重磅解读雄安新区:探索住房租赁管理新模式

细嗅蔷薇

从雄安新区设立那天起，雄安新区的住房政策就一直备受关注。终于，官方有了明确的系统的说法，这就是昨天新华社播发的“雄安新区：探索住房租赁管理新模式”。

关于雄安新区的住房政策，早前最明确的是两条：一是决不走土地财政的老路，二是实现租售并举的住房政策。这是两条原则，并没有过多的解读，说明政府对雄安新区的住房制度非常慎重，也在不断探索和完善中。

现在新华社推出的消息等于是对以上两条原则的补充说明。

我们逐段进行解读：

原文

新华社石家庄２月１０日电（记者王昆、李继伟）记者１０日从河北雄安新区管委会了解到，雄安新区将以发展住房租赁市场为抓手，以大数据监管平台为依托，引入国内外知名房屋租赁管理机构，实施住房租赁积分制度，规范租赁市场，引导健康绿色的生活方式。

解读：

雄安新区在住房市场，首先要抓的是租赁市场。

原因：一是因为今后进入新区建设的人员，将以租赁为主，抓好租赁市场，就解决了新入人员的住房问题，解决了后顾之忧。二是因为白洋淀生态保护，雄安新区70%以上的土地空间是蓝绿相间，从雄县、安新、容城三县再加高阳县龙化乡、任丘七间房乡、鄚州镇、苟各庄镇现有土地面积1795.46平方公里，用来建设的土地不会多于538.6平方公里。所以，在雄安新区可以建设的土地寸土寸金。所以，一定会每片土地都规划好，利用好。

用地规划动图

其次，规范租赁市场，科技的发达、大数据的应用，让规范租赁市场有了可能。

2017年5月19日，住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见。征求意见稿共7章47条，包括总则、住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任、附则。

在2016年底召开的中央经济工作会议上，明确提出要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化住房租赁企业发展，加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

中央财经领导小组第十四次会议指出，要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。

2017年底，12个被选为住房租赁试点的城市先后上线了国有租赁平台，除十二个试点城市外，作为人口净流入城市的北京搭建了官方租赁平台，上海地产集团也发布了该市首个国企租赁住房业务品牌——城方，并完成了首套租赁住房的样板房。

所以，雄安新区的租赁住房市场，一定是政府管理，依托的是大数据监管平台。

第三，雄安新区的高标准、高起点，体现在方方面面。即使是管理租赁市场，也是引入国内外知名房屋租赁管理机构。引入国内外知名记到租赁管理机构，就是尊重市场规律，按客观规律办事。

第四，引导健康绿色的生活方式。优美的自然环境，整洁的住房，规范的管理，很自然就会要求健康绿色的生活方式。

健康绿色的生活方式指以通过倡导居民使用绿色产品，倡导民众参与绿色志愿服务，引导民众树立绿色增长、共建共享的理念，使绿色消费、绿色出行、绿色居住成为人们的自觉行动，让人们在充分享受绿色发展所带来的便利和舒适的同时，履行好应尽的可持续发展责任的方法，实现广大人民按自然、环保、节俭、健康的方式生活。

如：提倡步行，骑单车，尽量乘坐公共交通； 拒绝使用珍贵动植物制品；支持可循环使用的产品； 随手关灯，节约用电；节约资源、废物利用；等等。

原文

过度依赖土地财政推动城镇化建设的发展模式，一定程度上抑制了居民消费和市场主体活力，出现资源配置失衡、投机炒作、房地产价格上涨，易产生经济运行和金融风险等问题。

雄安新区管委会有关负责人表示，新区必须着力打造贯彻落实新发展理念的创新发展示范区，坚决不搞土地财政，不走房地产主导的城市发展老路，努力探索城市开发建设运营新模式，构建新的住房保障体系。

解读：

第一段话，是一句套话，应景之作，为什么这么说？

我们还记得2015年房地产去库存时人民日报那篇著名的文章吧，2015年9月28号人民日报发文 《时评：房地产市场是稳住宏观经济环境重要之锚》，文中旗帜鲜明的阐明房地产市场仍然是中国经济的支柱产业，批评了“ 情绪化排斥”房地产的错误主张。主要内容如下：

“从稳增长角度来看，无论承认与否，房地产业在现阶段中国经济中的支柱作用显而易见。此外更不用说，房地产业对大量上下游产业具有高度关联性与拉动效应。在实体经济领域,很难找到比房地产业更具市场深度与广度的替代产业。”

“房地产市场是稳住宏观经济环境重要之锚。无论如何评价土地财政，但保持房地产市场基本稳定，继而保持土地出让金与房地产税收不出现滑坡，确是确保防范化解系统性风险的必然要求。”

“对于房地产业在中国经济转型发展中的作用应该有一个正确的认识。只有这样，才能在既不过度依赖，又不情绪化排斥的理性基础上，“有保有压”地塑造出一个既非沸反盈天，又非死气沉沉的供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，与经济社会发展相协调、与国民福利增进相配套的健康房地产市场。”

并且，于2015年9月18日，新华社也发文《在持续回暖中努力转型——当前房地产市场走势透视》，指出“未来房地产市场高效、稳定可持续发展，就是对宏观经济的最大贡献。”“从长期趋势看，我国住房市场已跨越数量短缺阶段，将从追求数量向追求质量转变，改善型、季节性、第二住房、高舒适度住宅、适老住宅、青年公寓等差异化、特色鲜明需求，将成为市场供给重点。”

而且，新华网也转发了人民日报的文章。

正因为房地产市场是稳住宏观经济环境重要之锚，才会在2015年开始的“去库存”中，两大国家媒体才会正面解读，并上升到保持房地产市场稳定发展，保持土地出让金与房地产税收不出现滑坡，确是确保防范化解系统性风险的必然要求。

才会在如今房地产市场严厉调控的背景下，“过度依赖”会在“一定程度”上这样的用词。不能“过度依赖"，说明还会合适地依赖。凡事不能过度，过度容易走向反面，这么说，没有毛病。

但是，不依赖，过度打压，就又会回到2015年人民日报的那篇文章所说的， 情绪化排斥房地产形成死气沉沉的局面，也是经济发展要避免的。理想的状态是，供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，与经济社会发展相协调、与国民福利增进相配套的健康房地产市场。但是实现理想，还有很长的路要走，你懂得。

第二句话，是雄安新区管委会有关负责人的表态，“坚决不搞土地财政，不走房地产主导的城市发展老路”，非常正确。

一是因为，即使全国范围来说，也不能长期依赖土地财政，因为中国的基本国情是“人多地少”，土地在中国是稀缺资源，并且土地不能再生，土地不能进口，土地卖一块少一块，早晚有卖完的一天。

不只雄安新区，全国范围内的省市，都会面临财政转型的内在需求，只是早晚问题。所以才会有长效机制的提法，新建商品房不会无限制地增加，但是我国的城镇化还在加速推进，需要用有限的土地资源保障住房需求，于是“租购并举”，将租赁放在了购买的前面，目的就是盘活存量市场，盘活租赁市场。

二是因为，雄安新区本身内在的需求。雄安新区因淀而生，白洋淀的生态保护是重中之重。因淀，雄安新区承载人口有限；因淀，雄安新区可供开发建设的土地不多，用来新建住房的土地就更不会多。

所以，雄安新区必然不能再走土地财政的老路，如果走，局限性太强了，毕竟走不远，没有那么多的地变现。“必须着力打造贯彻落实新发展理念的创新发展示范区”，“努力探索城市开发建设运营新模式，构建新的住房保障体系。”

原文

雄安新区住房保障制度改革将积极吸纳聚集创新要素资源，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举、以租为主的住房保障制度，探索长期租赁、租购同权的住房保障体系，构建公共租赁房、机构租赁房、共有产权房和商品房等多元化住房供应体系。

解读：

这段话最重要，是核心。是对上面雄安新区有关负责人表态的补充，主要说明雄安新区城市开发建设运营新模式，和构建新的住房保障体系。

建立多主体供应、多渠道保障、租购并举、以租为主的住房保障制度。前三句话和当前我国住房保障制度的表述一样。“以租为主”是雄安新区的特色。

关于“多主体供给、多渠道保障”，国土资源部部长姜大明1月15日说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。政府将不再是居住用地唯一提供者。

对于雄安新区来说，城市开发边界，也就是各组团、特色小镇、预留建设用地，是城市建设用地，是政府城市建设用地。根据雄安新区植树面积要达到100万亩，并且现在开展的植树活动，也在征用土地，将基本农田或闲散用地转性为林地。

对于雄安新区来说，城市开发边界（政府城市建设用地）之外的集体经营性建设用地，也可以用来建设租赁住房，而且非房地产企业也可以来建设。也就是说，雄安新区规划中，组团、特色小镇没有涉及到的村庄，可以用集体经营性建设用地建设租赁住房。

对于雄安新区来说，存量商品房也是未来商品房、租赁房供应渠道之一。这从另一方面保证了原有存量商品房未来的出路，和全国性质的商品房是一样的。

关于“租购并举”，一是落实租赁与购买同权，在教育、医疗、就业等方面，租房可以享受产权同等权利。二是鼓励房地产开发企业、经纪机构和物业企业开展住房租赁业务，支持个人依法出租自有房屋，加快建立供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。加快住房租赁交易监管和服务平台建设。

关于“以租为主”，这是雄安新区的特色。新进新区参加的建设的人员，包括引入的高端人才，可以先以租为主解决住房问题，购买商品房是辅助解决住房的方式。“以租为主”，可以充分发挥有限土地上的住房作用，提高住房利用效率。同时因为是精装修房，杜绝了以往商品毛坯房交付再装修，产生各种污染的问题。

关于“探索长期租赁、租购同权的住房保障体系，构建公共租赁房、机构租赁房、共有产权房和商品房等多元化住房供应体系。”这和全国范围的住房保障体系一样。

对于雄安新区来说，新增商品房会很少，长期租赁或将是不少人的选择。而在租购同权方面，雄安新区会加大租赁住房的利益保障，如医疗、教育、交通等方面，以吸引新区的建设者选择租赁住房，或在租赁住房建设方面采取更多措施，如居住环境优美、居住体验优秀等。

对于雄安新区来说，共有产权房将会是更多人的选择，其中安置房也是共有产权房的一部分。共有产权房将会采取10年限售的措施。据当前征迁推演方案的安置房价格来看，8000元/平，或将是中位值。

对于雄安新区来说，商品房将会是奢侈品。一是因为新建住房以租赁住房为主，租赁时间长了，积分达到规定，就可以购买成为共有产权房。二是商品房的价格，起决定作用的不是建筑成本（包括土地、建筑材料、人工），而是公共配套成本，以及未来雄安新区的繁荣程度，商品房就是一个城市的股票。

再说明白一点，房产就是国家财富的民间体现，房价的本质就是房子周边的各种公共配套设施的价值总和，周边配套主要有五大支柱：教育、医疗、交通、产业以及商业。

交通方面，雄安新区的高铁站是亚洲最大的火车站，很快就会建设。公共交通都是地下管廊。

教育方面，也是北京疏解的非首都功能，现在开始雄安三县的中小学教育已经开始和北京对接。

医疗方面，也是北京非首都功能的医院，并且会有“生物生命组团”：基因工程，健康大数据及信息化医疗服务，国家医疗中心，重大疾病医药创制，脑科学与类脑研究，高端医药生物材料，生物医药研发，高端医疗设备研制。

产业方面，都是世界上最先进的高科技。如，信息技术组团：智能汽车，智慧感知，机器人。物联网，工业设计 ，财务设计。国家军事科技成果转化基地，军民两用高端新材料，先进电子材料，智能产业基地，军民融合示范，高端装备。雄安中关村科技园，国家实验室，高端教育服务，科研服务，国家工程中心。等等。就是那些特色小镇也不能小觑，如数字技术小镇、人工智能小镇、光电信息小镇，智能物流小镇、空间技术小镇、卫星应用小镇，生物育种小镇、科技金融小镇等等。

老牌帝国主义英国，都来积极建设雄安了，中英将共同建设“科技金融城”。绅士先生都来了，谁还不愿意来吗？

雄安将成为世界一流的城市，都体现在公共配套上。

2018年1月2日画面

通过8000元/平的安置房价格，可能预知当前商品房的基本价格，此处按下不表。何况，雄安新区不建高楼大厦，通过1月2日新闻联播展示的城市风貌画面，住房基本为洋房或联排别墅。在雄安新区拥有新建商品房，或许会成为很多人一生的梦想。谁不想拥有一套纽约市中心的一套完全产权的房子？

纽约中央公园

关于商品房，对于中国人来说，内涵太多了。一是中国传统文化对居住的追求是“居者有其屋”，二是商品房的产权，意味着“有恒产者有恒心”，从老祖宗时代就明白的道理。

之前流传的雄安不配建商品房，或者没有商品房，一是不符合人性，二是不符合经济规律和客观规律。现在我们国家很多年前就提倡科学发展观了，科学建设城市，科学发展经济，科学绿色环保等等，科学就是要尊重人性，尊重市场规律，不再以单纯的意识形态违逆人性和规律。

现在的治国方针就是不断满足人民日益增长的对美好生活的向往。于是，我们看到了这样的画面：

1月2日展示的雄安新区城市建设风貌

原文

据介绍，雄安新区的住房体系设计是为了准确有效地服务于雄安的公众群体，真正让那些为雄安当前发展做出努力的人有房住、租得起，让那些为雄安长远发展做出贡献的人有房产、买得起。为此，雄安新区积极探索建立住房租赁积分制度，从住房租赁市场主体属性、政策激励、租赁行为三方面，运用区块链、大数据等前沿技术，建立科学、有效的住房租赁积分全生命周期管理机制，营造活力、健康、有序、可持续的住房租赁生态。

解读：

这段话，就是对前面一段话的具体解释。

关于“真正让那些为雄安当前发展做出努力的人有房住、租得起”，意思是，刚来新区参加建设的，并做出努力的，租房住；来了新区，但没有做出努力的，不让租房，非要在新区又不努力的，自己找房子。这就是说，租房是需要审核的，不符合条件的政府不提供租赁住房。相信以后会有详细的租赁住房管理办法。

关于“让那些为雄安长远发展做出贡献的人有房产、买得起”，意思是，来新区参加建设时间长，并做出贡献，并达到积分要求的，就可以买共有产权房，或商品房了；或者，来新区参加建设时间不长，但为雄安长远发展做出贡献的人，包括参加雄安新区前期规划的有突出贡献的人，可以买商品房，甚至可以给补贴，政府帮着买。相信以后会人才住房管理制度，并且会有专家楼、人才公寓。

关于“为此，雄安新区积极探索建立住房租赁积分制度，从住房租赁市场主体属性、政策激励、租赁行为三方面，运用区块链、大数据等前沿技术，建立科学、有效的住房租赁积分全生命周期管理机制，营造活力、健康、有序、可持续的住房租赁生态。”这段话，就是对上面两段话的进一步解释，意思很清晰，不再解读。

原文

雄安新区管委会有关负责人表示，新区住房租赁制度管理的总体思路将坚持政府主导、企业运营、依法监管、积分激励、租购同权的原则。通过实施住房租赁积分，将政府的管理目的和要求与个人的价值取向、利益诉求相结合，以内在驱动替代外部强制，改变传统的管理模式，以引导激励的手段形成积极向上、公平正义、诚实守信、健康绿色的行为方式和生活方式。

解读：

关于“新区住房租赁制度管理的总体思路将坚持政府主导、企业运营、依法监管、积分激励、租购同权的原则。”这句话的意思是，政府依靠企业运营的大数据平台，监管住房租赁运营，企业运营的租赁平台，为政府管理服务。对租赁人进行积分管理，达到积分标准，就可以买共有产权房了。或者说，只要进入租赁平台，就进入了大数据管理。

关于”通过实施住房租赁积分，将政府的管理目的和要求与个人的价值取向、利益诉求相结合，以内在驱动替代外部强制，改变传统的管理模式，以引导激励的手段形成积极向上、公平正义、诚实守信、健康绿色的行为方式和生活方式。”说的是积分的目的。进一步强调，个人的价值取向、利益诉求，要符合政府管理目的，通过管理引导、培养租赁者的内生动力，不是“我要你怎样，而是你要怎样”，从被动管理到主动改变。最终实现符合雄安新区要求的行为方式和生活方式。

这就是雄安新区要树立的城市文化。一个国家有民族文化，这是文化自信；一个城市有城市文化，这是市民风貌；一个企业有企业文化，这是员工的精神面貌。良好文化的养成不是自发的，自发的是亚文化，而主流文化一定是通过制度要求，规范行为，最后成为习惯，习惯就是一种行为方式和生活方式，习惯就是文化。

文化是什么？简单来说，文化就是群体共同遵守的价值观和行业准则。雄安的文化，就是雄安人民共同遵守的价值观和行为准则，那就是：积极向上、公平正义、诚实守信、健康绿色。

雄安文化，就是对全体雄安人的要求和约束，对内凝聚人心，对外树立形象。这就是雄安新区的核心价值观。围绕这个核心价值观，相信会有系统的雄安文化价值体系，涵盖雄安建设和发展的方方面面，成为雄安新区工作的一切灵魂。

雄安文化体系动图

有了灵魂，再有城市建设、产业导入等公共配套这些骨肉，雄安新区就会成为一个活生生的人，成为了一个人，才会有文化品格，那就是：一个充满理想的人，一个积极向上的人，一个公平正义的人，一个诚实守信的人，一个绿色健康的人。

附：雄安新区住房制度的探讨路径

2017年4月：

网传：雄安将启用新的房地产试行方案，新城将不允许配建商品房，试行以公租房、廉租房为主的建设模式，没有固定住宅用地，这里将成为一个无限活力的年轻城市，成为一个万众聚集租赁型新都。原住民将经由政府回收，改建，疏散至其他区域，新区内完全杜绝固定居住用地批建。

后来，新华社等官媒也出来为这个“意见”站台，“雄安新区将实行全新的商品房政策”，但具体的政策内容，并未涉及。

2017年6月：

负责统筹新区工作的临时党委班子党委书记袁桐利也公开表态，“要让低房价成为吸引创新要素聚集的一个核心竞争力”，河北省委书记赵克志也在《人民日报》发表文章称“不搞土地批租，不搞土地财政，严禁大规模搞房地产开发”、“ 研究制定与新区功能定位相适应的人口和住房政策，探索全新的房地产改革路子”等。

2017年9月10日：

中央新闻媒体采访团赴雄安新区集中采访。刘宝玲表示，未来雄安新区，将在房地产方面进行创新，租售并举。他说，“雄安新区的房子是用来住的，不是用来炒的，要满足各种不同消费群体的需求，不留炒作空间，实行租售并举的住房政策。”

刘宝玲表示，雄安新区要全面落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一理念，绝不搞土地财政，不走房地产主导的城市发展老路。新区将创新工作路径，为到雄安新区工作的各方面人才创造良好的工作生活环境，特别是要成为年轻人创业的宝地。

刘宝玲举例说：现在设想，要为外来创业、就业者提供租赁住房，租赁超过十年也可以买，一定期限内不能卖。若卖，优先政府以略高于同期银行本息的价格回购。

2017年10月：

河北雄安新区管委会相关负责人曾透露新区就业者未来将实行积分制，攒够一定积分可以把房子买下来。 “你开个大奔驰每天上班，不如我骑共享单车积分高；你租个大房子一个人住，不如我一家数口租个小房子积分高；我拾年积分够了可以买房子，你分数不够继续积分，你想买的房子越大你需要积分的年限越高。

10月29日下午，雄安新区学习贯彻党的十九大精神辅导动员报告会在安新县举行。要始终坚持共享理念，解决好管控中的实际问题，创新征迁安置政策，保障充分就业，不断提高收入水平，让群众有更多实实在在的获得感。加快完善新区公共服务体系，实现“幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶”，落实“房子是用来住的、不是用来炒的”。

2018年2月10日：

新华社石家庄2月10日电（记者王昆、李继伟）记者10日从河北雄安新区管委会了解到，雄安新区将以发展住房租赁市场为抓手，以大数据监管平台为依托，引入国内外知名房屋租赁管理机构，实施住房租赁积分制度，规范租赁市场，引导健康绿色的生活方式。

过度依赖土地财政推动城镇化建设的发展模式，一定程度上抑制了居民消费和市场主体活力，出现资源配置失衡、投机炒作、房地产价格上涨，易产生经济运行和金融风险等问题。

雄安新区管委会有关负责人表示，新区必须着力打造贯彻落实新发展理念的创新发展示范区，坚决不搞土地财政，不走房地产主导的城市发展老路，努力探索城市开发建设运营新模式，构建新的住房保障体系。

雄安新区住房保障制度改革将积极吸纳聚集创新要素资源，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举、以租为主的住房保障制度，探索长期租赁、租购同权的住房保障体系，构建公共租赁房、机构租赁房、共有产权房和商品房等多元化住房供应体系。

据介绍，雄安新区的住房体系设计是为了准确有效地服务于雄安的公众群体，真正让那些为雄安当前发展做出努力的人有房住、租得起，让那些为雄安长远发展做出贡献的人有房产、买得起。为此，雄安新区积极探索建立住房租赁积分制度，从住房租赁市场主体属性、政策激励、租赁行为三方面，运用区块链、大数据等前沿技术，建立科学、有效的住房租赁积分全生命周期管理机制，营造活力、健康、有序、可持续的住房租赁生态。

雄安新区管委会有关负责人表示，新区住房租赁制度管理的总体思路将坚持政府主导、企业运营、依法监管、积分激励、租购同权的原则。通过实施住房租赁积分，将政府的管理目的和要求与个人的价值取向、利益诉求相结合，以内在驱动替代外部强制，改变传统的管理模式，以引导激励的手段形成积极向上、公平正义、诚实守信、健康绿色的行为方式和生活方式。