中国租房市场全解：痛点+解决方案

离歌笑

要说2017年房地产市场最火的关键词是什么，非“租”不可。

  今年以来，楼市调控政策的严厉程度与密集度超过了以往任何一年。据中原地产研究中心统计数据，截至12月13日，全国有近110个城市与部门发布有关房地产的调控政策超过250次，调控力度史无前例。

  调控严厉，租赁先行。“租售并举”是未来潮流，万亿租赁市场未来走向何方？

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  “租房市场”机遇VS挑战

  前日，在京举办的“第一届租赁性住房发展峰会”对我国的租房市场进行了讨论。会议上指出，2010年我国公寓市场规模1.38万亿，预计到2020年市场规模接近2万亿元。

  既然“租售并举”是未来潮流，在我们商品市场已经较为成熟的情况下，“租房”是重点讨论对象，那么目前我们的租房市场到底什么样的情况呢？

  对于当前住房租赁在政企融商四个方面共同推进的情况下，中国房地产业协会会长刘志峰对我国当前的租房市场进行了总结：

  1. 各大城市出台相关租房政策力度比较大，目前全国有50多个城市实施住宅的有关政策。

  2. 国民有效租房需求得到了激发。目前我国拥有1.2亿人选择了住房租赁居住，如上海、北京、广州等城市，个人家庭比重超过30%。最高的租房住已经到了72.8%。深圳市依靠租房居住的家庭和个人占72.8%，每年市场规模租金突破一千亿。

  3. 通过租房可多渠道供给解决外来人口居住问题。到今年9月份，机构、企业、个人向租赁市场提供公寓120万间，为2768万户家庭解决了住房问题，占20.4%。

  4. 大型房地产企业纷纷介入住房租赁。碧桂园、恒大、万科、绿地等企业积极开拓住房租赁市场。

  5. 各地租赁性住房土地供应增加。到十月底，全国挂牌用于租赁住房的土地20多宗，上海、深圳、广州、杭州、南京，先后出台租赁用地，未来的土地用地将进一步增强。

  6. 相关租房行业服务联盟加快推进住房租赁的发展。南京、广州等等，组织了市、区、街道、社区，四阶租赁服务平台，服务工作有序推进中。

  刘志峰也表示，目前我国的租赁市场整体向好，但也正出在起步阶段，规范化市场建设发展，要建立良好的市场秩序，仍存在一些问题和短板。

  首先是供应结构不合理，居民单一的住房购买方式和高房价形成的矛盾，影响市场的健康发展和健康发展。其次，热点城市，特别是人口大量流入的城市，需求量大，供应不足，无法满足市场需要。且租售价格比不合理，上海北京等地租售比1：500多，北京1：600多，而在欧洲的发达国家基本1：230到240。出租房屋年均收益率比较低，约2%左右，个人企业投资租赁住房的意愿不是很高； 而且进入租赁市场的企业缺乏自主经营和运营的能力，难以向租户提供稳定、优质，可信的服务。

  最后，刘志峰提醒：“住房租赁金融产品创新，市场有了，但是市场收益率偏低，达不到投资人收益，短期内大量资金进入市场，有一定的金融风险。”

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  “长租公寓专项研究白皮书”发布

  长租公寓发展潜力巨大，但是许多人对长租公寓的运营状况并不熟十分了解。对此，睿信地产研究院董事总经理郝炬在会上发布了《长租公寓专项研究白皮书》，介绍了我国目前长租公寓发展的基本情况。

  市场规模上，长租公寓目前首先在一二线城市启动。2025年我国的租赁总量将超过三万亿，在白领阶层和中产阶级租房市场中，前十的城市到2025年大概会达到三千亿左右。未来长租公寓会从一二线城市向三线城市逐步扩展。

  政策支持上，在推进租赁住房方面政策的指导方向比较清晰，落地过程中更加注重细节和操作性。主要的方向，第一是鼓励地产开发、经纪机构、物业公司进行住房租赁，第二是土地供应方面，如用集体建设用地建设租赁住房。

  市场格局上，可以细分为三个市场，分别是高端市场、中端市场和低端市场。未来的发展方向主要是中低端市场。

  目前参与长租公寓的企业主要有四类主体，分别是房地产开发商、中介服务商、相关的酒店企业以及品牌机构。未来长租公寓的市场核心在以下几个方面，首先是项目的获取能力，首先是项目的资源能不能拿到物业，其次在于有没有资本；其次是低成本的塑造产品的能力，最后是快速租赁的能力。

  盈利模式上，长租公寓的盈利模式整体差异不大。未来趋势方面，一是长租公寓会逐步走向精细和差异化的发展；二是社区化和平台化仍具有想象空间，包括长租公寓、联合办公物业等。

  最后是资产证券化的趋势。目前新派更多是轻重结合，既有租金，也有资产，未来会有更多的模式涌现出来。

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  “租房市场”走向何方？

  “如果开发商没有做长租公寓，券商没有做REITs、ABS，哪个媒体没有报道REITs，包括论坛如果没有谈公寓，就已经脱时代了。”新派公寓创始人王戈宏如是说。

  根据《中国公募REITs发展白皮书》数据，目前美国不动产规模是27万亿美元，公募REITs公开交易的数据是1万亿美元。而中国不动产规模是44万亿美元，第三方机构据此推算，未来中国公募REITs的交易规模在1.5万亿-2万亿之间。

  但REITs对于许多人来说是一个陌生词。房地产信托投资基金(REITs)就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

  目前，中国REITs属于起步阶段，中国REITs联盟秘书长王刚表示“中国REITs发展的分三步走，第一步解决公募的问题，第二步解决股权的问题，第三步解决税的问题，二和三关联度很高，所以我们也希望在各方面的努力，监管层的支持下，能够把两步并作一步走，真正的推出让各方，从监管机构、投资人到资产方，从业者都可以接受和满意的框架，来为中国的REITs建设做一个长久的推动。”