国务院发展研究中心研究员刘卫民： 房地产长效机制建设应从四方面入手

自在飘零

  刚刚闭幕的中央经济工作会议，为2018年的房地产调控定调。

  此次会议提出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

  就此，21世纪经济报道专访了国务院发展研究中心研究员刘卫民。他指出，地产的长效机制建设要从四大方面入手，包括形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应体系；发展差别化的住房金融体系；提高土地供应的调节弹性；按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

  长期租赁需形成可持续商业模式

  《21世纪》：促进房地产市场平稳健康发展的长效机制应该包括哪些内容？

  刘卫民：我认为，下一阶段房地产的长效机制建设要从四大方面入手。

  第一，要形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应体系。对低收入家庭的住房困难问题，政府要承担起兜底责任。通过提供低租金的公共租赁住房、租金补贴等多种方式加以保障，并逐步将保障范围从户籍家庭向新市民家庭扩展。对于中等收入家庭的住房困难问题，要根据区域市场特点，制定宜租则租、宜购则购的住房政策，对于房价高企地区的首次置业家庭，可以提供共有产权住房，而且要严格设置共有产权住房的退出方式，避免引发不当的投机行为。同时，也要对于阶段性住房支付能力不足的夹心层，如新就业、新毕业大学生，要纳入公共租赁住房体系。

  第二，要发展差别化的住房金融体系。对于首套基本住房需求，要采取优惠的首付比例和长期、稳定、低息的信贷支持。进一步加快住房公积金制度改革，提高制度本身的吸引力和公平性，创新住房公积金的流动性管理，增强对缴存职工的支持力度，使之成为真正的政策性住房金融，与商业性住房信贷呈现差异化、互补性关系，弥补商业性信贷的“顺周期”调节的不足。

  第三，要提高土地供应的调节弹性。在城市里，要进一步完善调整住宅用地与产业用地定价模式，解决住宅用地价格和工业用地价格的剪刀差问题，释放闲置城市土地的潜力。通过设计合理的激励机制，让一些国有企事业单位把低效利用的土地拿出来，例如，可以通过土地“退二进三”的办法，让这些土地支持建设公租房或者共有产权住房，一部分优先分配给本单位职工，另一部分可以纳入政府的政策性住房体系，从而形成职工、单位、政府多方共赢结果。

  第四，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。统筹安排房地产税种简并，合理设置建设、交易、持有、经营等环节税负水平，对参与建设公共租赁住房的机构，在建设环节应给予税收优惠，切实提高项目的商业可持续性。对每个家庭房产税应采取足够的减免额度，减少征收房产税对普通收入家庭的冲击，通过适宜的累进制设计，充分发挥对社会财富分配的调整作用。

  《21世纪》：目前长期租赁的挑战都有哪些？如何支持专业化和机构化租赁企业的发展？

  刘卫民：此次中央经济工作会议最大亮点之一就是进一步明确“长期租赁”。我认为，下一阶段发展长期租赁的核心挑战是形成可持续的长期租赁商业模式，解决这个问题要处理好两个关键。

  第一个是如何建立与长期租赁项目相适应的土地供给模式。长期租赁项目土地供给要充分考虑到长期租赁需求来自哪里？其实，主要是两大类，一种是阶段性住房购房能力不足的新毕业、新就业群体，另一种是农业转移人口。这两类人群的租赁需求具有明显的就业导向特点。因此，应该着眼于新型城镇化、城市化功能升级和产城一体化等方面因素，考虑在新市民集中地区、产业集聚地区、轨道交通节点上加大土地供给。同时，土地出让模式要与长期租赁项目相适应，探索形成长期租赁住房项目的出让制度，从一次性收取土地出让金转变为土地年租，降低土地成本集中支出压力。

  第二是如何降低长期租赁项目的融资成本。根据目前一些项目测算，国内长租公寓租金回报率仅在3%左右，对资本市场的吸引力还比较薄弱。过去一些租赁经纪企业，主要是从散户手中把房源集中起来改造后出租，虽然房源筹集相对容易一些，但这种模式难以在基础资产层面形成有效抵押物。现在国家引导社会化机构进入长期租赁领域，通过持有物业可以形成一般意义上的基础资产信贷融资。但这还不足以消除在长期租赁项目周期与银行贷款周期之间的错配问题。因此，长期租赁项目尤其需要加快相关金融创新，不仅要完善长期租赁项目的资产支持证券（ABS）发行，而且要加快探索真正意义上的房地产信托投资基金（REITs），从而真正降低长租项目的融资成本。

  当然，长期租赁项目本身也要通过建设运营的规模效应、产品链增值效应以及精细化服务效应，提高项目自身的商业可持续性。

  2018年价格有望稳中回落

  《21世纪》：此次会议提出要促进金融和房地产的良性循环，怎么形成这一良性循环？

  刘卫民：从某种意义上，房地产是一个资金密集型产业，是一个准金融行业，房地产对金融信贷环境高度敏感，这一特点也使得房地产市场的波动和风险极易引发金融泡沫。因此，必须促进金融与房地产形成良性循环。

  首先，金融要与自住需求形成良性循环，促使金融支持合理住房需求。对于购买首套中小户型住房的家庭，仍要采取优惠首付和利率政策。当前户籍家庭住房问题已经不是主要矛盾，要重点关注新市民的住房问题，对新市民给予相应的住房金融支持，使金融成为广大居民实现住有所居的助力器。

  其次，金融要与区域住房供求关系形成良性循环。房地产金融政策要采取分城调控思路，对于供大于求的区域，严控房地产信贷投放规模，避免不当低利率政策加剧库存矛盾。对于供不应求的区域，要合理安排信贷支持，重点支持长期租赁住房项目和共有产权住房的信贷需求，有效发挥金融对房地产重要的调控作用。

  第三，金融要与房地产市场预期形成良性循环。房地产既有居住属性，也有投资属性。从世界上房地产泡沫的演变过程看，投资属性导致房地产市场具有典型的追涨杀跌行为特征。因此，通过金融工具政策引导管理房地产市场预期尤为重要，要严格监管投机型购房需求，遏制盲目加杠杆、透支信用的非理性购房行为。

  近年来，住房市场持续高位运行的重要原因之一就是过度的市场预期，造成了大家的购房焦虑症。现在国家对房地产调控已经取得阶段性成果，市场预期得到明显改善。随着住房制度改革推进和长效机制逐步建立，预计2018年住房市场将呈现投资和价格稳中回落走势。