地产40年】1990年：亚运激活楼市 公积金初现雏形

我就在你不远处

 指导顾问：王合群

  出品人/主编：姚育宾

  策划：马执文

  作者：黄银桥 姚育宾

  1978年，中国拉开改革开放序幕。站在2018年这个节点上，回望这四十年来，中国发展的历史进程，每一个前行的脚印，都充满艰辛与汗血，也交织着憧憬与希望。

  改革开放大时代降临，在这个令世人皆肃然起敬的日子里，一个崭新的行业也在默默酝酿力量，期待破土而出的一天。拓荒者在这片古老而孕育生机的东方热土上，筚路蓝缕，以启山林，栉风沐雨，砥砺歌行！

  四十年时 光荏苒，纵使风云变幻，地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路，那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演，地产40年，一年一个脚印，印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷，也印照出中国房地产发展的成长与收获。

  《地产40年》系列之1990年，这一年是停滞的一年，是充满挑战的一年，但也是希望的一年。这一年，中国公积金制度的雏形出现了，土地市场进一步放开。这一年，《香港基本法》审议通过，香港迎来了里程碑的一年。这一年，亚运会在北京举办，令中国成为国际瞩目的焦点，振奋人心。

  1990年，一个全新的十年开始了。

  虽然进入20世纪最后一个十年，但世人显然并没有太多经验和准备应对即将发生的新十年，因为世纪最后十年里，所发生的一系列重大事件，都太过于超乎人类当时的想象力。

  时代剧变的上映，不像演戏，没有任何彩排就开场了。我们来看看，这一年，国内外都发生哪些震惊世人的大事件。

  东西德和南北也门分裂多年终于走向统一；俄罗斯、立陶宛、拉脱维亚、摩尔多瓦等国先后宣布脱离苏联独立；纳米比亚独立；伊拉克武装侵略科威特，将其吞并为伊拉克名下一个省；英国铁娘子撒切尔夫人谢幕，辞去首相职务……

  全球政坛局势风云变幻，快得令人应接不暇，经济领域也不甘寂寞。这一年，日本泡沫经济崩溃，首先发难的是股市。到年底，东京股市断崖式下跌了38%，300万亿日元（折合2.07万亿美元）股票市值瞬间消失，房地产价格从投机巅峰陡降下来，从而使日本经济陷入了“泡沫经济”破灭后的萧条之中，至今仍未恢复。

  亚洲四小龙之一的台湾地区也在经历着一样的痛苦。1990年1月，台北股市开始了最后的疯狂，创出了12495点的历史新高，之后一路崩盘，一直跌到2485点才止住，用时仅八个月。一夜之间，多少人的暴富神话破灭。

  在国内，房地产市场遭遇了房改以来的第一个难关。受限当时政治环境，房地产市场从1989年下半年开始进入低潮。及至1990年，负面效应扩到最大。《中国统计年鉴》显示，1990年，全国房地产开发投资增长速度-7.1%，固定资产投资增长速度为0。

  全年房地产开发房屋竣工面积4196万平方米，占全国房屋竣工面积14.2%。住宅竣工面积3327万平方米，占城镇住宅竣工面积20.3%。

  前一阶段初步发展起来的房地产业受到巨大冲击，一些房地产开发公司、经营公司被纷纷撤销，继续保留的公司也出现银根紧缩而无法继续运转。大量楼盘由于资金不济形成烂尾，出现中国第一次烂尾潮。

  幸运的是，低迷并没有持续多久，特别是借助亚运会的举办，中国经济逐步回归正轨。1991年下半年开始，随着全国政治稳定、社会稳定、经济形势好转，房地产市场迅速回升。

  潮起潮落，潮水总归要退去。日子还是要一天一天过，生意也还是做。在这停滞的1990年，全国第一个富人区在北京亚运会中热潮中诞生，中国公积金制度的雏形出现了，土地市场进一步放开。与此同时，奋勇前行的开发商也不在少数。

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  全国富人区诞生

  2017年9月14日，就在笔者酝酿写这篇文章的时候，手机上弹出一则快讯显示，1990年北京亚运会吉祥物熊猫“盼盼”的原型去世。这只传奇大熊猫名叫“巴斯”，于9月13日上午8：50在福州熊猫世界去世，终年37岁。

  这只“巴斯”，刚刚打破最长寿大熊猫纪录，37岁如果换算成人类的年龄，相当于一百多岁的老人。这只出生于1980年的80后大熊猫，4岁觅食落水被救，后送至福州护养。1987年曾经出访美国，1990年，应北京亚运会组委会邀请，巴斯成了北京亚运会吉祥物“盼盼”的原型。

  一时之间，熊猫盼盼风靡全国，成为一代人的共同记忆。甚至冲出国门，走向世界，成为中国形象代言词。这一切的背后，是一个急剧崛起的大国渴望获得国际认同的民族情节。

  那么，我们来看看那场盛会，给崛起中国都带来哪些变化？

  1990年9月22日，亚运会来到了中国北京。这是中国在自己的土地上第一次承办综合性国际体育大赛。

  作为东道主，中国队缔造了亚运会历史上的多项纪录，累计获得了183金、107银、51铜共341枚奖牌，成为单届亚运会上获得金牌和奖牌最多的代表团。

  这样的荣耀与骄傲，足以让一代人泪流满面。事实上，当时国人对于北京亚运会的关注度绝对不亚于18年后的北京奥运会。

  这真的是一场全民参与的盛事。历史资料记载，当时为了北京亚运会的顺利举办，全国数千万人慷慨解囊，共捐款2.7亿元，占全部投入的1/10。老太太把积攒多年的养老金拿出来捐了，小孩子把零花钱贡献了，一袋一袋的，全是毛票、钢镚儿，一数好几天。“今天你捐了没有”一度成为当年的流行语。

  据说，当时的北京还流传着这样一个段子：两个人走在街头，无意中撞着了，剑拔弩张之际其中一人说：“小子，今天不跟你吵，办亚运会呢！”怒气顿时烟消云散。

北京亚运会开幕式（图片来源：网络）

  北京亚运会是中国开始崛起的标志性事件，也同样是北京进行现代化城市建设的开端。

  上世纪80年代中期，北京的主城区仍局限于现在的三环以内，一南一北仍然发展相对滞后。北京亚运会使得北京的城市建设与城市格局发生巨大变化。亚运村坐落在北京市朝阳区北三环与北四环之间，在此之前，北京城市建设一直集中在三环以内，随着亚运村的兴建，整个北京城市建设的轴心第一次大规模向北偏移。

  回忆起北京亚运会到来之前的亚运村，一名当地人说：“那时候，亚运村一带属于大屯乡，荒得很，全是坟堆。亚运会结束后，坟堆摇身一变，成为一个拥有奥体中心、五洲大酒店、北辰购物中心、名人广场、远大中心、炎黄艺术馆等公共建筑的大型高档住宅社区。

  从坟堆漫野的荒芜小村落蜕变成繁华的大商圈，当时这一切，对中国人来说俨然“神话”一般，北京亚运村更成为全国乃至全球有钱人的“朝圣地”。

  在北京亚运会后相当长的时间里，亚运村成为了北京最具代表性的高档住宅区，当初的运动员公寓——汇园公寓成了全国最值钱的公寓。

  外国人和明星成为亚运村的首批业主。“那时候，住亚运村是身份的象征，住的都是风口浪尖的人物。”当时媒体报道，歌手刘欢是最早的买房人之一，当时拿的是内部价，1200元/平方米，后来毛阿敏也在此买房，已涨到4000元/平方米。到1995年前后，汇源公寓的销售价已涨到1800美元／平方米，在当时绝对称得上是天价。

  就这样，北京乃至全国第一个富人区应运而生了。一时间，“拿大哥大，开汽车，住亚运村”成了北京有钱人的标准。

  如果说，亚运会是中国崛起获得世界认同的盛会，那么，亚运村则是国人富起来寻求归属感的标签。

  1990北京亚运会熊猫盼盼的故事没有结束，在20年后的2010年，广州亚运会开幕，这是中国第二次取得亚运会主办权。

  2010年11月12日，福州熊猫世界作为2010年广州亚运会直播分会场，中央电视台也特别对30岁熊猫巴斯进行了直播。同时，巴斯也通过电视机观看亚运会的开幕式了。这只见证了中国举办两次亚运会的传奇熊猫，再次唤起世人对中国崛起的强烈情怀。

  情怀背后，一场盛会也让一座城发生翻天覆地的变化。大型体育赛事往往会对一个城市的发展起到推波助澜的作用。北京亚运村当年的成功，对后续的广州亚运会产生了深远影响。

  与当初北京亚运村选址的出发点是带动新片区发展一样，广州将亚运村建在了番禺，命名为“广州亚运城”，目的是为了带动广州新城的发展。广州亚运城自此成为了城市“南拓”发展战略的重要组成部分。

  在房地产市场表现上，广州亚运城也曾经像北京亚运村那样，风光无两。

  2009年12月22日，广州亚运城整体出让，最终以255亿元成交，跻身“全国总价地王”；2010年9月26日，广州亚运城正式入市，开盘当日吸引了近5000市民排队抢房，创下一天卖掉1000套的神话，全年累计销售3900套。

  尽管这之后，亚运城经历了相当长一段时间的低迷，但我们不难发现，历史总是相似的。历经20年的岁月洗礼，无论在赛事本身，还是由此带来的城市大规模改造和建设，在广州亚运会的身上，还是能找到不少当年北京亚运会的影子。

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  前行者们

  1990年，万科迈入发展的第六个年头。

  尽管二十多年后公开向万科高管团队喊话，就算死了，也会从骨灰盒伸出手来反对万科搞多元化，但当年的王石可是视多元化为万科的制胜武器。

  在万科拟定的第二个五年计划中，其重点是继续开拓远洋贸易，稳步发展印刷、服装等加工工业，大力开发房地产，努力拓展大众传播，争取介入金融业。

  彼时，王石为万科提出的目标是，借助于多元化的经营架构、规范化的管理系统和素质良好的人才资源，运用整合优势，力争在九十年代中期发展成为具有相当规模的、跨国经营的集团企业。

  同年，万科决定向连锁零售、电影制片及激光影碟等新的领域投资，初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。

  冥冥之中，一切自有安排。正是当时投资连锁零售这一决定，让王石遇到了郁亮，让万科开启了今天的“郁时代”。

  1990年12月的一天，万科位于深圳市罗湖区和平路50号的董事长办公室接待了一位颇具书生气的年轻人，他便是郁亮。

  这一年，郁亮25岁，从北京大学毕业两年，原本在深圳外贸集团拿着一个月298元的高薪，但在屡次建言领导拓展商业连锁遭否决后，毅然辞职，另谋高就。

  带着自己的履历和一份“商业连锁模式”建议书，郁亮来到了“小公司”万科面试。当时万科已经成功买下罗湖商业大厦的四层作为大卖场，准备进军连锁超市。双方不谋而合，郁亮自此加盟万科，与王石一起开始征战商场。

图片来源：网络

  回想当初，王%C