银根收紧之下 2018年一二三线城市房价或将分化调整

花开的那一瞬间

中国证券网讯（记者 于祥明）开发贷收紧，开发商资金链绷紧，调控丝毫不松动，加之偿债高峰的到来，房价是否会重演2017年大幅下调的好戏？ 对此，记者6日采访多位房地产业内外人士和专家，他们普遍认为，开发商不会因为资金链收紧而普遍性降价促销。特别是一线城市的房价，在2017年已经大幅调整，2018年继续下调的空间更是有限。

开发商资金链紧绷

近日部分银行对房地产行业新增授信和房地产开发贷业务更为谨慎。同时，有消息称，在严监管背景下，信托公司地产融资业务更趋审慎……一连串的消息顿时让开发商资金链紧绷心理指点暴涨。

“对于房企来说，最传统的融资方式还是银行贷款。但近年来房企对开发贷的依赖程度下降。其中开发贷占比由 2011 年第三季度末的32.8%下降至2017 年第三季度末的 26.0%。房企取得开发贷前必须取得四证。且开发贷不得用于购置土地，因此房企在开发最初期需要通过其他渠道筹集资金。”国海证券(000750,股吧)一位分析师告诉记者，开发商资金链是一个老问题，开发商早已学会四处找“金主”。

记者了解到，早在去年下半年，有东南某房企老总就频频拜访金主，跑场找钱了。房企老板出没之地，除了答谢会，就是在找金主的路上。

值得关注的是，“2018年地产银根的收紧是一条主线，这会直接影响对今年整个房地产市场的判断。”中房数据研究院院长陈晟向记者表示，今年将是房企偿债“大年”，这会加剧房企的资金压力。

申万宏源(000166,股吧)固收研究团队也认为，“要继续关注地产2018年再融资压力。”据证券机构统计，房企债到期规模最大的是 2019 年的381亿元，其次是2018 年的309亿元。

据分析，地产行业由于确认收入滞后于销售，2017年盈利改善不能完全反映2017年经营状况，很大一部分是2016年预售完工后2017年进行收入确认。2017年以来地产融资持续收紧，2018年依然是紧缩的状态，2017年销售持续回落、融资受限、拿地增加，房企现金流压力明显增大，特别是在融资收紧背景下融资劣势明显的中小房企风险较大，且2018年大量中小房企在2015年发行的债券到期或回售到期，再融资压力凸显。

会降价促销吗？

“我们认为，这波资金面继续收紧的周期，或经历短至3个月长至6个月的调整。换而言之，2017年下半年是资金面终结宽裕的上半场，2018年上半年则是资金面绷紧的下半场。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

但是，开发商是否会因为资金链收紧而降价促销呢？答案或许是否定的，特别是一线城市的房价，在去年已经大幅调整，2018年继续下调的空间更是有限。

“目前不是不想卖，也不是没人买，而是相关证件批不下来卖不了。”几位房企内部人士均向记者表示，目前一线城市改善性购房需求依然强劲，但受严厉的调控政策影响，无法得到释放。

而且，“一线城市对房企的利润贡献率最高，开发商还都想卖个好价钱，因此目前来看，降价销售的可能性并不大。”中房数据研究院院长陈晟说。

在他看来，在如今调控越来越精准的时代，对于不同区域的房价也注定告别或向上或向下的单边模式。因此，如何看待2018年房价，也要区别对待。在他看来，今年“一线城市价稳、二线城市分化、三四线城市看棚改。”
　　(作者：于祥明)　　(出处：中国证券网 2018年02月06日)