放开集体建设用地搞租赁住房，能降房价吗？

丢失了记忆

国土资源部部长姜大明在1月15日说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯 一提供者。

  值得注意的是，此处的“居住用地”并非供应向商品房，而是建成租赁住房，为“租购并举”打开新的发展通道。

  土地政策的新风向会对现有房地产市场产生哪些影响？对此，方圆地产首席分析师邓浩志向记者表示，这一政策对于房价的影响仍然是有限的，“需要看到的是，集体土地的性质没有发生改变，因此也不会变为居住用地，所以并没有增加商品房的供给，对房价的影响不会太大”。

  13城试点已于去年开始

  事实上，“农村集体经营性建设用地建设租赁住房”在去年就已经开始了试点。

  2017年8月28日，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都这13个城市开展试点。

  根据该方案，亮点主要有以下内容：

  1、项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以集体建设用地的存量土地为主（主要分布在城市郊区、广大农村地区以及城乡结合部和城市内部也有一些零散的集体土地），不得占用耕地。

  2、村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

  3、集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。

  4、探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

  综合来说，最关键的一点就是：“农村集体建设用地，不必再经过政府征地环节，可以直接进入市场，并且村镇集体经济组织可以自行开发运营，还可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。”这属于一项重大的突破。

  化解“房价上涨”的担忧

  农村集体建设用地建设租赁住房，对房价会有怎样的影响？

  克而瑞广州首席分析师肖文晓在接受采访时表示，允许利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房，对于租购并举而言，其意义主要在于在商品房用地之外新增了一个租赁住房的供应渠道，客观上有利于化解外界对于商品房用地过多地被租赁住房挤压、从而导致房价高居不下的担忧，其对于稳定楼市的正面意义还是值得肯定的。

  以作为试点的一线城市广州为例，广州的供地计划中，对租赁住房用地有明显的倾斜，这与广州大力推进“租购并举”乃至“租购同权”的思路是一脉相承的。

  2017年8月14日，广州市国土资源和规划委员会印发《2017-2021年住宅用地供应计划》，以加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期。根据该计划，未来五年广州全市将供应住宅用地3200万平方米，每年平均供应住宅用地计划640万平方米。其中，五年内全市普通商品住宅用地计划供应2375万平方米、租赁住房用地计划供应825万平方米。

  这意味着，在未来五年内，广州的租赁用地计划供应将占到总供应量的1/4以上，与此前强调的大力发展住房租赁市场的要求相符。

  在具体的住房建设套数方面，广州市计划今后五年住房建设计划安排75万套，其中普通商品住宅60万套，租赁住房15万套。租赁住房的建设套数在总供应量方面占两成比例。

  从广州的供地计划出炉之后，对于“租赁住房用地会不会挤占商品房供地”的讨论就一直存在，业界也有声音认为，一二线城市稀缺的土地资源被租赁用房“分一杯羹”之后将更加捉襟见肘，一手房供应不足的话，房价有上涨之虞。

  国土资源部部长姜大明的此番表态，相当于为租赁住房用地拓宽了新的供应渠道。

  【业界声音】

  邓浩志

  方圆地产首席分析师

  现有商住用地大规模建设租赁住房，会令商品房的供应相应减少，如果新的土地政策，能够真正实现在集体土地和非房企所拿地块上建设租赁住房，这也将减少对原有商住用地的占用，这有利于降低商品住宅的供求关系矛盾。

  梁燕明

  合富研究院高级分析师

  政策如果落实的话，将对拓宽房源供应的来源，缓解一线城市租售市场供求紧张的局面，产生正面的影响。不过，未来房价的走势，主要还是看政策环境和市场供求而定，而增加房源的供应来源，在一定程度上有望缓解供求紧张所带来的房价上升的压力。在目前租房市场上，城中村的房源由于租金相对实惠，受到不少收入不高的工薪群体青睐。探索利用深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点等措施，有望能进一步拓宽租赁房源的供应量，结合现有一系列鼓励租赁市场发展的政策，将对租赁市场的发展产生正面的影响。

  肖文晓

  克而瑞广州首席分析师

  允许利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房，对于租购并举而言，其意义主要在于在商品房用地之外新增了一个租赁住房的供应渠道，客观上有利于化解外界对于商品房用地过多地被租赁住房挤压、从而导致房价高居不下的担忧，其对于稳定楼市的正面意义还是值得肯定的。