中小房企2018年业绩改善压力大

明知这是场意外

2017年，全国近110个城市与部门(县级以上)发布房地产调控政策，政策发布次数超过270次。2018年，中小房企或将面临去库存周期加长、融资压力偏大等因素制约。

近期，国内多家上市房企公布了2017年全年业绩预告。

1月29日，广宇发展公布2017年度业绩预告，归属于上市公司股东的净利润为212179万元至222179万元，光宇发展称，受各项目交房计划增加影响，2017年公司营业收入、利润、每股收益均较上年同期大幅增长。

据Wind资讯近期统计数据显示，截至1月21日，按照申银万国行业分类，沪深两市共计36家上市房企披露2017年年报业绩预告，包括扭亏企业在内，28家房企业绩预喜，占比高达77.8%。

随着新城控股、电子城、广宇发展等上市房企陆续发布业绩预告，近期又有15家上市房企披露业绩预告，除绿景控股预计亏损、沙河股份预计同向下降之外，其他房企均预计净利润实现增长。

法治周末记者经梳理上市房企业绩预告发现，2017年上市房企业绩整体大幅向好，业内专家表示盈利指标增长主要得益于销售数据的良好表现，但后续业绩改善仍然会面临较多压力。

大型房企业绩凸显

日前保利地产、绿地控股、招商蛇口、新城控股等多家大型房企均公布业绩预告。

1月15日，保利地产公布2017年业绩快报，去年公司实现归属上市公司股东的净利润156.84亿元，同比增长26.27%。

保利地产表示，因结转项目毛利率同比提高且投资收益增加，利润总额同比增长10.24%;同时受结转项目权益比上升影响，归母净利润同比增长26.27%，增幅高于利润总额。公司报告期内实现签约金额3092.27亿元，同比增长47.19%，为以后年度的业绩增长奠定基础。

绿地控股业绩快报显示，去年全年实现营业总收入2901亿元，同比增长17%;利润总额191亿元，同比增长32%;归属上市公司股东的净利润90亿元，同比增长24%。报告期内，公司房地产主业结转收入小幅增长，实现利润得益于毛利率的提升增幅明显，奠定了公司整体业绩的良好基础。

招商蛇口业绩快报也显示，去年公司营业总收入755.38亿元，同比增长18.82%;归属上市公司股东的净利润122.14亿元，同比增长27.48%。报告期内，房地产业务结转量较上年同期增长导致营业收入同比增长18.82%;房地产业务结转毛利率较上年同期上升，导致营业利润、利润总额增长幅度高于营业收入增长幅度。

法治周末记者梳理发现，大型房企净利增幅普遍超过20%，新城控股近日业绩快报显示，其净利预计同比增加60%到100%，而大型房企净利增加的原因主要得益于房地产项目转结因素。

万科、碧桂园等龙头房企虽仍未发布业绩预告，但其盈利状况也较为乐观。据克而瑞数据显示，2017年碧桂园、万科累计完成销售金额分别为5500.1亿元、5239亿元。

中原地产首席分析师张大伟认为，在拿地、融资、品牌溢价等方面的优势叠加，使得大型房企的表现明显优于中小企业，尤其在2017年下半年调控政策进一步加码之后，这种优势将更为凸显。

利润提升得益于销售增长

据统计，虽然上市房企中不乏销售规模超千亿元的企业，但大多数发布业绩预告的是中小房企。Wind资讯近期数据显示，在已公布具体数据的30家企业中，21家房企归属母公司股东的净利润超过1亿元，占比70%。

多数房企的业绩提升得益于销售收入的增长。

1月27日，天房发展发布业绩预盈公告，预计2017年年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期(-37676.76万元)相比，将实现扭亏为盈，实现归属于上市公司股东的净利润约为2亿元到2.2亿元。

天房发展称，受到主营业务影响，2017年度公司营业收入与上年同期相比增长明显，预计实现增长约80%。

卧龙地产近日也公告称，预计2017年年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期8074.36万元相比，将增加22968.29万元左右，同比增加284%左右。卧龙地产表示，业绩预增原因在主营业务上得益于公司住宅销售价格同比上涨，毛利率上升。

与此同时，新黄浦、光明地产、荣安地产等多家上市房企业均预计2017年业绩实现增长。

荣安地产业绩预告显示，报告期内，归属于上市公司股东的净利润为52000万元至57000万元，比上年同期增长249.15%至282.72%。荣安地产称，公司本期业绩大幅上升的主要原因为本期荣安香园一期、凤凰城一期、山语湖苑三个项目交付，结转收入、成本和税金。

专家表示，从2015年开始很多房企销售数据都不错，出现了芝麻开花节节高的表现，所以各类销售数据都会进入到结算的环节，尤其是随着营业收入的上升，很多盈利等指标其实也会有较好的表现。

“对于此类业绩增长来说，充分说明了在当前市场调控趋紧的情况下，企业本身还是会有对冲风险的可能。”专家称。

业绩改善仍存不确定性

不过，在盈利普增的态势下，也有个别业绩状况不佳的中小房企陷入尴尬处境。

绿景控股1月25日公布业绩预告称，预计归属于上市公司股东的净利润亏损8800万元至8000万元，对于业绩亏损原因，绿景控股解释称，公司仍处在转型过程中，医疗项目在持续投入、租用了办公场所、优化了医疗队伍，本报告期运营成本增加。

除此之外，也有一些中小房企是通过处置非经常性损益事项来实现扭亏为盈。

1月26日，*ST松江发布业绩预盈公告，预计盈利2.01亿元，同比扭亏为盈。*ST松江表示，公司本次业绩预盈主要是由于处置两个子公司股权等非经常性损益事项所致，影响金额为86540万元，扣除上述非经常性损益事项后，公司业绩预计亏损66390万元。

有业内分析人士认为，2018年，房地产市场将进入调整期，资金紧缺适逢调控年，房企将面临销售回款和资金的双重压力，压力严重者，或面临生存危机。

根据中原地产统计，2017年，全国近110个城市与部门(县级以上)发布房地产调控政策，政策发布次数超过270次。2018年，中小房企或将面临去库存周期加长、融资压力偏大等因素制约。

“从实际情况看，房企的业绩改善也有很多不确定性，尤其是包括未来可能的加息、资本市场的管控、企业到期债务兑付等情况，其实都会有很多业绩压力。对于中小房企而言，"多快好省"很关键，比如说积极分散拿小地块，同时做出产品品质等，这些都是很重要的内容。”严跃进表示。

张大伟认为，虽然2017年企业拿地溢价率普遍不高，但由于土地底价明显上升，土地价格仍然有所上涨，加之融资成本的提高，以及“限价令”等政策的存在，房企的利润空间将继续被压缩。
　　(出处：法治周末 2018年01月31日)