一月成交量“折腰”北京房地产市场仍处“寒冬”

赖大爷你的伞

新年伊始，北京楼市第一个月各项成绩已经出炉。虽已立春，但气温依旧寒冷，整个房地产市场犹如这天气，迟迟不见回暖，仍处于“寒冬”。

新房成交量创新低

据中原地产研究中心统计数据显示，截至1月28日，北京市1月份新建商品房住宅（剔除保障房）合计签约1030套，预计全月只有1200套左右，而2017年1月为2430套。

令人担忧的是，在成交量减半的同时成交金额也同样减半。在成交的金额上，与2017年1月份150.56亿元的成交额相比，截至1月28日，今年1月份的成交金额仅为74.58亿元，同比降五成左右。而2017年12月的成交额达232.08亿元，环比更是下跌67.9%左右。同时，近75亿元的签约额是本轮房地产低迷周期中的低点，也创下了最近三年的最低值。

易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，应该说北京市场的政策依然比较严厉，尤其是限购以及限贷政策依然趋严，所以实际上这都会有各类新的问题。而新房市场上的库存规模不足，也容易带来很多新的问题，这种问题自然也会在成交上有所体现。

“所以，对于此类市场来说，降温是正常的，不代表市场真的萧条，而代表市场博弈心态很浓重。”严跃进坦言。

“1月份楼市低迷主要是调控政策持续发酵所致。北京在去年3月份以后才实行从严的房地产政策，去年1月份政策还比较宽松，以去库存为主要背景。今年1月份仍然保持政策的稳定性，延续去年3月份以来的从严房地产政策，从严的房地产政策保持了房价的稳定，降低了人们对房价上涨的预期，减少了投机投资需求。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长，首都经济贸易大学教授赵秀池在接受《中国产经新闻》记者采访时指出。

二手房成交量下跌

据麦田房产(博客,微博)的统计数据显示，截至1月28日，1月份北京市二手房网签量达9044，上月同期为9500套，去年同期为14689套，环比下跌5%，同比下跌38%。

不过，链家研究员钟涛对媒体表示，按照链家市场占有率推算，北京全市当月的实际成交量应该在13000套左右。

但有业内人士表示，这一数据虽然相比去年6-11月期间每月8000套左右的成交量有所上升，但对于北京市房地产市场而言，1万套左右的二手房成交量依然低迷。

在价格方面，北京市住建委统计数据显示，2017年12月，二手房成交的平均价格是59100元/平方米，同比2016年12月下降1.2%，比最高点的2017年3月下降了13%。

新年第一个月，北京市二手房市场尚且如此，是否意味着今年的二手房市场从此一蹶不振？

对此，严跃进表示，二手房市场会继续经历降温调整，但或也呈现一个阶段性的变动，比如说在上半年市场交易量跌是常态，但到了下半年，随着置换房屋等需求的释放，预计量价依然会有反弹的可能。

安居客分析师李震指出，今年北京二手房的成交量会介于2016年和2017年的量之间，不会像2017年那么惨淡，但也很难恢复到2016年的水平。价格不会再大涨，但价随量涨的趋势下，价格也会有小幅度上扬。

“今年的二手房市场将继续保持稳定，由于区位与配套优势，量价或小幅回升。”赵秀池告诉记者。

麦田房产首席分析师张叶松认为，目前市场量价齐降调控效果明显，刚需及置换客户入市意愿逐渐增加，但受调控影响，需求依旧受限，二手房成交量和去年基本相当。与此同时，买卖双方深度博弈仍在，但价格降幅将明显收窄趋于平稳。

此外，有业内人士表示，北京市在共有产权房、政策租赁房方面加大供给，预计将持续影响二手房市场成交量价。

宅地连续三个月流拍

北京市新房以及二手房成交量双双低迷，而住宅土地方面同样也不例外。

据相关数据统计，1月份共成交16宗地块，成交额达到403.07亿元，同比2017年1月上涨三倍有余，环比去年12月份大幅增长161%。

不难看出，其土地供应节奏在明显加快。但是五天内连续三宗宅地流拍，让土地市场瞬间迎来寒冬。据记者了解，三宗宅地流拍的原因都是因为竞价期内无人竞买而流拍。

值得注意的是，这已经是北京市土地市场连续三个月出现流拍现象。据北京市规划国土委的数据显示，去年流拍的两宗宅地分别发生在11月和12月。

业内人士表示，五天三宗宅地流拍。这在近几年的北京土地市场十分罕见，据中原地产数据显示，2017年北京宅地流拍2宗，2015年1宗，2014年4宗，2013年1宗，2012年6宗。

“连续三个月流拍，而且是住宅用地，这种情况值得关注。”中原地产首席分析师张大伟认为，最主要的原因还是房地产调控下，土地属性复杂，且地价房价全面限价，同时大量的共有产权地块存在，这种情况下，全行业亏损已经出现。

最近几天出让的6宗住宅用地中，流拍和低溢价成为了主旋律，共有三宗住宅地块流拍，起拍价合计超过150亿元，成交的三块住宅用地也全部是低溢价。

在严跃进看来，应该说北京土地市场总体看好，但是土地市场的低溢价和流拍等数据容易带来干扰。从实际情况看，对于北京市场来说，类似的土地供应中结构性差异很大，部分房企购地方面会比较谨慎，这方面会有各类新的表现。所以观望心态加重，但还不能说北京市场真的失宠了。

“土地是房产供应的闸门。增加土地供应是未来供给侧改革、解决北京供求矛盾的重要途径。土地流拍说明有些地块儿地价过高，开发商盈利机制有待探讨。”赵秀池如是说。

亚豪机构市场总监郭毅对媒体表示，成交结果表明，土地市场确实出现了降温，溢价率降低，流拍出现，对于市场前景的不乐观，让房企在拿地方面变得更加谨慎。

全年房地产市场总体平稳

2017年对于整个房地产市场来说，是极不平凡的一年。在遭遇了史上最严调控政策后，北京楼市几近冰点。而2018年的情况又将如何，业界广泛关注。

严跃进认为，2018年，市场调整继续，也有助于房地产价格继续回归平稳。从实际过程可以看出，当前北京房地产市场依然会有一个较好的表现，尤其是租赁市场等方面依然会有一个较大的表现。

郭毅则表示，从市场现状来说，土地市场的降温还不至于传递到销售市场，但今年的楼市销售也不会过热。因为今年不太可能放开限购和认房认贷，这样就很难出现需求端的放松。今年成交会比去年高，是基于供应更加多元化，改变了去年纯粹面对中高端改善的产品结构。面向刚需的共有产权房，面向首改的限房价等，覆盖了更多的需求，供应客群也更大，所以成交拉升。但成交总量不会明显提升，新房的成交更多是由于二手房相对受冷，客群回流导致的，总成交量相比2017年不会明显提升。

“2018年北京房地产调控政策仍然会保持稳定性和连续性，落实房子是用来住的，不是炒的定位，让住房回归居住功能。在增加房地产供给的基础上，限制投资投机性需求，加大租赁住房的供给，房价涨幅会越来越小，房地产市场会越来越平稳。”赵秀池说。
　　(作者：于淼)　　(出处：中国产经新闻 2018年02月13日)