄约10年左右，业主为一手购入，此前用于自住，由于需要置换物业，因此放盘，初始放盘价为375万元，放盘时间约1个月。

  而买家则是改善客，看房约1个多月，主要看中这套三房环境优美，中原郭基才透露，由于业主置换物业需要资金的周转，经过分析和磋商，最终让价18万元达成交易。买家首付三成，按揭购房。

  置业TIPS：广州雅居乐位于番禺区兴南大道，小区拥有国际级的园林，大型人工湖、原色小亭、特色塔楼等，还有一条娱乐和休闲结合的商业街，购物、人工湖休闲、林荫小道等应有尽有。

  记者分析：根据中介数据，广雅该单位折合单价约3.64万元/平，现时该楼盘均价约3.6万元/平。其实这次降价成交“水分”较大，业主本身就放高价，最终以市场价成交，对买家来说，做决定不要太心急，看中心水户型才是最重要。该单位成交关键并非业主让价18万元，东南三房靓向保养好才是关键。

康隆苑单位户型图

  康隆苑：置换型业主需资金周转 让价10万

  物业地址：海珠区宝岗大道康隆苑楼梯低层单位，建筑面积：约68平方米，成交总价：放盘价220万元，成交价210万元。

  点评：中原地产宝岗分行高级营业经理邓剑军介绍，该套康隆苑楼龄约17年左右，业主此前用于自住，近期有置换的需要，因此放盘，初始放盘价为220万元。而买家是自住客，看房约有半个月时间，购房预算在250万元以内，主要看中这套两房地段、小区、楼层都较好。由于业主置换物业需要资金周转，担心楼价会有变化，经过磋商，最终以210万元成交。买家首付三成，按揭购房。

  置业TIPS：康隆苑小区位于海珠区宝业路，花园式小区，24小时管理。小区设有幼儿园、活动场所等，此外，周边配套也相当完善，有菜市场、超市、商场等配套，居住氛围十分浓厚。

  记者分析：据中介数据，该套单位成交单价为3.1万元，与周边市场持平。一位资深地产人士曾经教路，在市场下跌时期，放盘价比周边价格低10%才放得快。这个业主放盘时间不长，也是以市价成交，可见目前中小户型单位未到需要跌价成交“抢客”的时间点，业主还有时间等一等。但从这个案例和广雅案例可以看出来，付出时间成本也钓不到“水鱼”，最终仍是市价成交，如果等钱周转的业主，开价比其他业主低即可加快成交速度。

  惨变“长寿盘”为哪般？

  第一原因：开价过高 中原地产城西花园分行高级营业经理梁培炼介绍，部分不急于出售的业主放盘价高于市场价，是导致放盘时间较长仍未成交的重要原因。此前，城西花园一套面积约58平方米的两房，市场价约160万元，而业主放盘价高于市场价约15万元，客户对价格接受度不高，因此放盘近半年还没成交。

  中原地产宝岗分行高级营业经理邓剑军透露，业主不合时宜反价是该板块成交周期较长的主要原因。此前，南田路一套约68平方米的低层楼梯两房，初始放盘价是150万元左右，后由于看房客户较多，业主认为市场活跃，一个月后便加价10万元，导致一直没能成交。

  合富置业天河华标广场分行主管陈磊奇表示，目前龙口板块以小面积“刚需”户型较为热销，对于高价位的大积盘较少买家咨询问津。如天河北路华标广场一套164平方米的中高层电梯单位，放盘价为990万元。据了解，该单位是南向四房两厅两卫格局，室内装修保养好，没有出租过。业主急卖，从今年8月开始放盘，一直未能放售成交。记者了解到，天河北上周刚成交金润大厦一个大积单位，可以快速获得一次性付款客户承接的原因在于降价成交，160平方米低层单位成交价698万元，与华标广场单位价差近300万元。

  第二大原因：业主坚持一次性付款错过成交时机 一些对付款方式要求较为严苛的业主，如需求一次性付款的，同样也使得成交周期延长。梁培炼透露，此前一套富力桃园约75平方米的两房放售，业主置换需要资金周转，放盘价为240万元，稍低于市场价，但其要求买家一次性付款。放盘半年间，也有不少客户看房，但由于资金原因，看中该套房屋的一位买家最多只能首付七成。后经过磋商，业主愿意再让价5万元，接受买家首付七成，但买家已选择了另一套房屋。错过了成交时机，这也是导致成交周期延长的重要原因。

  中原地产邓剑军表示，昌盛小区一套楼梯高层面积约65平方米的两房，放盘价为160万元。由于有消息传出会加装电梯，业主放盘价即便稍高于市场价也有不少买家看房。但业主要求买家一定要一次性付款，使得放盘3~4个月仍未有成交。

  第三大原因：社保资格“3改5”客源减少 一手新盘分流二手客源中原地产江燕分行高级营业经理李彩云介绍，广纸、广钢板块一手楼盘分流客源是该板块成交周期较长的主要原因。如此前一套面积约97平方米的富力顺意花园三房放盘，放盘价为438万元。虽然有不少买家看房，但由于单价相对较高，不少买家宁愿选择周边一手楼，因此导致该盘放盘4个月仍未有成交，最终业主转售为租。

  合富置业海珠晓港湾分行主管张海辉表示，由于年初广州房地产新政出台，社保由3年变5年等政策，使南洲板块二手盘放盘周期相对较长。海珠区南洲名苑一电梯中层单位从今年初放盘至今未能成交。

来源：大洋网-广州日报