叶檀：中信银行用行动“证明”不看好北京房价

麦克格雷迪

2月最后一天，一大早，一则关于房地产的消息刷屏。

据彭博消息，有知情人士称，中信银行已经叫停发放北京地区的住房抵押贷款。这一消息在28号下午得到确认。据财新消息，中信银行暂停了北京地区200万元以上个人住房抵押贷业务。

知情人士称，这不是央行或者银监会的决定，接近央行北京分行的人士称，央行目前对房地产贷款没有统一要求，各商业银行可以依据自身情况定夺相关贷款规模和额度。

中信银行银行自身作出了决定，由于今年以来企业贷款需求旺盛，而且企业贷款利率上升，银行出于自身商业考虑更愿意发放利润率更高的企业贷款。

其实，最重要的，还是跟决策相关。

有什么理由让一家曾经如此喜欢房贷的银行，对北京的个人抵押房贷如此行嫌弃呢？与往年相比，2018年的工作安排中，央行和银监会均将“防范和化解金融风险”“抑制杠杆率”放在最为重要的位置，并特别提出了房地产方面的金融风险防控。

中信银行对房价不看好，尤其对于北京的房价不看好。如果手上一把北京的房地产资产，万一像燕郊一样大跌怎么办？

中信银行总行营业部回应称，自2017年3月起，国家加大房地产市场调控工作的部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加之北京市“因城施策”的大背景下，中信银行坚决执行国家关于房地产市场调控的政策，对北京地区相关产品的信贷政策及时进行调整、传导、落地。

还补充，是为了保障北京市房地产调控工作的顺利进行，相应地调整相关业务的审批政策，确保信贷资金真实用于个人客户的企业经营和生活消费，严格落实差别化住房信贷政策。

这句话的含义似乎是，北京是房地产调控的试点，重灾区，还暗示了，刚需的按揭、一手房贷款不会受到影响。

贷款门槛提升，对于以前有合作的、相对安全的项目网开一面。在接受《经济观察网》的采访时，有中信银行的信贷人员表示，该网点的住房按揭贷款并没有停，但是不接受二手房贷款，只接受与中信银行有合作的楼盘的期房业务，符合中信银行准入的项目才可以做。

更严峻的消息事来了。

当天下午，腾讯《一线》报道，还有市场消息称，除了暂停新增业务之后，该行在途的(已批复但未放款)住房抵押贷款也将一律停止放款。但截止当天下午两点半，中信银行总行营业部尚未证实这一消息。

这是非常重要的金融信号，怎么估计都不过分。如果推广到其他银行，直接关系金融、房地产，甚至实体经济的发展。

毫无疑问，这是中国金融去杠杆的又一标志，市场资金会更加紧张。

中国贷款一半以上是抵押贷款，抵押品里面最重要的是房地产。

抵押贷款的意思是，你不还，债权人就当你的房东，当你这块地的地主，当你珠宝、车子的主人。以前黄世仁借给杨白劳高利贷，还要当喜儿的主人呢。

截至2017年5月末，金融业本外币贷款余额118.66万亿元，这其中约60%的贷款为抵质押贷款，房地产为主要押品，占押品比重约为50%，总比重是30%，其次为应收账款、金融资产。因为，房地产造假难，评估也容易。

房地产抵押，贷款容易利率低。以五大行为例，2016年年报显示，其个人住房贷款总计达12.83万亿，占整个个人贷款16.55万亿的比例，高达77.52%；占整个五大行2016年48.61万亿规模的26.39%，接近三成。

去年12月，《银行家》杂志发表了高广春的一篇文章，指出了惊人的增长数据。近十多年来，我国个人住房抵押贷款持续上涨，2004年余额不到2万亿元，2013年不足10万亿元，2017年一季度突破20万亿元，三季度达到23万亿元与2004年比，平均每年有近一倍的涨幅。

连房地产抵押贷都难了，零增长了，你想想，贷款会有多难！做好金融去杠杆的准备，怎么充分都不为过。

跟房字相关的，赶紧争取房地产信托，争取证券化，让脖子上的绳子松一点。

还有业内人士说，中信银行暂停个人住房抵押贷款是表外融资规范后的结果。

这句话不算太正确，本来贷款额度就紧张，表外回表内，支持实体经济，房地产风险上升，整体的房贷都会受到抑制。

但中信银行是上市银行中资产缩表的先驱，从2016年四季度至2017年三季度有三个季度总资产是负增长，2017年一季度环比下降幅度最大，达到3.02%，这主要是由于应收款项类投资和同业业务资产的减少所致。

如果中信银行受到压力不得不这么干，那其他银行怎么办？

怎么去杠杆、稳房价，防止抵押贷款再次进入房住产市场买房？降低住房抵押贷款是重要一环。在有的地方有的房产，索性，不准住房抵押贷款了。

还有一个原因，是中信银行认定，北京是试点，房价还会跌，抵押的房产质量会下降。

银行拿着一把房地产，结果像燕郊一样，房价降了，银行的资产负债表急剧恶化，资产证券化又没那么快，找谁哭去？

而且，有人拿着住房抵押的钱继续买房，这不是跟政策唱反调嘛！

假设你有套产权清晰、有产权证的房子，几个证都齐全，市场价格800万，你能借到400万或者500万左右，现在上限没那么高。不同的银行门槛、利率等不一样，相比来说，房产抵押贷款利率是比较低的。

假设啊，多数银行把房地产抵押的大门给关上，会影响20%到30%左右的贷款，不知道有多少高杠杆的人得跳楼，有多少企业睡不好觉。一些有其他资产的企业，恐怕会兴奋得跳上房顶。

俗话说，三十年河东，三十年河西，我们的房地产市场，是两年河东，两年河西。(.微.信.公.众.号.叶.檀.财.经)
　　(出处：微信公众号叶檀财经 2018年03月01日)