集体用地建租赁住房 “房住不炒”再添政策拼图

麦克格雷迪

南都1月26日报道，国土资源部批准11个城市作为农村集体用地建设租赁住房的试点，广州位列其中。早在去年8月，国土资源部就已公布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，将13个城市作为第一批试点城市，这次则是对其中11个城市实施方案予以批复，“房住不炒”住房调控从此再添一块政策拼图。

  “房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，是近几年国家调控房地产的基调。除了限贷、限购等常规手段外，本轮调控的创新思路是发展住房租赁市场，租购并举，使买不起房的人也能安居乐业。而发展住房租赁，又主要在两方面着力：一是扩大供给，二是企业化运营。本次广州落实集体用地建设租赁住房，仍主要体现出上述两个着力点。

  首先，在出让国有租赁住房用地以外，另辟蹊径利用集体用地建设租赁住房，无疑有利于扩大供给。根据广州市国规委去年发布的《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》，2017至2021年，全市共计划供应租赁住房用地825公顷，用于建设租赁住房15万套，即平均每年165公顷、3万套。而本次试点，据南都报道，将从今年开始每年利用集体用地建设租赁住房面积100万平方米，到2020年达300万平方米。

  由于通过集体用地建设的租赁住房户型要以90平方米以下中小户型为主，如按平均每套75平方米估算，每年新建100万平方米相当于1.3万套。两相对比，利用集体用地建设的租赁住房已占到原计划新建租赁住房3万套的40%以上。如原来的国有用地五年供地计划不变，即相当于租赁住房的供应量增加40%；如国有租赁住房用地作相应减少，则意味着政府能拿出更多的土地用于商品住房建设或其他用途。毕竟将国有用地限定为租赁住房用地出让，其价值大打折扣，同时挤占了商品住房的供给，可谓“杀敌一万自损三千”，难以大举推行。因此，利用集体用地建设租赁住房，无论从扩大供给还是增进财政收入的角度，都是实实在在的政策红利。

  其次，按广州的试点方案，村集体利用集体用地建设租赁住房，无论是自己建设运营还是与其他企业合营，都必须经工商注册登记为住房租赁企业，这有利于促进住房租赁市场的企业化。

  这十几年来我既做过城中村租客，也做过“老破小”房东。平心而论，无论做哪一方，最担心的总是对方不守信用。可以选择的话，我更愿意对方是企业而不是个人，如果是大规模、重信誉的龙头企业就更好，这跟网购选择自营通常更省心是一个道理。近年的一些政策，例如租房贷款是帮助企业长租房源做二房东的，限自持土地出让和利用集体用地建设租赁住房是要让企业自己做房东的，租房平台主要是为了企业集中发布房源信息的，都是力求促进企业化、规模化、专业化，减少住房租赁市场的各种乱象。

  另外，利用集体用地建设租赁住房，省去了土地出让金这一块成本。在出租价格不变(价格由供求关系决定，与成本无关)的情况下，比利用国有用地建设租赁住房的盈利空间更大，有利于提高村民收入。

  话说回来，上述分析都是建立在“方案得到很好执行”的假设之上的。短短3年时间从0到300万平方米，恐怕不是那么容易做得到的事。还需注意的是，城中村最完美的解决方案始终是整村改造。如果把一条村交通最便利、拆迁最容易、开发价值最高的地块先拿出来改造了，而导致该村剩余部分改造难度的大幅提升，恐怕是得不偿失的。许多城市沿着干道全是美轮美奂的高楼大厦，一进到内街巷却破败不堪，宛如时空穿梭，无非就是因为开发时贪图一时之便，把肉先吃掉，剩下些硬骨头就毫无改造的希望了。作为规划审批者，要求建设方同步编制整村改造方案并进行对比研究，也许是有效的应对之策。